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1、2010 年海南房地产市场区域报告之陵水区域分析跨越式发展“三湾整合”造就美丽滨海区专题摘要：陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，东邻万宁，西交保亭，北依琼中，南连三亚。处在海南岛东部黄金旅游线上的陵水县，距三亚市仅 58 公里，东线高速公路和正在兴建的海南岛东环铁路贯穿全境，是处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县。一、宏观环境2010 年第一季度陵水各产业生产总值占比陵水 3 年处置闲置土地 4 万余亩2005 年，陵水展开收地攻势，先后采取了行政、法律及经济手段，对沿海闲置建设用地进行了全面清理和处置。对企业原因造成闲置两年以上的土地无偿收回，仅此一项措施就收回土地 2.8
2、 万亩;对政府原因造成闲置的土地，核发权益证书，由政府收回 ;还有一万亩土地是限时开发，包括目前的香水湾。2001-2009 年陵水旅游接待情况中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城陵水有着丰富的山海自然资源，拥有 50 多公里的黄金海岸线，又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县，陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，热带动植物资源丰富，空气优良，气候怡人。素有“天然温室”之美称。2003-2009 年陵水固定资产投资情况陵水固定资产投资快速增长 基础设施进一步完善房地产的开发投资拉动陵水固定投资增长快速增长，今年一季度，陵水城镇固定资产投资完成 143761 万元，同比增长
3、131.5%，其中房地产投资完成 87105 万元，同比增长 466.4%。其中，清水湾 54045 万元，香水湾 38907 万元，土福湾 19965 万元。生产总值发展情况房地产拉动财政收入陵水统计局数据显示，2009 年完成房地产税收约 2 亿元，占财政一般预算收入的53.8%，拉动一般预算性收入增长 39.3 个百分点。与其相关的建筑业也完成税收 9158 万元。今年 1 月至 2 月，陵水销售最好的房地产项目，平均每平米售价 1.88 万元。二、市场现状陵水 9 月首周成交 105 套 位居海南第一根据市场监测，9 月首周陵水成交 105 套。成交量超越海口的 85 套，三亚成的 1
4、7 套，琼海的 49 套，位居该周(8 月 30 日9 月 5 日) 总成交量榜首。一定程度上，随着金九银十的到来，陵水楼市的成交量也连续出现了反弹，楼盘价格渐入佳境。8 月陵水楼市成交量为130 套，总成交面积为 15910.43 平方米，销售均价为 36432 元/平。房地产的开发投资拉动陵水固定投资增长快速增长，今年一季度，陵水城镇固定资产投资完成 143761 万元，同比增长 131.5%，其中房地产投资完成 87105 万元，同比增长 466.4%。在固定资产投资中，清水湾 54045 万元，香水湾 38907 万元，土福湾 19965 万元。三、区域分析海南房地产市场的发展，除了三
5、亚、海口这两个“领头羊”颇受关注之外，越来越的人将目光放到了海南二三线城市，陵水、琼海、五指山都逐渐步入了购房者和开发商的视野。而陵水，这个拥有海南最美三大湾：清水湾、香水湾和土福湾，又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县，用了 5 年多的时间，就在这片海南第一个建立苏维埃政权的红色土地上，奇迹般地实现了跨越式发展，成为了海南房地产“五虎”中的一员猛将，房地产销售市场形式大好。1、近期数据9 月首周陵水成交 105 套。成交量超越海口的 85 套，三亚成的 17 套，琼海的 49 套，位居该周(8 月 30 日9 月 5 日) 总成交量榜首。一定程度上，随着金九银十的到来，陵水楼
6、市的成交量也连续出现了反弹，楼盘价格渐入佳境。9 月 5 日，陵水签约 25 套，签约住宅均价 18229 元/平方米，签约面积 3938.92 平方米。 4 日，陵水签约 23 套，签约住宅均价18337 元/平方米，签约面积 2376.74 平方米。3 日，陵水签约 19 套，签约住宅均价 2666.12元/平方米，签约面积 26210 平方米。陵水 19 套的签约套数稳居各市县成交榜首。 2 日，陵水签约 6 套，签约住宅均价 17685 元/平方米，签约面积 920.31 平方米。1 日，陵水签约 10套，签约住宅均价 16061 元/平方米，签约面积 659.11 平方米。8 月陵水
7、楼市成交量为 130 套，总成交面积为 15910.43 平方米，销售均价为 36432 元/平。据海南搜房网从相关渠道了解到 1-8 月陵水房地产销售面积 58 万平方米，同比增长160.7%；1-7 月销售金额为 879266 万元，同比增长 435.6%。 是什么造就了如今陵水房地产市场的火热之势？投资者独到的眼光背后的含义是什么？ 2、优越的自然环境陵水县这块美丽富饶的“风水宝地”位于海南岛东南面，东邻万宁，西交保亭，北依琼中，南连三亚。千峰竟秀的吊罗山脉横贯西北，万顷碧波的大海静卧东南。全县南北长 40公里，东西宽 32 公里，总面积 1，128 平方公里。优越的地理位置、宜人的气候
8、和丰富的旅游资源相得益彰。海岸线长 57.5 公里，东西宽 32 公里，南北长 40 公里，总面积 1128 平方公里。陵水有着丰富的山海自然资源，拥有 50 多公里的黄金海岸线，又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县，陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，热带动植物资源丰富，空气优良，气候怡人。陵水黎族自治县有 57.5 公里的海岸线和正待开发利用的国家一级天然渔港-新村港、黎安港等。100 米深以内的海域面积有 1， 225 平方公里。港湾面积有 4.8 万亩。陵水素有“天然温室” “热作种植宝地”之美称，陵水黎族自治县气候温和，光照充足，雨量充沛。年平均温度 24，极
9、端最高温度 37。属于热带季风岛屿型气候。陵水黎族自治县有林地面积约 100 万亩。为了保护生态平衡，省政府已明令封山育林，严禁采伐。独具特殊开发价值者有“吊罗山森林公园” 。公园总面积 380 平方公里。林区内计有各种植物 3500 种，有鸟类 11 目 37 类 112 种。有大小瀑布 15 处。林区年均温度 20，是海南省难得的天然旅游避暑胜地。陵水，凭借着独特而丰富的旅游资源，吸引着众多有识之士和各界宾朋，成为内外投资者注目的热土。3、区位优势：中国仅有的拥有热带海岸线县城陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，东邻万宁，西交保亭，北依琼中，南连三亚。处在海南岛东部黄金旅游线上的陵
10、水县，距国际滨海旅游城市三亚市仅 58 公里，东线高速公路和正在兴建的海南岛东环铁路贯穿全境。全县公路总里程达 847.9 公里。境内以国道、省道为主骨架的公路网络纵横交错，乡村道路四通发达，交通十分便捷。这优越的区位优势使得陵水成为了三亚的后花园，一方面三亚房价大幅度的上涨，使得陵水在买房方面的区位优势显得更加突出。另一方面海棠湾的大力开发，它将加强陵水县的区位优势，使它更具吸引力，发展得潜力更大。在陵水被誉为“珍珠海岸”的海岸线上，有着有“天然养殖场”之称的黎安港和具有“ 家文化”特色的新村港;有景观靓丽的香水湾、清水湾、土福湾等著名旅游度假胜地 ;有全国唯一的半岛型、开放型野生动物猕猴省
11、级自然保护区。近年来，大三亚的房地产呈现自西向东发展的格局，现在开发势头最猛的陵水三大湾区清水湾、香水湾和土福湾连接海棠湾、石梅湾和神州半岛旅游度假区，是海南东海岸湾区地产的枢纽地带，优越的地理位置和国际旅游岛的发展定位使其成为海南目前最佳的价值投资洼地。在今年发布的国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见中，明确规定“高水平开发海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区” ，明确海南清水湾等将为成为国际旅游岛建设的重要支柱力量。4、政府大力支持培育旅游地产沃土守着这些海岸资源，陵水几年前竟然是国定贫困县。2005 年，陵水县委十一届四次全会提出了新的发展思路，以积极姿态
12、融入三亚大旅游圈，做强旅游业、做精农业、做大海洋渔业、加快发展资源型加工业。与海南不少市县一样，陵水在启动新一轮发展时，也面临着致命的土地难题。几万亩的建设用地出让给 160 家企业，却被翻来覆去地炒，没有得到有效开发，还造成了权属不清、拖欠征地农民补偿款、地块零散等棘手问题。结果就是陵水这么好的旅游资源没有得到利用，陵水经济没有发展，财政收入困难，农民收入也很低。2002年，陵水财政一般收入才 3600 多万元，走入了国定贫困县行列。2005 年，陵水展开收地攻势，果断出手，先后采取了行政、法律及经济手段，对沿海闲置建设用地进行了全面清理和处置。对企业原因造成闲置两年以上的土地无偿收回，仅此
13、一项措施就收回土地 2.8 万亩;对政府原因造成闲置的土地，核发权益证书，由政府收回 ;还有一万亩土地是限时开发，包括目前的香水湾。据悉，3 年多时间，陵水共处置闲置土地 4万余亩，加上此前处置的 2 万多亩土地，政府重新掌握了 6.78 万亩土地的主导权，成为陵水发展最重要的依托。除了收回 6.78 万亩土地，陵水还拿出占一年地方财政收入三分之二多的 3000 多万元做陵水滨海风景名胜区总体规划等 11 个涉及城乡建设和产业发展的高水准规划。最具亮点的是“三湾”整合，即整合滨海地区的香水湾、清水湾、土福湾，打造“珍珠海岸：休闲度假之洲”的特色旅游品牌。据了解， “三湾”计划总投资 457.5
14、 亿元，目前已完成投资和落实资金约 131 亿元。其中，香水湾项目开工累计已完成投资 35.4 亿元，清水湾项目开工累计已完成投资 81.9 亿元，土福湾项目开工累计已完成投资 13.6 亿元， “三湾”开发已初具规模。同时，陵水高档酒店开发和旅游房地产开发并举，增强招商引资的吸引力。事实证明，“高品位、有特色”的滨海资源具有强大的吸引力。几年间，国内一些有实力的大企业纷纷落户“珍珠海岸” ，撑起了陵水发展的一片蓝天。目前，在“三湾”规划建设的 25 家星级酒店中，已有 2 家竣工营业，5 家正在建设中。5 年来,陵水县共确立了 83 个重点项目，动工建设 57 个，项目计划投资达 536 亿
15、元，已完成投资 117 亿元。 5、高品质湾区形成房地产市场亮点2004 年陵水全县财政收入仅为 4300 万元。陵水的土地是从 2008 年热起来的。2009 年，在全县 GDP 增长 13.5%的情况下，地方财政一般预算收入增长 65.3%，达到 3.8 亿元，连续两年增幅全省第一。今年 1 月-7 月的地方财政一般预算性收入达 7.15 亿元。陵水统计局数据显示，2009 年完成房地产税收约 2 亿元，占财政一般预算收入的 53.8%，拉动一般预算性收入增长 39.3 个百分点。与其相关的建筑业也完成税收 9158 万元。按照陵水县国土资源局的数字，2009 年全县挂牌出让的两个供地项目
16、共 34.87 公顷，占总供地面积的 55.6%，成交额 6.95 亿元。今年 1 月至 2 月，陵水销售最好的房地产项目，平均每平米售价 1.88 万元。房地产的开发投资拉动陵水固定投资增长快速增长，今年一季度，陵水城镇固定资产投资完成 143761 万元，同比增长 131.5%，其中房地产投资完成 87105 万元，同比增长 466.4%。在固定资产投资中，清水湾 54045 万元，香水湾 38907 万元，土福湾 19965 万元，这些资金的投入，有效拉动陵水的经济增长。受海南省国际旅游岛建设上升为国家战略的利好政策刺激下，陵水房地产销售一路保持火热状态。今年一季度，陵水房地产销售面积 21.8 万平方米，同比增长 137%，销售金额42.97 亿元，同比增长 377.9%；今年一季度陵水房地产营业税完成 13802.25 万元，同比增长1322%。据搜房网从相关渠道了解到 1-8 月陵水房地产销售面积 58 万平方米，同比增长160.7%；1-7 月销售金额为 879266 万元，同比增长
