《2014年住宅行业风险分析报告225p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年住宅行业风险分析报告225p（208页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、摘 要一、住宅行业在国民经济中的地位从 1998 年到 2013 年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998 年住宅投资额为 2081.56 亿元，到 2013 年住宅投资额已经达到34038 亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了 2013 年住宅投资增长率已经达到 32.86%。由此可以看出住宅产业在国民经济中的巨大作用。随着我国经济平稳的发展， “十二规划”的顺利实施，伴随着城市化水平的推进，我国住宅产业也将获得平稳的发展。其在国民经济中的支柱作用将会不断维持并且有可能得到加强。1998-2013 年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP 的比重单位：
2、亿元，%年份 住宅投资额固定资产投资额 GDP 住宅投资增长率固定资产投资增长率GDP 增长率1998 2081.5622491.34 84402.28 - -1999 2638.4823731.99 89677.05 26.75% 5.52% 6.25%2000 3311.9826221.85 99214.55 25.53% 10.49% 10.64%2001 4216.6830001.21 109655.1727.32% 14.41% 10.52%2002 5227.7635488.77 120332.6923.98% 18.29% 9.74%2003 6776.6945811.7 135
3、822.7629.63% 29.09% 12.87%2004 8836.9559028.19 159878.3430.40% 28.85% 17.71%2005 10860.9375095.1 183217.5 22.90% 27.22% 14.60%2006 13638.4193368.68 211923.5 25.57% 24.33% 15.67%2007 18005.42117464.47 257305.6 32.02% 25.81% 21.41%2008 22081.26148167.25 300670 22.64% 26.14% 16.85%2012 25619 194139 335
4、353 16.02% 31.03% 11.54%2013 34038 278140 397983 32.86% 43.27% 18.68%数据来源：国家统计局二、2013 年行业发展环境分析（一）宏观环境分析2013 年，尽管国际上许多经济体经济复苏比较缓慢，欧洲的债务危机仍在蔓延，并且国内也面临着自然灾害多发的重大挑战，但是中国经济总体上还是保持了高增长的一个良好态势。呈现出增长速度较快、结构逐步优化、物价水平基本稳定的良好态势，经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，我国经济增长已经基本恢复到了金融危机爆发以前的水平。2013 年全年国内生产总值 397983 亿元，按可比价格计算，比上年增长
5、 10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。此外投资保持了比较可观的增长速度增长，人民收入水平也得到了一定幅度的增长，但是 2013年 CPI 的提高和人民币的升值也给我国经济带来了一定的影响。整体来说 2013 年整个宏观经济形势对住宅行业的发展是有利的。（二）行业宏观政策分析2013 年住宅产业宏观经济政策出现了重大的转折。2008 年以及 2012 年上半年，国务院相继发不了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力的推行推动住宅行业发展的优惠政策。直接受 2012 年住宅产业宏观调控政策的影响，2012 年住宅产业出现了急速反弹，直接导致地王屡次出现，房价高
6、涨，房地产泡沫日益膨胀。基于这样这样背景，2012 年年末以及 2013 年，国家开始开始从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资型需求方面出台了一系列的政策措施。2013 年全年住宅行业的宏观调控政策趋向保守，重点关注住宅产业泡沫的产生，抑制投资型和投机性需求。2014 年，基于国内宏观形势和房地产市场的发展状况，我们认为 2014 年的房市调控政策依然会趋向收缩，但也不排除在经济形势受到外来冲击恶化而放松房市的调控政策的可能。三、2013 年住宅行业发展情况分析（一）住宅市场供给状况分析1、商品住宅开发规模增加2013 年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。2013 年，全国房地产
7、开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增长 26.6%，增幅增加 13.8个百分点；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%，增幅增加 28.2 个百分点；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，增幅减少 1 个百分点。2013 年商品住宅开发规模在严厉的住宅调控政策背景依然维持了一个较大的增长幅度，这主要是由于 2012 年住宅市场经历了一个旺销的局面，2013 年各开发企业为了弥补库存纷纷增加了住宅开发投资，由于住宅建设需要 1 到 2 年的建设周期，所以 2013 年商品住宅规模依然维持了一个稳定的增长规模。2、保障性住房供给规模增加2013 年住房用
8、地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为 13.24%，在三类住房用地（保障房、棚户改造、中小套型商品房）总量中的比例也仅有 17%。2013 年经济适用房投资依然维持了一个较高的水平。2014 年保障性安居工程建设的计划是 1000 万套，较之 2013 年建设规模又增加 420 万套，新增投资超过 6000 亿元。1998-2013 年住宅建设情况当年累计（万平方米） 同比增长（%）年份施工面积 新开工面积 竣工面积 施工面积 新开工面积 竣工面积1998 34291.89 15314.5 12480.16 19.8 51.3 14.61999
9、41028.39 18049.36 16194.58 19.6 17.9 29.82000 48304.93 23335.33 18948.45 17.7 29.8 19.52001 59766.14 29293.31 22544.24 23.7 25.5 19.02002 72077.2 34224.1 26612.78 20.6 16.8 18.02003 91018.09 43676.44 32200.47 26.3 27.6 21.02004 108196.5 47949.01 34677.18 18.9 9.8 7.72005 127747.7 54033.97 40004.49 1
10、8.1 12.7 15.42006 151498.7 63567.5 43247.46 18.6 17.6 8.12007 186455 78135.98 47767.25 23.1 22.9 10.52008 216671.4 79889.10 47749.73 16.2 2.2 0.02012 250804.25 92463.47 57694.43 12.5 10.5 6.22013 314943.00 129467.93 61216.00 25.5 40 2.7数据来源：国家统计局棚 改 房 用 地 , 20%廉 租 房 , 4%中 小 套 型 商 品 房 用 地 ,44%大 中 高 档
11、 房 用 地 , 23%经 济 适 用 房 , 9%保 障 性 住 房 用 地 , 13%棚 改 房 用 地 中 小 套 型 商 品 房 用 地 大 中 高 档 房 用 地 经 济 适 用 房 廉 租 房数据来源：国家统计局2013 年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例（二）住宅市场需求状况分析2013 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%。2013 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长18.3%2013 年 12
12、月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。2013 年，房地产市场的调控政策是此起彼伏，但是全年的住宅销售面积依然维持了一个较高的水平。总的来说，2013 年在严厉的房地产调控政策下，住宅需求依然保持了一个较大的增长。首先，近几年我国城市化水平继续提高，城镇新增人口不断增加，而且居民收入水平也不断提高；其次，投资、投机需求也在不断增加。2013 年 CPI 从年初的 1.5%上升到超过 12 月的 4.6%，通胀不断加剧使得投资者把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推
13、行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。1998-2013 年住宅销售面积、销售额情况单位：万平方米，亿元，%年份 销售面积 同比增长 销售额 同比增长1998 9510.94 38.1 1718.25 41.21999 11878.93 24.9 2188.74 24.32000 15136.89 27.4 2954.12 352001 18498.79 22.2 3825.31 29.42002 22117.18 19.6 4709.96 23.12003 28502.47 28.9 6303.85 33.82004 33819.89 18.7 8619.37 31.32005
14、 49794.52 47.2 14986.05 73.92006 54392.13 9.2 17038.01 20.22007 69103.79 27.0 25323.48 46.52008 55886.47 -20.3 20424.06 -20.12012 85294.42 43.9 38157.21 802013 92117.97 8.0 43651.85 14.4数据来源：国家统计局（三）土地供求情况分析1、土地购置面积呈现上升趋势2013 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。其原因一方面是由于
15、2013 年居住用地供应放量，2013 年土地供应计划规定商品住宅的土地供应面积要占整体住房供应面积的 67%；另外一方面是由于开发企业购地热情仍然较高，2012 年住宅的火爆销售局面使房地产开发公司加紧了住宅开发规模，同时土地储备的过程。2、土地成交价格涨幅保持高位中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新发布的分析报告显示报告统计，2013 年全国商业和居住综合平均地面地价为 4488 元/m2，平均增长率为 10.76%；同年，全国商品房平均销售价格为 5029 元每平方米，增长率 7.11%，地价增长率比房价增长率高 3.65%。2013 年全国 105 个主要监测城市综合地价水平值为
16、2882元每平方米，增长率为 8.62%。同时，重点监测城市综合地价水平值为 3943 元每平方米，商业、居住地价平均值分别达到 6536 元每平方米、5766 元每平方米。与 2012 年相比，重点城市综合地价增长率为 10.60%，而商业用地地价增长率为11.97%；居住用地地价增长率为 12.69%。01020304050607080901001101201301402005年 四季 2006年 一季 2006年 二季 2006年 三季 2006年 四季 2007年 一季 2007年 二季 2007年 三季 2007年 四季 2008年 一季 2008年 二季 2008年 三季 2008年 四季 2009年 一季 2009年 二季 2009年 三季 2009年 四季 2010年 一季 2010年 二季 2010年 三季 2010年 四季 %土 地 交 易 价 格 指 数 居 民 用 地 交 易 价 格 指 数数据来源：国家统计局2005-2013
