《城市土地立体化登记研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市土地立体化登记研究（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城市土地立体化登记研究 陈振 南京农业大学土地管理学院 摘 要： 基于城市土地立体化登记的客体土地空间使用权的来源、内涵与特征, 运用归纳演绎法、法条解释法对我国城市土地立体化登记的现状及存在的问题展开研究。研究结果表明:我国城市土地立体化登记存在权利性质不明确;权属不明确, 登记困难;登记技术落后, 登记事项不全;登记部门和管理模式不统一等问题。因此, 构建我国城市土地立体化登记制度需要从“登记规则”和“实现路径”两方面入手, 在“登记规则”方面, 需要明确登记对象和登记内容, 引入三维登记技术;在“实现路径”方面, 需要加快制定不动产登记法, 统一土地空间使用权管理体制。关键词： 土地管理
2、; 权属登记; 土地空间使用权; 立体化登记; 作者简介：陈振 (1990-) , 男, 博士生, 主要研究方向为土地利用规划与管理.电子邮箱: 联系电话:15295573262收稿日期：2017-09-01基金：江苏高校哲学社会科学优秀创新团队建设项目 (2015ZSTD004) Study on the three-dimensional registration of urban landCHEN Zhen College of Land Management, Nanjing Agricultural University; Abstract： Based on the nature
3、and characteristics of space construction land use rights, this study examines the status quo and existing problems of the registration of the right to use space for the construction of urban land in China. This is accomplished using the deductive method and the law interpretation method. The result
4、s show that the existence of the right to use the land use right is not clear, the ownership is not clear, the registration is difficult, the registration mode is backward, the registration matters are incomplete, and the registration department and the form are not unified. Therefore, Chinas space
5、construction land use rights registration system needs improvement, from the aspects of “registration rules” and “achieve the path, ” among others.Keyword： land management; land right registration; land space use right; three-dimensional registration; Received： 2017-09-01随着人类社会的进步, 城市土地立体化利用是必然趋势。20
6、07 年颁布的物权法引入了“建设用地使用权分层设立”原则, 其第 136 条明确规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分层设立”。因此, 同一宗土地可以分别设立以地表空间、地上空间和地下空间为客体的土地使用权, 土地空间使用权应运而生1。物权法确立了地上、地下空间土地使用权的物权地位, 为规范城市土地立体化利用奠定了坚实的法律基础。近年来, 大中城市土地资源供给十分紧张, 迫使城市发展模式由外延式扩张向纵向立体化发展转变, 深圳、上海、杭州等地已经开始探索土地立体化管理机制2。土地立体化利用在大中城市的兴起, 推动了土地空间使用权的相关研究, 目前国内学者的研究较多集中在法学领域对
7、土地空间使用权权利性质的探讨, 又或工程领域对土地空间利用规划的研究等方面。物权法第 136 条同时规定“新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权”, 而我国物权变动模式采取登记生效制, 说明土地空间使用权之间孰先孰后须以各自登记时间先后为判断依据, 所以权属登记在土地空间使用权管理中至关重要, 但目前学术界关于这方面的研究还较为缺乏, 国内学者大都只是在相关研究中略带说明, 尚未进行系统研究12,13。因此, 本文着眼于城市土地立体化登记的客体 土地空间使用权, 在梳理其来源、内涵和特征的基础上, 分析我国土地立体化登记现状及问题, 就其登记规则和实现路径展开探讨, 以期能够深化对这一
8、问题的认识, 为完善相关制度提供参考。1 土地空间使用权:来源、内涵与特征1.1 来源随着我国工业化、城镇化的推进, 大中城市为了解决日益突出的土地供需矛盾, 城市发展模式被迫由外延式扩张向纵向立体化发展转变, 城市土地也由二维平面利用转向三维立体化利用, 土地空间使用权就来源于这一过程。但是由于全国各地经济发展水平差异较大, 大中城市对土地空间的开发利用程度要远高于小城市, 因此, 长期以来土地空间使用权在我国法律体系中并未得到足够的重视。虽然现行法律体系中并没有“土地空间使用权”这一概念, 但 2007 年颁布的物权法第 136 条明确规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分层设
9、立。从而明确了地上、地下空间建设用地使用权的物权地位, 也从侧面承认了土地空间使用权的存在。1.2 内涵由于我国现行法律体系中并没有“土地空间使用权”这一概念, 所以关于土地空间权的内涵的探讨, 可以借鉴其他国家和地区的经验。从世界范围来看, 大部分国家和地区 (日本、德国、中国台湾地区) 认为土地空间使用权是地上权的一种延伸和特殊形式, 其与普通地上权相比只是客体范围不一样, 并无其他差异, 因此其是一种区分地上权, 并非是一种新的用益物权;而美国法律则认为, 空间权是独立于地上权之外的一种新的用益物权, 而并非其延伸, 美国著名的俄克拉马州空间法将空间权定义为:地表上下一定范围的空间可以让
10、与、租赁, 以此为客体而成立的不动产权利。理论上, 我国法律不存在其他国家和地区的“地上权”, 只有类似“地上权”的“土地使用权”的概念。实践中, 2007 年颁布的物权法第 135 条和 136条分别规定:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施;建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分层设立。从这些规定来看, 物权法将土地空间使用权视为建设用地使用权的一种, 在我国城市土地立体化利用中, 同一宗土地可以分别设立以地表空间为客体的地表建设用地使用权, 和以地上、地下空间为客体的空间建设用地使用权, 二者之间除了客体范围
11、差异, 并无本质区别, 都属于建设用地使用权的范畴。因此, 我国土地空间使用权的内涵可以界定为:以地上、地下一定空间为客体, 以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而设立的用益物权。这在一定程度上借鉴了上述其他国家和地区的“区分地上权”的界定。1.3 特征根据上述土地空间使用权的来源与内涵的分析, 结合我国城市土地立体化利用的实践, 对土地空间使用权的特征总结如下:(1) 土地空间使用权并非一项独立的用益物权。从物权法的规定来看, 我国城市土地立体化利用中产生的土地空间使用权属于建设用地使用权的范畴, 属于用益物权, 但不是一项独立的用益物权。其与地表建设用地使用权只是客体范围不同, 权利性质
12、一致。(2) 土地空间使用权的客体范围为地表建设用地使用权可利用范围之外的空间。理论上土地空间使用权可以在地上和地下任何一定空间范围内设立, 但实践中不难发现, 在预备设立土地空间使用权的地表上往往已经存在了地表建设用地使用权。所以, 土地空间使用权的客体范围就必须受到此地表建设用地使用权可利用的土地空间范围的限制, 为地表建设用地使用权可利用范围之外的空间。(3) 依附于土地空间使用权的建筑物、构筑物及其附属设施的特性。依附于土地空间使用权的建筑物、构筑物及其附属设施相较地表建设用地使用权有着明显差异。总结如下: (1) 不确定性。依附于土地空间使用权的建筑物容易受到地表环境、地质环境等影响
13、, 现有的城市规划体系无法准确确定其实际利用范围; (2) 复杂性。依附于土地空间使用权的建筑物或位于空中, 或位于地下, 建筑物通风、采光等附属设施必须与相邻建筑物配套才能够保证其正常使用, 之间权利协调较为复杂; (3) 不可逆性。依附于地表建设用地使用权所建造的建筑物位于地表, 建筑物用途容易确定, 配套设施容易设计, 即便事先未考虑周全, 事后也方便补救, 但依附于土地空间使用权的建筑物则不然, 其或位于空中、或位于地下, 受地质条件影响很大, 用途、配套设施若事先没有考虑周全, 事后补救非常困难, 具有不可逆性。2 土地立体化登记的现状及问题2.1 现状分析我国物权法对物权变动模式采
14、取登记生效制, 不登记不生效。物权法第 139 条规定:设立建设用地使用权的, 应当向登记机构申请建设用地使用权登记, 建设用地使用权自登记时设立。可以看出, 建设用地使用权的取得以登记作为生效条件, 而土地空间使用权属于建设用地使用权, 因此, 土地空间使用权的设立变动也应当依法进行登记。2007 年国土资源部颁布的土地登记办法顺应了物权法的规定, 通过明确宗地的空间概念将土地空间使用权纳入了一般土地登记范畴, 其第五条规定“土地以宗地为单位进行登记, 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”, 明确了土地登记不仅要登记土地平面的四至界限, 还要登记土地的上下立体空间。2015 年颁布的不动
15、产登记暂行条例则进一步将建设用地使用权纳入不动产登记中, 其第八条中将“空间界限”作为不动产登记簿的必要登记事项, 明确了建设用地使用权的空间概念。但总体而言, 土地登记办法和不动产登记暂行条例的登记规则都是针对二维平面土地权属登记而设计的, 并未对土地立体化登记规则作出详细规定, 这与我国大规模的土地立体化利用是极不适应的。在地方层面, 经济相对发达同时土地供给紧张的的广东省、浙江省、江苏省、上海市已经开始积极探索土地立体化登记规则, 并相继出台了一些地方性法规。2000 年, 国土资源部对广东省关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函中, 将地下空间使用权视为土地使用权进行登记利用,
16、并就其特殊性提出相关登记要求;2006 年, 上海市颁布上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定, 这是我国第一个涉及空间权属管理的规定;2008 年, 深圳市颁布的深圳市地下空间开发利用暂行办法将地下空间使用权定性为建设用地使用权, 以宗地为基本单位进行登记;2009 年, 南京市颁布的南京市土地登记实施细则 (试行) 将地下空间登记为地下空间使用权;2011 年, 杭州市颁布的杭州市土地登记办法要求将地下空间权登记为土地使用权或土地他项权利。这些地方法规在一定程度上反映了我国土地立体化登记的现状。2.2 存在问题各地对城市土地立体化登记规则的探索, 为构建我国土地立体化登记制度起到了重要的参考借鉴, 但由于国家层面关于土地立体化登记法律和规则的缺位, 导致其存在诸多问题, 具体如下:(1) 权利性质不明确从全国各地的实践来看, 多数地区将土地空间权登记为“土地使用权”, 如:广东省、上海市;
