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1、 就业岗位根据相关研究，旅游区游客人数每增加 150 人次/年可提供一个直接工作岗位和 5 个间接就业机会（ 2 个位于当地， 3 个为非当地） 。 景区容量影响景区容量的因素包括包括经济承载力、社会承载力和环境承载力三个方面，经济承载力可通过经济手段进行弥补，社会承载力主要体现在景区开发初期阶段，而环境承载力大多是无法弥补或很难弥补的，是决定景区容量的主要因素。景区的环境容量由各个景点的环境容量决定，在已知各景点环境容量的情况，景区的年环境容量可按下式计算：景区环境容量=景点环境容量游览率开放天数容量利用率 床位需求计算公式为：床位需求数量=游客人数留宿率平均住宿天数床位利用率武当山床位需求
2、预测其中游客人数取旺季非周末日均游客人数，留宿率取 75%，平均住宿天数取 1.5 天，床位利用率取 75%。根据上式测算得，2014年床位需求数量为 12600 张，2018 年床位需求数量为 25200 张。为验证按旺季非周末日均游客人数计算是否合理，本报告对预期年均入住率进行了测算。年均入住率测算方法：旺季按 80%计算，淡季按游客人数、留宿率、平均留宿天数计算，冬期按 30%计算。测算结果为 2014 年年均入住率为 70.32%，2018 年年均入住率为73.79%，基本符合酒店业经营的要求。 商业服务设施需求测算1、 旅游商业需求测算按旅游商业营业额测算，计算公式为：商业面积=游客
3、人数人均消费商业坪效商业物业利用率上式中，人均消费指扣除门票、住宿和交通费用的游客人均消费额（下同） ，商业平效指商业物业每平方米每年营业额，商业物业利用率取 90%，例：测算结算表旅游商业需求（按营业额测算）指标名称 单位 2014 年 2018 年游客人数 万人次 340 650人均消费额 元/人次 160 200旅游商业总零售额 万元 54400 130000预期商业坪效 元/ 5000 6000商业物业利用率 90% 90%商业物业面积需求 120889 240741按人均商业物业指标测算，计算公式为：商业面积=游客人次人均商业物业指标商业物业利用率上式中人均商业物业指标确定时参照我国
4、城市人均商业物业指标（1.5 平方米/人） ，并考虑城市商业与旅游商业的区别，城市居民平均每周一次购物活动，游客购物则具有明显的一次性特点，按购物次数折算，则旅游商业物业指标为 1.550=0.03 平方米/人。例：旅游商业物业面积需求测算结果见表 3-10旅游商业需求（按人均商业物业指标测算）指标名称 单位 2014 年 2018 年游客 万人次 340 650商业物业指标 /人 0.03 0.03商业物业利用率 90% 90%商业物业面积测算 113333 216667综合上述两种方法测算结果，并考虑到武当山景区内现有及未来新增的商业物业。 2、 本地商业需求测算例：按营业额测算，计算方法
5、同旅游商业，人均消费额取70009000 元/年（不含住房、交通及经常性费用支出） ，测算结果见表。本地商业需求（按营业额测算）指标名称 单位 2014 年 2018 年城市人口 万人 8 12人均消费支出 元/人 7000 9000商业总零售额 万元 56000 108000预期商业坪效 元/ 5000 6000商业物业利用率 90% 90%商业物业面积测算 124444 200000按居民人均商业物业指标测算，计算方法同上，人均商业面积取 1.5 平方米/人，测算结果见下表。本地商业需求（按人均商业物业指标测算）指标名称 单位 2014 年 2018 年人口 万人 8 12商业物业指标 /
6、人 1.5 1.5商业物业利用率 90% 90%商业物业面积测算 133333 200000 投资估算 编制依据估算依据可行性研究报告提出的各项技术参数、数据，综合项目所在地近期工程造价水平估算，投资估算采用类似工程指标法进行估算。并参照 2006 年湖北省建筑工程概算定额统一基价表 。 XX 市建设工程造价信息。 国家发改委、财政部及湖北省关于建设工程投资估算的其他相关规定、标准。 项目所在地同类工程技术经济指标。 编制范围各项目投资估算编制内容包括工程费用（主体工程、室外工程、设备及其它投资） 、工程建设其他费（含土地出让金和开办费） 、预备费。 估算方法一、工程费用例：主体工程费用采用类
7、似工程指标法编制，室外工程费用采用估算工程量法编制，各类项目主体工程单方指标见表。室外工程费用按主体工程费用的 10%估算。商业 住宅 住宅 低密度 住宅 低密度 住宅 办公用房 办公用房 酒店 酒店 酒店 酒店单位工程名称初装 经济型 初装 初装 精装 简装 精装 五星 四星 三星 独栋建筑工程 1000 900 1000 1100 1100 1100 1300 1600 1600 1400 1400装饰工程 600 200 400 500 1000 450 800 2200 1200 850 2500给排水工程 30 35 40 60 150 30 50 180 120 110 260消防
8、工程 45 20 30 45 45 45 120 150 120 120 60电气工程 260 220 260 300 320 240 380 450 380 380 600通风空调工程 50 10 10 20 20 50 380 560 400 400 480弱电工程 40 30 30 60 60 60 150 220 180 150 260电梯工程 50 30 单方合计 2025 1415 1770 2085 2695 1975 3180 5410 4030 3410 5560 二、工程建设其他费3、 土地出让费按实际购买价格计算，详见表 4-1。4、 建设单位管理费按财政部关于印发基本建
9、设财务管理规定的通知(财建2002394 号)的规定计取。5、 可研报告编制费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知 （计价格19991283 号）的规定计取。6、 环境影响评价报告编制费按国家计委国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格2002125号）的规定计取。7、 工程勘察费暂按设计费的 20%计取。8、 规划、设计费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定 （计价格200210 号）的规定计取。9、 竣工图编制费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理真规定 （计价格200210 号）的规定计取。10、 施工图审查费参考湖北省物价局、建设厅关
10、于规范建设工程施工图审查咨询收费有关问题的通知 （鄂价房服2002216 号）的规定计取。11、 招标代理服务费按国家计委招投标代理服务费管理暂行办法 （计价格20021980 号）的规定计取。12、 工程监理费按国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670 号)的规定计取。13、 造价咨询费按湖北省物价局、建设厅关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知 （鄂价房地字200051 号）的规定计取。14、 白蚁防治费按湖北省物价局、财政厅关于印发全省城建系统行政事业性收费项目及标准的通知 （鄂价费字1992232 号）的规定计取。15、 根据国家财政部、国家发改
11、委 2008 年 11 月发布的关于公布取消和停止征收 100 项行政事业性收费项目的通知 （财综200878 号） ，工程质量监督费已取消，本估算不予计取。16、 开办费按同类项目估算。 三、预备费基本预备费按工程费用与工程建设其他费之和的 6%计取，未考虑涨价预备费。 经济效益分析 一、销售价格根据市场分析及定位，结合建造成本，确定销售价格 二、其他基础数据贷款利率：根据中国人民银行 12 月 23 日发布的利率调整公告，1-3 年贷款利率按 5.4%，3-5 年贷款利率按 5.76%，5 年以上贷款利率按 5.94%。所得税率：25%。 三、营业收入1、 营业收入测算项目总营业收入包括自
12、主开发收入、自主经营收入。2、 税金及附加根据现行会计制度规定，从营业收入中直接扣除的税金及附加的有营业税、城市维护建设税、教育费附加。各种税金及附加按现行税法规定的税目、税率、计税依据进行计算。营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加税率3%。 四、总成本费用估算总成本费用由原材料、燃料动力、工资及福利、维修费、其他费用（制造费用、管理费用、营业费用） 、建造成本、折旧费、摊销费、财务费用和贷款利息。工资及福利：建设及销售期间人员的工资及福利，年工资及福利2.8万元。原材料、燃料动力占自主经营收入的比例计算，其中酒店为15%，餐饮为35%，其他为40%，游乐园为3-5%，商业为20
13、%；维修费：按折旧的30%估算；其他建造费用：按维修费的25%估算；管理费用：按工资福利的100%估算；其他营业费用：按营业收入的10%估算；建造成本：为本项目投资开发建设的销售成本；折旧费：房屋折旧年限35年，设备折旧10年；摊销费：土地按计算期摊销，开办费按10年返销；财务费用：为长期贷款和流动资金贷款利息。 五、利润及分配 六、财务指标内部收益率：税前： 财务净现值：税前：投资回收期：税前： 盈亏平衡点（BEP）： 七、财务评价 八、敏感性分析考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、固定资产投资作了提高 5%，10%，15%，20%和降低5%、10%，15%，20%的单因素变化，对内部收益率、投资回收期的敏感性分析
