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1、科地产价值战略方案中国地产代理 20强从我们对新科企业的观察说起实力 /视野 /理想我们所认识到的项目价值平台北部核心纬联的服务目标：A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；B、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；价值战略定位篇010年，再造一个重庆工业！实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。世界 500强企业入驻： 美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国 国麦德龙、日本本田等现代物流业基地北部新区汽车城现代制造业出口加工业产业拉动商务需求长安福特轿车力帆乘用车凯瑞特种车卡福汽车零配件福耀汽车玻璃联伟汽车部件台湾元创模具法国罗兰石墨延锋伟世通饰件可
2、口可乐饮料伟世通发动机延锋江森座椅敏俘汽车部件百力通汽油机中南铝轮毂际汽配永俊模具万虎机电库博汽配万达仪器兆帮汽车垫片大江东阳益丰密封条优意恩科技航盛汽车电子台东日化迪洋仪表华克排气系统秦川汽车电子法腾机械世晟油箱东洋滤机灵龙电子民生物流博泰汽车配件产业规模化成熟商务办公需求旺盛区域 项目名称 体量 销售率 入住率 类别渝北区 美源国际 20000 100% 50% 纯写字楼北部高新园 上丁企业公园 55000 10% 33% 纯写字楼北部高新园 星光大厦 10000 不销售 100% 纯写字楼渝北区 水利大厦 30000 不销售 100% 纯写字楼渝北区 碧海金都 20000 不销售 100
3、% 纯写字楼北部高新园 金星科技孵化中心 11000 100% 62% 纯写字楼北部高新园 海王星科技大厦 95000 不销售 65% 纯写字楼根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部 良好的商务需求以产业为基础的商务需求依附于北部新区产业 链条的科技、实业、事业单位较多；这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；57%64%8%2%10%3%11%2%22%11%44%11%11%4%11%21%64%5%14%23%5%23%14%5%14%33%5%5%36%5%18%23%18%0% 20% 40% 60% 80%运输法律在售在装修广告建筑房地产科技实业医药仪器仪表运输建筑房地
4、产科技实业医药仪器仪表餐饮建筑房地产实业事业餐饮广告建筑房地产科技实业事业仪器仪表运输建筑房地产金融科技实业事业美源国际海王星金星水利大厦碧海金都星光大厦美源国际海王星金星水利大厦碧海金都星光大厦中国地产代理 20 强市场购买力强劲项目 开盘时间 销售状况 定位 价格 客户比例金城银樽 5% 盘 3600 投资 50%,自住 50%驰城国际 5% 商务公寓 开盘 3500 投资 60%,办公 40%近期销售的公寓物业均受到市场追捧 ,比较之下 ,商务公寓的市场表现更好 ,更受投资客户青睐 ;商务供应格局面对旺盛的纯商务需求，目前 经开园缺失高品质商务平台 ，这是区域内的价值点，也是本项目的核心
5、价值；高新园经开园商务定位北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度北 商务平台以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升二、目标客户是谁？客群定位第一类客户园区产业之上下游企业，他们是 与汽车物流产业相关的配套企业；与高新技术产业相关的智力密集型企业；与世界 500强企业相关的上下游企业；与管委会相关的企业；二、目标客户是谁？ 第二类客户不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是 杂志社研发机构创意型企业客户写真人物：唐小姐行业：物流办公地点：加州花园办公面积： 80 左右需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北
6、部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。客户写真人物：刘女士行业：贸易（汽车配件防腐材料）办公地点：地王广场办公面积： 100 左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区园区基础建设阶段5年 10年园区发展阶段商务市场快速发展 商务成熟阶段居住市场快速发展 居住成熟阶段社区型商业 片区型商业 区域商业中心1 5年 6
7、8年 9 10年形成新城市中心国内开发区案例借鉴开发区的 成熟期需要十年左右 ,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件 ,一是作为开发区的 第三产业配套 定位 ,二是位于 交通枢纽 ,和 城市级配套聚集地 ;目前的开发区在商业发展方面落后 , 急需商业中心的建立，导致 商业地价全面飙升 ；组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；十字金街毗邻经开区管委会 ,位于四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要塞； 汽博中心高尔夫球场鸳鸯体育中心价值启示走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区
8、域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值；而 本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇 ！商业现状社区商业，各自为政；商业定位北部新区正需商业中心 迎合需求，确立中心地位高端人群需求多元化商业 业态定位多元化周边项目定位类似 商业档次领先北商业会馆欢乐场时尚地名流会商业客群第一类：本案业主群以高端白领和金领的商务人群为主基础需求为购物休闲餐饮升级需求为体验展览文化第二类：周边生活群（公里范围）包括叠彩城驰城国际经开区管委会可口可乐等大型集团的人群高收入人群，商务政务为主少量居住基础需求为购物休闲餐饮升级需求为娱乐咨讯第三类：区域高端客群（公里范围）包括复地上城蓝湖大社区爱加丽都等北部高
9、档楼盘人群高收入人群，居住人群为主基础需求为购物休闲升级需求为娱乐时尚文化居住为辅为什么要有居住 ?避免“空城效应”大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求；怎样的居住品质 ?酒店式公寓酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度周边项目居住类公寓定位于酒店式公寓 ,本项目在品质上不可具备竞争劣势选择厨卫精装修 ,其余简装修标准 ,但为了在同类产品竞争中处于优势 , 需通过聘请知名设计师打造公共部分风格和酒店式公寓的新概念设计 ;客群定位周边企事业单位高收入人群产生的小面积、临时性居住需求，兼备投资目的；居住定位精装酒店式国际公寓以酒店式公寓定位，一方面避免影响纯商务形象，同时也合理
10、的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；5品篇是产品价值未定型 ,至少有以下提升空间：商业规划 新区人气不足 ,消费习惯模糊 ;重点 :遵循周边客户需求 ,培育市场 ;吸纳人气 驻留人气 多元体验 高端舒适大型购物超市以及具备聚客效应的商家 ,形成主动性消费的核心力体验式的娱乐休闲等业态充足 ,最大化维持商业气氛 ;以多元化的业态组合形成丰富的客户群 ,以适应中心商业的需要 ;针对北部新区的高端客户 ,提供适合他们且更为优雅的环境 ;购物：大型新概念超市精品名店体验超市华润 要选择大型商务区入驻经营左右的进口商品设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖联营部分高端品牌：品牌多样屋法国等会员超市山姆会员
11、店主要选择开发新区，交通便利；所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘；增值服务：洗车健身会员生日特约商家针对人群：有车高端人群，交纳年费，会员制；精品超市太平洋高档超市主要选择与太平洋旗下百货联营；定位于精品家用生活馆；小时恒温环境环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收；对生鲜货品免费提供干冰；精品联营店北部时尚中心（通过大型高档超市的聚客能力 ,带动其战略联营品牌进驻）概念店影音体验店无印良品家居馆休闲娱乐：健身中心会馆品位书店青鸟会所宝力豪健身会所（与酒店结合）品位书店：精典书店唐宁书店餐饮：精品中西餐精致糕点咖啡精品中西餐饮精致糕点：布农阿努面包丝语国际咖啡品牌：星巴克文化：
12、创意展馆艺术商品创意展馆创意展馆其他：银行通讯保险旅行等机构B/临街一层 :分零门面 ,银行 /通讯 /保险 /茶餐厅 /面包房 /服饰 /家居用品(后期销售或以租代售 )二层 :大面积划分整体 ,大型餐饮 /娱乐 /休闲靠近内部环境负一层 :由于面积不大 ,可分零作为品位咖啡和书店 ;一层 :整体作为创意展馆 ,与相邻的广场共同营造文化交流空间 ;二层 :由于与裙搂相连形成对外的大面积商用 ,作为健身会所对外经营 ;靠近内部环境负二层 :少量门面 ,作为高消费品质生活街 ,经营数码产品 /装饰品 /艺术品等负一层 :与小广场和超市相邻 ,可经营体育健康用品 ;一层 :与酒店相连 ,精品商业为
13、主 ;负一层整体：大型超市需优化部分123需优化部分112345需优化部分需优化部分123 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1415 16 17 18百货类专精信诚，百年纬联超市、便利店类专精信诚，百年纬联纬联商业地产顾问（重庆）有限公司 年纬联服饰类专精信诚，百年纬联家居建材及生活类策划必备 ! 4A 顶级策划大全 , 含 50 家 4A 公司 , 2 4 个行业策划大全 , w w w . p a g c f. c o m , Q 2 34 7 77 3 05专精信诚，百年纬联其他公共环境规划利用公共空间营造出国际化商务中心的新理念新潮流 :文化咨讯 /艺术设计 /生态健康文化交流空间重庆走廊健康体验将内部半围合空间作为文化展示(室外馆 ,与室内创意展馆结合 )艺术展文化橱窗重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群生态 /科技趣味 /体验健康 /运动按照星级酒店外环境标准打造 ,提升品质感 ;形成艺术雕塑广场室外展场 /运动体验酒店规划通过打造代表国际风尚的新概念酒店 ,吸引具备国际视野的高端商务人群 ,建立独一无二的品质价值 ;新概念酒店国际酒店生活样板新概念酒店 “ 品酒店：个
