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1、清水湾旅游度假区 C 区控制性详细规划总则 为规范陵水清水湾旅游度假区 C 区建设管理，保证其发展符合社会主义市场经济体制运作规律，同时保证开发建设中社会效益、经济效益、环境效益平衡和谐，特编制陵水清水湾旅游度假区 C 区控制性详细规划 。本规划是陵水清水湾旅游度假区 C 区开发建设的法定指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动，必须按规划要求执行。本规划所涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范结合本规划区的规划定位所制定，未涉及的指标应按国家、海南省以及陵水县的有关政策、法律、规范相关条款的规定执行。本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。规划范围：陵水清水湾旅游度假区 C
2、区属于陵水清水湾旅游度假区东组团，西临新村镇，南临南海清水湾，规划用地面积 327.19 公顷。规划定位与发展规模功能定位：欧洲风情与地域文化相融合的滨海高尔夫度假社区。实现规划功能的措施：积极挖掘地域文化特色，为旅游开发带来文化底蕴。借鉴北美新城市主义的造城理念，塑造带有热带滨海休闲度假氛围和特色的自由街区式城市景观社区。开发营造开敞空间、环境景观的绿色网络，延伸“高尔夫球场、碧海蓝天、银色沙滩、背景山体” 对度假社区的影响；划分若干居住片区，提升滨海腹地的居住价值；合理确定建设用地性质、使用强度，配套完善公共设施与市政，使之成为一个具有时代特色与个性魅力的高品质旅游度假区。目标定位：清水湾
3、理想的度假社区 在自然中生长的生态、人文、魅力的滨海度假社区，是人们可以安全、自由、友善、幸福居住与度假的理想社区。陵水清水湾旅游度假区 C 区总用地 327.19 公顷，人均建设用地 163.60 平方米。规划区总人口规模控制在 20000 人以内。用地布局规划在研究 C 区现状建设条件及山水生态肌理的基础上，结合 C 区的功能定位，提出“山海相望，休闲居中，居住环抱”的土地利用总体结构模式。居住用地总面积 178.68 公顷，占总用地面积 54.61%。其中一类居住用地 71.43 公顷，二类居住用地 105.35 公顷。整个居住用地划分为滨海住区和高尔夫景观住区。滨海住区与宾馆、高尔夫球
4、场用地穿插结合，保障住宅海景最大化，因此用地以带状结构为主；高尔夫场地是区内最大亮点，在用地腹地采用枝状布局方式让住宅与高尔夫场地结合，使住宅与自然环境融为一体，一方面增加体育运动娱乐情趣，同时也增加住宅景观价值，提升居住环境品质。公共设施用地总面积 36.72 公顷，占总用地面积 11.22，包括商业服务设施用地、酒店用地。商业服务设施用地 10.79 公顷，主要分布在社区中西部，为整个社区配套商业、市政、娱乐、医疗等公共服务设施。酒店用地 25.93 公顷，主要分布在社区南部，布置滨海旅游酒店，以提升整个旅游区的形象。滨海旅游酒店同时享有滨海景观、高尔夫景观、社区街巷景观，规划将其打造成清
5、水湾的标志性景点。规划建设主干道、次干道、支路三级道路系统，并结合商业用地布置 3 处社会停车场，规划总用地面积 19.54 公顷。规划区绿地包括体育公园用地与街头绿地，面积 92.25 公顷，占总用地面积 28.19%。体育公园用地为中部高尔夫球场，为滨海旅游者和社区居民提供健身运动服务，营造地块中心丰富的用地空间景观层次，用地面积 78.78 公顷。街头绿地为居住区通向高尔夫球场的绿化廊道以及规划区通向滨海的景观绿地，用地面积 13.47 公顷。街头绿地与区内的道路绿化、体育公园绿地共同形成规划区的绿化网络，提升居住环境品质。土地使用性质的分类控制规划区土地使用性质分类和分类代码采用城市用
6、地分类与规划建设用地标准 （GBJl37-90）规定的标准，一般应按规划图则标定的性质进行控制。在以街坊、地块为成片开发时，道路红线宽度大于 15 米（含 15 米）的道路所限定的街区不得进行变更，15 米以下道路（支路或用地内部联系道路）所限定地块的变更，须经城市规划主管部门批准。规划范围内土地开发建设过程中，由于土地利用的多种可能性，经城市规划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。附表二、附表三注明了各地块允许设置、不得设置以及须经城市规划主管部门批准后方可进行的用途。规划主管部门在批准时可附带一定的条件。在进行附表二中所列准许用途时，必须同时遵守其它一切有关法规条文规定以及
7、有关政府契约条款的规定。现有土地的使用与图则所标定不符时，暂不须立即更正，但若将建筑或土地全部或部分改作与现有用途有别的另一用途时，则该用途必须与规划所规定的相符。任何土地或建筑的暂用途（不超过五年） ，只要符合政府其他规定，即可获准在各地块内进行，而无须符合规划所标定的用途，至于超过五年的暂用途，则必须符合规定所定用途。土地使用强度控制各街坊、地块开发及用地规模、建筑密度、建筑高度、容积率和绿地率必须符合规划详图所规定。规划区内居住用地容积率不得大于 1.2，绿地率不得小于 35。酒店用地容积率不得大于 0.6，绿地率不得少于 40%。同一地块内，在不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准
8、，可适当减少建筑密度而提高容积率。土地相容性：为了不改变整个区域功能目标，提出相容比例控制制度，比例控制一般为 20%左右。用地相容性一览表用地代码用地性质（大类）主导性质（中类）允许相容用地性质相容部分建筑面积最大可占比例相容部分位置要求R1 C2 20% C2 用途不独立占地，宜专设出入口R2 C2 20% C2 用途不独立占地，宜专设出入口R居住用地 C2 C1、C3、C420% C3 类涉及环境影响（包括噪音、废气、油烟、污水等）的用途，需由相关主管部门根据规范进行审查S2 S 道路广场用地 S3 G 绿地 G1 G2 在规划管理中，对于无偿为旅游区提供市政设施（公厕、垃圾箱等） 、步
9、行广场、公共绿地、社会停车场以及底层作为公共开放空间等，可获得一定的容积率奖励，对于提供旅游区开放空间，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总和不得超过核定建筑面积的20%。容积补偿表容积率 提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于 1 1.0大于等于 1，小于 2 1.5土地使用控制指标体系本次规划控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标有九项，即用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、出入口方位、建筑后退红线、配建停车位；指导性指标包括建筑形式、色彩及环境景观、人口容量等方面的要求。各类用地容量指标控制一览表用地类型 容积率
10、 建筑密度（%） 建筑限高（米） 绿地率（%）一类居住用地 0.3-0.4 15 15 45二类居住用地 0.6-1.2 20 38-56 35商业服务设施用地 0.3-1.0 20-30 20-30 30-40酒店用地 0.5-0.6 20 30-36 40规划期内区域内开发建设建筑面积总量为 148.53 万左右，建设用地毛容积率 0.45。第六章 建设用地后退红线控制各建设用地后退道路红线，必须符合规划详图中的规定。后退相邻基地红线距离必须符合国家、省、县有关规定的要求。建设用地后退道路红线距离参见下表。临路退让间距（m）规划路宽（m） 32 22 15 10退让距离（m） 15 10-
11、15 8 5建设用地后退道路红线，应考虑城市景观、该地段建筑类别等因素，人流集中出入的大型公共建筑如会议厅、展销厅等，大门距道路红线不少于 15 米。若因需要形成绿化长廊的，建设用地后退道路红线不得小于 10 米。凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁等干扰的建筑物，其用地后退相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。第七章 建筑间距与高度控制任何建筑间距均应符合消防、卫生、城市设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。一般民用建筑的建筑间距应符合下表的有关规定后退用地红线建筑高度平行布置垂直布置山墙间距 正面 山墙低层 1.2H 0.8H 0.4H 0.6H 0.2H多层 1.0H
12、 0.7H 0.4H 0.5H 0.2H注：1）平行布置时，指南侧建筑高度， “垂直布置”和“山墙间距”中，指较高建筑的高度。“后退红线间距” 中，指建筑物自身高度。2）当建筑物之间呈夹角布置时，其最窄处间距按平行布置的标准控制。3）建筑间距在满足上表要求的同时，必须符合消防要求。4）当边界线以外为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，其退让最小距离按 3.0 米执行。第八章 道路交通规划道路等级分为主干道、次干道、支路三级道路系统，形成旅游区自由式的路网结构。道路分幅规划本着以人为本，构建宜人尺度的道路系统思想，将社区干道设置为 15 米，支路设置为10 米；在主干道两侧控制 15 米宽的景观
13、绿化带，以形成景观大道。道路分幅如下：32 米：5.0+9.0+4.0+9.0+5.0 。22 米：3.5+15.0+3.515 米：3.5+8.0+3.5。10 米：1.5+7.0+1.5规划对主要交叉口以环岛交通为主，以信号灯控制管理为辅，并对道路出入口进行渠化设计或者采用标志标线管理。对重要交叉口进出口道应进行拓宽设计，每条拓宽车道宽度为3.5 米。交叉口设计指引道路等级 主干道 次干道 支路主干道 A、B 、C - -次干道 B - -注：A：宜设置环岛交通或信号灯控制管理 B：宜进行渠化设计 C：宜拓宽进出口道。道路交叉口的设施建设可结合实际需要逐步完善，但应保留设置的可能性。城市道
14、路上交叉口均设置人行横道，其最小宽度为 4 米。各地块出入口（即内部道路与城市道路的交叉口）的设置位置必须符合详图中的有关规定。道路交叉口禁止开口段范围见下表：道路红线宽度（米） 32、 22 15 10禁止开口段范围（米） 70 50 20注：1）禁止开口段范围为道路交叉口周边沿路禁止开设地块机动车出入口路段。2）禁止开口段范围以道路交叉口外侧路缘石半径的端点开始计算。3）有两个以上出入口的，相互间距（包括非机动车出入口和机动车出入口）在主干路上不得小于 70 米；在次干路上不得小于 50 米，否则只许右转。旅游区建立绿色交通体系，限制进入旅游区大型汽车的数量，提倡电瓶车交通、自行车交通和步
15、行交通，建立绿色交通体系。规划结合公交站点，在西侧的商业中心设置电瓶车公共交通汽车站，设置从电瓶车车站到社区的电瓶车交通线路。本着以人为本，建立绿色交通体系的理念，规划组建自行车租用系统，在社区商业中心设置自行车租停点，旅游者可自由方便地租用自行车，悠闲地游览景区的所有景点。规划依托社区干道的人行道、社区绿化网络步行道、滨海步行道建立旅游区生态步行系统，营造宜人的步行游览环境。 地块 编号用地代码用地性质名称地块面积()容积率建筑面积()建筑高度限制(m)建筑密度(%)机动车停车泊位(辆)绿地率(%)公共设施配置 备注C01-01 R2 二类居住用地 62881 1.2 75457 56 20
16、 629 35 C01-02 R22 小学 用地 18970 0.5 9485 20 20 28 40 幼 C01-03 G12 街头 绿地 2295 65 C01-04 G12 街头 绿地 2102 65 C01-05 R2 二类居住用地 64216 1.2 77059 38 20 642 35 C01-06 C21 商服 用地23080 1.0 23080 30 30 231 30 市、医、老 书、厕、PC01-07 R2 二类居住用地 51050 0.8 40840 38 20 340 35 C01-08 R1 一类居住用地 23772 0.3 7132 15 15 24 45 C01-09 G12 街头 绿地 7055 65 C01-10 R2 二类居住用地 37234 0.8 29787 38 20 248 40 C01
