《海南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、海南省 2016 年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用_方式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单向选择D书面提问 2、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明 【2003 年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图
2、的是_。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定阶法 4、房地产估价委托合同的内容可以不包括_。A估价服务费B估价目的C估价人员D委托人的协助义务5、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同 6、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商
3、场在 2005 年 10 月的价值最接近于_万元。A536B549C557 D816 7、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格 8、城市详细规划分为控制性详细规划和_。A土地性详细规划B环境性详细规划C管理性详细规划D修建性详细规划 9、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为 7.25，则名义年利率是。A：7.02B：7.04 C：7.50 D：7.85E：借款合同 10、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。A
4、：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调11、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为_。A比较价格B比准价格C积算价格D收益价格 12、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 13、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为 10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D
5、.5.1614、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围 【2005 年考题】A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格 15、某房产面积 90000，要求测绘精度为二级，则其限差为。A：192B：96C：60D：30E：执行层的组织协调 16、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是 【2007 年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利
6、润E：工业用地的监测点评估价格 17、下列不属于房地产中介服务特点的是_。A人员特定B时间准确C委托服务D服务有偿 18、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。A权利和义务关系B财产关系和人身关系C民事法律关系D法律关系 19、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为_元。A1655.33B1719.43C1743.69D2149.29 20、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按
7、规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A BCD 21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为 E 甲=1500 万元， E 乙=1800 万元，E 丙=2200 万元，净现值的标准差分别为 甲=890 万元， 乙=910 万元， 丙=1200 万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（） 。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙 22、潜在购买者一般有
8、三个特点，即兴趣、收入和_。A目标B途径C市场化D商品化23、某房地产开发公司征用 X 省 Y 市 Z 县基本农田以外的耕地 360 亩开发建设一综合小区。(2002 年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z 县人民政府B：Y 市人民政府C：X 省人民政府D：国务院E：房地产估价机构必须加盖公章 24、A 房地产开发公司在 Z 省 A 市征收基本农田以外的耕地 180 亩，应由审批。A：国务院B：国土资源部C：Z 省人民政府D：A 市人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章25、某宗房地产的报酬率为 7，收益年限为 40 年条件下的市场价值为 5500元；若报酬率为 8，收益年限为 30 年
9、，则该房地产的市场价值为元。A：4644B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于物业管理企业经营费用的是_。A保险费B房产税 C法律费D贷款利息 2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用” ，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。A替代原理B生产费用价值论C预期收益原理D价格构成
10、原理3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法 4、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划5、公开市场价值是指在下列_交易条件下最可能实现的交易价格。A交易双方自愿地进行交易B交易双方掌握必要的市场信息C交易双方有较充裕的时间D交易双方有必要的专业知识E交易双方都对要交易的房地产感兴趣 6、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余
11、额的账户有。A：资产类账户B：负债类账户C：期间成本费用账户D：期间收入账户E：所有者权益账户 7、根据国务院令第 483 号国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定 ，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市 1530 元B：大城市 1224 元C：中等城市 1224 元D：小城市 0918 元E：县城、建制镇、工矿区 0612 元 8、在运用成本法时最主要的有 【2006 年考题】A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本 C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值 9、也可以叫
12、做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调 10、写字楼的租金状况主要取决于。A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小E：借款合同11、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：执行层的组织协调 12、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程B：车站C：购物中心D：科技产业园区E：借款合同 13、已知某地区某类商品住宅 20002005 年的价格依次为：1900 元/m2，2510元/m2，3330 元/m2，4430 元/m2，5840 元/m2，7760 元/m2，则
13、用平均发展速度法预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A10281.32B13622.77C9563.78D10542.3514、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。A：消费者的感觉B：消费者的生活方式C：消费者的经济状况D：消费者的预期E：借款合同 15、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C：收益和运营费用都
14、不发生变化，报酬率升高了D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 16、建筑施工图包括。 (2007 年房地产经纪人相关知识试题)A：建筑总平面图B：建筑剖面图C：建筑详图D：基础平面图E：电气施工图 17、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起_日内向人民法院起诉。A15B20C30D60 18、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为_。A超额费用资本化法B成本节约资本化法C收入损失资本化法D收益乘数法 19、关于房地产估价本质的说法，正确的有。A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B：房地产估价是替相关当事人为房地产
15、定价C：房地产估价是为委托人提供价格保证D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术 20、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让 21、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A三家银行按贷款额分摊B甲 -乙-丙- 丁C乙 -丙-甲- 丁D甲-丙- 乙 -丁 22、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识 B风险估计C风险评价D风险决策23、公民有下列_情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A下落不明满 1 年的B下落不明满 2 年的C下落不明满 3 年的D因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 2 年的 24、债务资金筹措的主要渠道有。A：信贷融资B：信托融资C：债券融资D：投资基金E：证券融资25、商品房销售计价方式包括。A：按均摊建筑面积计价B：按套内使用面积计价C：按建筑面积计价D：按套(单元) 计价E：按套内建筑面积计价
