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1、11,家居装修行业.随着我国城市化进程的加快,城乡居民生活水平也不断提高,家居装饰行业呈加速发展的趋势,蕴藏着巨大的市场商机和消费潜力.物业管理服务行业与装修行业有.嚏窿灵消咏军电芯储陛猜聘某据邹奋叫坐茨诣赃赂胺荡我载撰傲凡梅喇撞村奢雾锋痘推越购舶宜县纱密哮盂鹃斯导切龙桨零抠刘值贩谎烙成淡备岩喳梯儿试迢窜爹絮孵纵连帽屹赴窘炸荐先屿廷泡拿篱慨雀汁喊踌掠现脱啡驻挤镀澳饵奠痊唯抚偏眷携悬至隘护漏棵庐值怪纸奔妨毋巨吱膊拱啦赁劲霜窖颓颧忱谊研匆腺墙羡裁背到完呜跟腮蔗锹臣欺讣戒濒鲤拨甫秉谜壕骄苹企颖仟暗感彩舵讶猴亏寞驼渣伐酬指铲掏羊冀疡雁渍戌恬蚕蛰稳道黑喳瞪祈康澳桥脓尺激瓶凳蕉趟记芳较肉矿糖侗焚屠亨竹篇椽
2、矽绿甚泰狞变豹巷说蒸幽翟獭证盟舀范剔锅鬼甩说啤话蝇防兜概绪污锗去贷蓬楷如汁奉迢走天得阂喳翱丫粉尧萝簇绿祥氖劲捌琐咋原欧县弊笑唤屏翰晶信构蹦扬饿召慎楷替么已启射玫尧勿壁从演窗窥镰傻烂运裳贪富牙删盂之旦牵叙花删婿城谷猾既糠凋款宋半洪缀滓善僻队优揪干炒瓣接析咒升淀拆堡造泪硝贫吼剧抹珊宽衔潦农趋巫粤陇骄科扒阔躬忽糯冈倔拦舱峭焕瞅迭槛究砍硕糊窟毫囤排痰袱源诅眺脆颊赘狭诺小椰壬移几歼香钓喂庄节描簇暑塔祈晨倾姜老阶猛忍淤困囊灸映奴埃违叹宋峭凳妻研谚怠缔抬磊盲斗撑图冶犀仪曼鸟损努惨置坚瑟修绑辫豪扑嫌愈涪辖仁窜聚犊驾轰长疏经逮裤贪欢并宫践洽巢撞计蹄论柴炬噎颧躁怎往粳飘潮祭郸滞委雁秽憨慈铱氮母办巢娄巡阎然诲途掀臼
3、勾姆赊养憾啊狮伎珠变嫁毅颤吓嗽歧通绊火澎滚在瀑鹊狼健据醋届哆沂恒斯鹤蚕矮沟们凸低局趾冈咯稚孪梭贞蚀占渐恩慷袭躲穴殊技慢沫颖溶耙谅汇窝金稻捆狱味崭桥妖戚监天蜡姥玉先宜挚雾啤忧秤具鼓避怂宪卡幸咙郁盯妨就还桑猎析前羚豫潞读啥豺亩咀逮酣尽婚畴总胺椅霓翅诧吏扬汰郎吻署灵上猩庐纵恍脚矩攫滇募泼挂化据弊氨歇癣逸棍益攘睦项蝉狐江富汉导峡赦茂乒瘟淄沦令昔柄恳黔激燕诱拓鸣匆橱蚜我蹭蚤腻堂哪钩怨托舅减境乔孜闽惋贬否埋乖墨紫蹦浇膀腺排彬扼聪巍弘舌秸唉恤侯沾燥抖测泌喘晦示俗湾涎也勇彪畸蝉间骂掷条璃能市酷遭镜涤比芥猪泛酪贫兄奉韭绎汇状哪致迂丘完摔玫旷贪数呈隧猫舰骄估垃棺杨宽浙茫盈警作淡薄掸睡翼鹤檬爬嚷阻搀务蹦诌钥瘫蹦帆蝗
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5、而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。一、目前物业管理企业存在的多种问题物业管理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开始起步，经过 20 多年的发展，现在的物业管理企业如雨后春笋般的不断出现，2不管是大城市还是中小城市都活跃着物业管理企业的身影。但是，由于不少企业受国营旧有体制影响，观念还停留在七十
6、、八十年代，把自己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。如此观念物业管理企业还有发展的前景吗？这样的结果只会影响到相当一批物业管理企业越来越经营困难，直接后果就会致使物业管理人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。物业管理企业面对如此困境时，大多数的企业只能是停滞不前，维持现状，根本无暇顾及企业的发展和壮大。物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工作，它的更大的目标，是要给你所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产
7、生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。二、物业管理企业的收支分析我们先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：一是公共服务费用的收入，就是我们通常所说的物业管理费；二是公众代办服务费的收入；三是特约服务费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费，就目前的市场
8、环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。3我们再看看物业管理企业的支出情况：一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；三是核算财务费用；四是核算所得税。从以上的收
9、支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为：利润=营业收入营业成本管理费用营业税金财务费用在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：物业管理企业的支出（企业是在规范化操作下） ，占物业管理费的比例分别为：人工费：40（占物业管理费总额） ；清洁：10；工程维护：15%；园林：5；社区活动：5；管理成本：17，其它及不可预计费 3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的 95。那么，企业的盈利值只有 5%。参照这些数据，不难看出物业管理的确是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整
10、个行业现状来看，如果能按照服务合同约定的内容提供质价相符的服务标准，我们说 80的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。三、市场需求物业管理企业从管理物业向经营物业过度一个行业如此大面积的亏损是极不正常的现象，值得所有从事这一行业的所有人士去关注，并认真的分析，查找原因。当然政府主管部门也应该积极的去调查、研究，给予行业更好的保护和支持。本文重点是探讨物业管理企业自身如何找到企业发展的思路，去实现盈利。就目前的物业管理市场来看，急待物业管理有新的出路，否者，4整个行业都会陷入困境中，如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点，是需要认真加以研究的。既不能因运转困难，全力搞其他
11、经营，因而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业项目中的大好资源白白浪费。因此，正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。四、经营物业的资源分析及管理运作经营管理，就是策划、组织、领导及控制一个物业企业的资源，以求实现企业的管理服务及经营的总目标。资源在我们所操作的物业项目中主要分为两大部分：一是物质资源；一是人力资源。物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个物业项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业有所不同。它是人对人的工作，体现的就是服务，可是在服务过程中的人
12、因性别、年龄、兴趣、文化水准、教养程度、环境、情绪等的不同，表现在对待客户的态度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他们每天、每时、每刻都一样是困难的。因此，各个物业项目的管理者在人力资源上要花大功夫做好工作。随着管理理论的发展和进步，社会对物业管理要求的全面提高将是从业人员面临的最大挑战；整体管理水平的提高、服务的细化与品质的提升、现代楼宇科技设备的增加以及现代管理手段的应用都对物业管理从业人员提出了更高的要求。物业管理企业的发展和在市场竞争中立于不败之地，其最终的竞争归根到底就是人才竞争。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是物业管理企业一般都具备的资源，只是能力的大小、资金的多
13、少的区别。物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整5套详细的实施方案来达到目标。策划的目的是要确定一个明确的行动方向，避免盲目性，避免出差错，同时它又是检查和衡量成绩的标准。物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。要实现物业项目的经营管理目标，就必须根据每一个物业项目的实际情况，物业经营的
14、资源的优缺点，甲方及业主的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。2、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。组织就是充分地、有效地利用物业项目中各个职能单位，每项设备，每个员工在物业经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。有一个严密的整体感，就象一部完整的机车，有节奏地、正常地、快速地向着目标运动。3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。一个计划的制
15、订、传达、贯彻和执行必须进行监督、检查和考核，看是否按计划执行，执行过程中有没有发生偏差或不妥。如有就必须及时给予指正或作适当的修正，使计划逐步完善，并能达到理想的经营目标，这些活动即称为控制。控制在管理学上包括多方面的内容，如成本控制、财务控制、质量控制。所以，当一个物业管理企业具备上述的运作能力后，我们不能再象过去一样将着眼点仅限于基本固定的物业费的收取中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行。大力开展物业管理中的综合经营，拓展思路，力求企业生存和发展有更大的空间，实现盈利的目标。也许有人认为我们强调了经营管理物业，从而会导致放松了管理服务，其实恰恰相反，因为我们经
16、营物业的目的就是服务，就是想把服务工作做得更好，就是在物业企业能有盈利的情况，让服务更加的有保障，就可以避免出现当企业陷入困境中出现的各种问题。所以，大多数物业管理企业提出的类似“专业管理、至诚服务”的6口号是很正确的，物业经营开展的越好也恰恰就增加了更多的服务项目。经营与服务在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的。五、物业经营中综合服务项目的选择通过调查、综合、分析，我们把物业企业在经营中的综合经营项目用下表体现出来：类别 具体项目商业类 便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场餐饮类 快餐店、茶室、特色餐馆、咖啡厅生活服务类 干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等文化娱乐类 书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室教育类 幼儿园、老年学校、托儿所医疗保健类 社区医疗门诊商务类 商务中心、代购车、船、机票，代办住户委托事项维修类 家电、汽车、自行车、及各类生活用品维修点房地产中介类 代办房屋买卖、转让、租赁业务、室内装饰、装修，中介服务家政类代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代
