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1、雅安房地产市场调研报告2市场调研背景对雅安房地产市场进行全面接触，了解在现时雅安房地产的市场机遇与条件，提供市场开拓的市场一手信息。思路： 雅安市社会经济及城市发展状况 雅安房地产市场雅安房地产市场问题雅安房地产市场调研结论3第一部分：雅安社会经济和城市发展状况一、雅安市基本概况1、城市位置 ：雅安是四川西部重镇。雅安东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，距成都 120 公里，素有“川西咽喉” 、 “西藏门户” 、 “民族走廊”之称。幅员面积 1.53 万平方公里，辖一区七县，总人口 151 万。美丽的青衣江穿过雅安全城,城市依山傍水而建,优雅而恬静,是四川最宜居住的城市之一。2、城市性质
2、雅安市是省级历史文化名城。是成都城市经济区以轻工、机械和生物工程为主导的地区中心城市和以生态旅游为特色的山水园林生态旅游城市。3、城市规模 1）、城市人口规模 2005 年，城市聚居人口为 17 万人，其中非农业人口为 14.5 万人；2010 年，城市聚居人口为 21 万人，其中非农业人口为 17.9 万人；42020 年，城市聚居人口为 30 万人，其中非农业人口为 25.5 万人。2）、城市用地规模 2005 年城市建设用地为 15.3 平方公里，人均用地 90 平方米；2010 年城市建设用地为 19.3 平方公里，人均用地 92 平方米；2020 年城市建设用地为 28.5 平方公里
3、，人均用地 95 平方米；远景城市用地为 34 平方公里左右。 3）、城市规划区 雅安市城市规划区中的市区和近郊区范围界定为城区 4 个街道和城郊 8 个镇、乡的 52 个村，共 164.5 平方公里。此外，在雨城区范围内，将碧峰峡风景区、后延景区、周公山温泉度假区、周公山森林公园、望鱼古镇、上里古镇及相关的四家村、五家村、治安村和白马泉风景区列入城市规划控制区。 二、城市发展格局“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构51、规划大纲规划以旧城为依托，重点发展沙湾姚桥组团，发展、完善多营组团的同时，以项目为启动，配建基础设施向大兴方向拓展城市用地。城市远景发展用地范围以东至大兴、西至多
4、营、北至北郊、南至南郊的可用地为限，再争取部分低山用地作为城市公共绿地，总用地约在 34 平方公里以内，远景总人口在 35 万人左右。整个城市形成以西城、河北、上坝组成的旧城和姚桥新城为中心，以青衣江为东西主轴，以陇西河、周公河为南北次轴，形如“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构。 2、功能分区组织 规划将雅安市城市中心区划分为 4 个城市功能组团。 1）、旧城组团 旧城组团是雅安市具有综合功能的城市中心地区，由跨越青衣江、濆江的西城、上坝和河北 3 个片区组成，规划居住人口 15.5 万人左右。 片区一：西城片区：是以旧城为主体发展起来的老城片区，规划为以商贸、文教和生活居住为主
5、的片区，调整部份用地功能，疏解旧城建筑和人口密度，保护文物古迹和名城风貌。 片区二：上坝片区：位于西城片区以东，仅濆江一水之隔，该片区是西城片区中心功能的延续，是通往周公山温泉、望鱼古镇和洪雅瓦屋山的必经之道，规划为以教育、科研、旅游为主的片区。 片区二：河北片区：位于青衣江北岸，通过青衣江大桥、北门大桥和雅安大桥与西城、上坝片区构成了雅安市城市的核心地区，地处市区至碧峰峡、上里古镇的旅游线上，6在现有基础上，依托川藏公路和成雅高速公路，规划为以机械工业、商贸、旅游服务和对外交通为主的片区。 2）、姚桥组团 姚桥组团位于雅安市东北部，地近成雅、泸雅高速公路入口，发展条件较好。规划为雅安市以行政
6、中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，是雅安市的门户和新的城市中心区，规划居住人口 6 万人左右。 3）、大兴组团 大兴组团位于雅安市区东部，包括周公山东北麓、青衣江西岸的一、二阶台地地区，用地条件好，远期交通较为方便，与姚桥组团仅一江之隔，是雅安市吸引大型企业的发展基地，规划为以轻工业、农业高科技生态园和生活居住为主的组团，规划居住人口 7万人左右。 4）、多营组团 多营组团位于雅安市区西部，是雅安西至康定、南达攀西的交通门户，规划为以交通转运、电力工业和居住休闲为主的组团，是川藏线上的汽车服务中心和物流基地，规划居住人口 1.5 万人左右。 3、特殊用地布局规划 规划配合山水园林生
7、态城市建设，调整苍坪山东、中部用地作为城市公共绿地，保留西部军事管理区并适当扩展用地范围，城区其它部份后勤用地原则上予以保留，位于城市中心青江路上的军事用地宜逐步创造条件外迁，在近郊适当位置另行选址，原址亦调整为城市建设用地。 三 、雅安经济产业，社会资源综叙述：1、雅安经济产业和社会资源：7 区 域 特 色 ： 雅 安 六 大 贡 品 ： 雅 安 贡 鱼 （ 雅 鱼 ） 、 名 山 贡 茶 （ 蒙 顶 茶 ） 、 天 全 贡 米（ 香 谷 米 ） 、 汉 源 贡 椒 （ 花 椒 ） 、 贡 莲 （ 黄 莲 ） 、 宝 兴 贡 砚 （ 外 郎 石 砚 ） 。 著 名三 雅 文 化 ： “雅 女
8、 ”， “雅 鱼 ”， “雅 雨 ”， 也 叫 雅 安 三 绝 。 四 川 美 女 是 ： 一 邛（ 崃 ） ， 二 雅 （ 安 ） ， 三 成 都 。 雅 安 是 一 座 浪 漫 的 小 城 。 特 色 生 态 旅 游 ：碧 峰 峡 位 于 雅 安 市 北 8 公 里 ， 景 区 为 两 条 峡 谷 ， 左 峡 长 7 公 里 ， 右 峡 长 6 公 里 ，呈 “ ”字 形 ， 宽 30-70 米 ， 海 拔 700-1971 米 ， 峡 壁 相 对 高 度 100-200 米 。植 被 、 峡 景 和 瀑 布 是 碧 峰 峡 景 区 的 鲜 明 特 色 。 峡 内 林 木 葱 郁 ， 苍
9、翠 欲 滴 ， 峰 峦叠 嶂 ， 崖 壑 峥 嵘 。蒙 顶 山 横 亘 于 名 山 县 城 西 北 侧 ， 山 势 北 高 南 低 ， 呈 东 北 一 西 南 带 状 分 布 ， 延 伸至 雅 安 境 内 。 山 体 长 约 10 公 里 ， 宽 约 4 公 里 。 蒙 顶 五 峰 环 列 ， 状 若 莲花 ， 最 高 峰 上 清 峰 ， 海 拔 1456 米 。 水 资 源 极 为 丰 富 ： 大 渡 河 两 岸 高 山 耸 峙 ， 河 床 深 切 ， 河 谷 束 狭 ， 山 坡 陡 立 。 青 衣 江 上 游 为 天 全 河 ， 在 飞 仙 关 附 近 接 纳 宝 兴 河 、 荥 经 河
10、， 其 中 飞 仙 关 峡 谷 长 12 千米 ， 为 发 电 、 养 殖 、 旅 游 提 供 了 很 好 的 条 件 。 矿 产 资 源 丰 富 ： 尤 以 石 棉 、 锰 、 煤 最 为 重 要 。 石 棉 县 的 石 棉 以 纤 维 长 、 储 量 大 而著 称 ， 汉 源 桥 顶 山 的 钴 锰 矿 含 锰 31 5 ， 含 钴 0 13 ， 是 矿 产 中 的 名 品 。 其他 如 磷 矿 、 菱 镁 矿 、 铅 锌 矿 、 铜 镍 矿 等 也 较 为 有 名 ， 而 金 、 银 、 铁 、 水 晶 石 、 高岭 土 、 石 膏 、 沙 金 、 硫 磺 、 芒 硝 等 也 有 分 布
11、 。 本 市 花 岗 岩 、 大 理 石 是 建 材 中 的 名 品 ，雅 安 绿 、 雅 安 红 等 石 材 闻 名 全 国 。 世 界 自 然 遗 产 ： 四 川 大 熊 猫 栖 息 地 ： 2006 年 7 月 12 日 ， “四 川 大 熊 猫 栖 息 地 ”列 入世 界 自 然 遗 产 名 录 。 非 物 质 文 化 遗 产 ： 荥 经 砂 器 烧 制 技 艺 、 南 路 边 茶 制 作 工 艺 、 蒙 山 茶 传 统 制 作 技 艺 ；82、 09 年经济状况：2009 年 ， 雅 安 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 240 亿 元 ， 同 比 增 长 14.9%， 增 速
12、 排 全 省第 7 位 ； 三 次 产 业 结 构 调 整 为 18.7 52.0 29.3。 第 三 产 业 增 加 70.3 亿 元 ， 增 长10.9%。 启 动 旅 游 重 振 工 程 ， 成 功 举 办 第 二 届 中 国 雅 安 熊 猫 动 物 与 自 然 电 影 周 、第 五 届 蒙 顶 山 国 际 茶 文 化 旅 游 节 等 重 大 节 庆 活 动 。 全 年 接 待 游 客 800 万 人 次 ， 创 旅游 综 合 收 入 39.8 亿 元 ， 分 别 增 长 13.7%、 21.8%。 全 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 长20.4%， 年 末 存 款 、 贷 款
13、余 额 分 别 比 年 初 增 长 28.2%、 28.8%。 加 快 发 展 运 输 、 餐饮 、 邮 政 、 通 讯 、 中 介 、 物 业 等 服 务 业 。9本部分简析： 经济结构上:雅安经济主要以第一产业和第二产业为主， 第三产业中旅游产业比重较大，带动雅安的城市经济增长； 经济地位:雅安在四川全省 21 个地、市、州中，国民生产总值（绝对值）位于第七位，远远落后于绵阳、德阳、乐山、南充甚至内江、达州等城市; 城市发展上: 雅安离成都 120 公里，为川西的主要交通门户，连接民族地区。旅游和矿产资源为城市主要发展动力，也是政府重点发展的产业； 城市规划：还是主要依托于老城区的配套发展
14、，到 10 年的城市规划中，人口和城市用地规划分别较 05 年增加 2.4 万人和 4 平方公里,城市化进程较为缓慢 ;且人口发展规划主要依托工业和农业的产业集群为主要增长点； 居住规划方面：姚桥组团行政中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，但多年仅为规划蓝图，未见实施。 用地布局: 虽有山水园林城市整体定位,但在城市用地规划方面较为谨慎和保守, 且规划模糊(无明确的用地性质规划和搬迁规划) ；传言消息：雅安地下有石油资源，国家从长远角度作为战略储备资源，暂不做开采。在需要开采的时候，雅安城市面临整体搬迁。故城市规划和发展方面较为保守。10第二部分：雅安房地产市场一、雅安房地产发展概况
15、：1、商品房市场：雅安房地产发展进程缓慢，滞后于眉山、内江等城市，但商品房价格处于高位。（四川省部分市州城区房地产业基本情况调查表）眉山市 内江市 资阳市 雅安市辖区总人口（万） 347 425 500 153城区总人口（万） 20 39 22 17城区面积（平方千米） 25 204.9 30 20城区规划人口 30 80 30 30辖区 GDP（亿元） 412.71 488.28 410 176.1城镇人均可支配收入 11431 11301 11619 10080城区人均月工资 1200 986 968 898城区商品房价格 4000 3000 2800 4500城区年开发面积 40 402
16、.8 40 10房地产对 GDP 贡献 27% 25% 28% 2%房地产对地方税收贡献 28% 23% 27% 3.5%在整个经济平均水平相差不大的情况下，雅安房地产市场的开发投资、供应上严重缩水，远远低于其它几个临近的二级城市，但价格却高于其它城市达到 4500 元/平11米，更有高价位达到 5000 元 /平米售价。在中国房地产对经济起到极大推动作用的大环境下，雅安房地产对经济的推动作用却微乎其微。2、土地、商品房供应及需求调查：1、商品房市场：据调查，2009 年 1 至 10 月，雅安房地产企业向雅安城区市场提供新商品房 677 套，72400 平方米， 11 至 12 月基本没有新房竣工；从 06 到 10 年 1 月，雅安批准预售商品房 2037 套，剩余套数仅 202 套，且剩余房源基本转为二手市场；2009 年 6 月到 2010 年上半年，雅安城区只能向市场新提供 300 余套
