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1、- 1 -市场调查报告【可行性报告】有限公司- 2 -目 录一、前言二、市场情况分析 （一）重庆工业园分析1、重庆工业园分布2、重庆工业园体量（二）重庆工业地产发展现状概述三、项目分析（一）区域分析1、区域情况2、区域规划3、产业特征（二）项目情况1、项目位置2、开发商3、产品特色四、项目前景五、市场需求六、项目 SWOT 分析（一）优势 S （二）劣势 W （三）机会 O（四）威胁 T七、项目风险及应对措施八、结束语- 3 -一、 前言- 4 -二、市场情况分析（一）重庆工业园分析1、重庆工业园分布重庆直辖后使重庆工业企业形成了分片布点、有机展开、多中心组团式的空间结构体系。鉴于重庆工业中国
2、有及国有控股工业所占比重近 70，是我国国有经济比重最高，国有大中型企业最多、最集中的少数省市之一。目前,全市有特色工业园区 30 个，批准启动区和拓展区用地面积 63.4 平方公里,园区分布为主城区、渝西经济走廊、三峡生态经济区。2、重庆工业园体量目前,全市有特色工业园区 30 个，批准启动区和拓展区用地面积 63.4 平方公里,园区分布为主城区 10 个,渝西经济走廊 10 个,三峡生态经济区 10 个。在建的 21 个园区完成基础设施建设投资 8.73亿元(累计 21 亿元),土地整治 7.13 平方公里(累计 16.86 平方公里)。进展较快的有:九龙园区(九龙坡)、空港园区(渝北)、
3、茶园园区(南岸)、绅鹏园区(铜梁)、港城园区(江北),5 个园区上半年完成投资 7.33 亿元(累计 11 亿元),土地整治 5 平方公里(累计 8.6 平方公里)。其共同特点是:领导高度重视,管理机构比较健全;资金落实,基础建设投入力度大；招商引资工作抓得紧。建设进度一般的有 12 个园区，完成投资 1.3 亿元,完成土地整治 9.7 平方公里。进展缓慢或基本未动的有 4 个园区。- 5 -目前，21 个园区内，累计有 313 户企业入驻(在建 148 个,投产165 个),用地 6.43 平方公里。实现产值 30 亿元,税收 2 亿元,安置劳动力 2.2 万人。预计全年 30 个园区入驻企
4、业 707 个,企业投资150 亿元,占地 27 平方公里,实现产值 80 亿元,税收 9.8 亿元,安置劳动力 10 万人。其中九龙等 5 个建设进度快的园区已累计入驻企业180 个,上半年完成产值 16.44 亿元,税收 1 刀亿元,安置劳动力 12万人；预计全年累计入驻企业 210 个,完成产值 35.2 亿元,安置劳动力 1.7 万人。去年六月，另新批准了 9 个园区:龙水园区(大足县)、正阳园区(黔江区)、凉风娅园区(漳南县)、名山园区(丰都县)、人和园区(云阳县)、朝阳园区(垫江县)、白鹤园区(开县)、两路园区(渝北区第二个)、西彭园区(九龙坡第二个),9 个园区规划面积 81.4
5、5 平方公里,启动面积 15.55 平方公里。（二）重庆工业地产发展现状概述重庆从直辖以来，重庆的工业发展速度迅猛。截止到 2006 年，遍布全重庆市的 40 多个工业园区实现总产值 1000 亿元，税收 50 亿元。从 2002 年到 2006 年，重庆市优选建设了 45 个左右、占地约50 平方公里的特色工业园区。到 2010 年，重庆将建设完成 60 个左右、占地约 100 平方公里的特色工业园区。而江北区生产总值的比重占全地区 45.8%,实现工业增加值61.18 亿元，对全区经济增长的贡献率达到 27.2%；有规模以上工业- 6 -企业 179 户，其中产值超过 10 亿的企业有 2
6、 户，产品销售收入达到195.86 亿元，占重庆市的 7.78%；工业经济效益综合指数120.6。初步形成了以长安集团为龙头的交通运输设备制造业，以海尔、美国伟世通为龙头的电子电器业，以中集为龙头的装备制造业，以登康为龙头的日化业，以中天、新兴栈、北京嘉寓为龙头的建材业，以润际远东为龙头的新材料等支柱行业，促进了江北区的工业地产业飞速发展。三、项目分析（一）区域分析1、区域情况A. 江北区社会经济现状及发展战略江北区是重庆市主城区之一，位于嘉陵江、长江北岸，幅员面积 221 平方公里，辖 9 街 3 镇，常住人口 63.5 万人，全区经济以二、三产业为主。江北区是重庆市规划的行政、信息、金融、
7、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽；是重庆传统工业基地，有着雄厚的工业基础；同时也是重庆重要的商贸和物资集散地。江北区沿嘉陵江、长江江岸线长 103 公里，距重庆 7 公里，火车站 3 公里，乘车 20 分钟车程即可到达重庆江北国际机场，区内有渝怀铁路和三条高速公路；319 国道、渝长高速公路和 210 国道从江北区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门、嘉华、大佛寺七座嘉陵江、长江大桥，将江北区和其它主城区紧密相连。- 7 -人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集” ，拥有得天独厚地区位优势，区内重庆中央商务区（CBD）的建设将使江北区在未来重庆的发展建设中具有极其重要的战略地位
8、。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心等。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚” 。江北区经济规模和效益，长期名列重庆各主城区前列。 “长安汽车”等工业品牌享誉全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆重要的区域商贸中心。市级重点建设项目寸滩港集装箱码头，重庆新客运站、货运编组站即将建成，仓储物流中心轮廓初显。江北区是重庆主城内非常重要的区域，是未来新重庆的象征，该区以全面建设小康社会总揽全区经济社会发展全局，紧紧围绕建设“经济强区、都市新区”目标，大力实施“工业驱动，城建推动，商贸拉动”三大战略，努
9、力突破总部经济、园区经济、商贸经济三大重点。江北区“十五”期间主要经济指标实现六大突破，即 2005 年地区生产总值突破百亿大关，达到 105 亿元；人均国内生产部值突破2000 美元；地方预算内财政收入突破 10 亿元；全社会固定资产投资“十五”累计突破 350 亿元；社会商品零售总额突破 60 亿元；规模以上工业销售收入突破 200 亿元。江北区强力推进江北城、观音桥商圈、滨江路、港城工业园区、- 8 -五桂路、铁山坪生态区建设的“六件大事” ，加快都市新区的建设步伐。江北区坚持强力推进“一三六四”发展战略， “三大战略、六件大事”是该区实现“追赶、跨越、领跑”的突破口，全区一以贯之，全力
10、以赴。重点抓好四项工作，一是全面决战港城工业园区；二是全盘激活滨江路内侧沿线；三是全力发展区域性总部经济；四是全力打造观音桥商贸圈，努力形成工业、商贸、城建并驾齐驱的新格局。B、重庆港城工业园区社会经济现状及发展战略重庆港城工业园区是重庆市政府批准设立并重点支持建设的市级特色工业园区。园区位于重庆主城区江北区境内，距离重庆市中心 6 公里，距建设中的重庆中央商务区（CBD ）3 公里。重庆港城工业园区规划建设总面积 11 平方公里，分为A、B 、C 、 D 四个片区，其中 A 片区 6.18 平方公里、B 片区 2.15平方公里、C 片区 1 平方公里、D 片区 1.67 平方公里，A 、B
11、、C 片区规划为工业用地，D 片区依托寸滩港水港、集装箱码头、定位于仓储物流中心。江北区坚持走新型工业化道路、加快形成以先进制造业为支撑的工业体系，加快港城工业园区建设，决战决胜园区经济。园区将全面完善道路及管网建设，修通全长 5 公里的 4 条主干道路，园区基础设施建设基本完善，7 万 m2 安置小区全面竣工，实- 9 -现用地和土地整治 1000 亩以上，积极推进鱼嘴组团、中小企业基地、望江工业园开发建设，实现产业空间集聚和行业集聚。园区加快培育新兴产业，继续抓好汽车、医药化工两大支柱产业；积极培育新材料、装备制造、电子电器三大新兴制造业；加快发展日化、食品、服装等轻工业。江北区举全区之力
12、，加快发展园区经济，着力构建以先进制造业为核心的工业体系。港城工业园区由于便捷的交通和未来 CBD 中央商务区的支撑，理想的生态环境等诸多区位地理优势，已吸纳“中国海尔” 、 “中国集装箱” 、 “中国海信” 、 “中国康佳” 、 “澳克玛”等大型家电企业入园，园区将形成中国最大的家电生产基地。还有长安电器、大东汽车等 50 余家机械、电子、日化、医药、生物工程、食品、建材、轻工等企业入驻园区。园区大规模开发建设的态势已经形成。2、区域规划随着重庆工业的发展和“十一五” 规划，以及去年 12 月重庆市委书记汪洋提出打造“1 小时经济圈”的构想和市政府提出的“企业全部进园区”的要求的逐步实施，依
13、托江北城 CBD 建设、观音桥商圈、区域内现有科研院所和现有工业企业研发机构等，通过制定创意工业产业发展规划、制定鼓励创意产业发展相关配套政策、大力引进区外和全力培育区内创意产业项目等措施，大力发展工业文化传媒、研发设计、咨询策划、电子商务类创意产业，使江北成为全市创意产业的集聚区。- 10 -（一）总体空间布局以完善中心城区功能，强化集聚作用，搭建工业化发展平台为目标，按照“两江三段八片区”的构架，合理进行产业区域布局。根据江北区地域狭长，街镇之间经济发展不平衡的现状，以及生产力“带状”布局的客观情况，将江北区沿嘉陵江、长江划分成上、中、下三段。江北区的工业产业以“两江三段”的形式来布局和规
14、划。1、上段工业经济区包括石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城六个街道辖区，在发展以商贸、金融、中介服务和房地产等为主的现代服务业基础上，以工业楼宇为载体，重点发展科技含量和附加值高的珠宝首饰、服装服饰、小型电子、工艺品、玩具制造、食品加工、包装印务，以及与文化产业和创意产业相关的都市楼宇工业。2、中段工业经济区包括寸滩、铁山坪和郭家沱街道，重点建设港城工业园区和望江工业园。港城工业园区主要引进和发展电子电器制造、物流装备、日用化工以及新型材料加工四类产业；望江工业园将继续保持军工和摩托车产业的特色。3、下段工业经济区包括鱼嘴和复盛两镇，鱼嘴工业园主要发展以汽车零部件加工- 11 -
15、为主的小型加工制造业以及以环保设备、轨道交通设备为主的设备工业产业和机械加工产业；复盛主要作为港城工业园和鱼嘴工业园的拓展配套园区，建成复盛中小企业创业基地，主要规划为汽车零部件制造、电子电器、医药等科技含量较高的项目，兼顾发展劳动密集型产业。（二）工业园区布局 1、港城工业园重庆港城工业园区是市政府2002210 号文件批准设立并重点支持建设的市级特色工业园区，总体规划面积为 11 平方公里，分为A、B、C、D 四个工业园，面积分别为 6.18、2.15、1.0、1.67 平方公里。将建成以无污染或轻污染工业为主的现代化工业园区。港城工业园的产业规划布局为：以海尔工业园为龙头的电子电器产业集
16、群；以中集集团为龙头的物流装备业制造集群；以长安跨越为核心的汽车制造产业；以登康公司为核心的日化产业；以北京嘉寓和重庆润际远东为核心的新型建材工业。2、鱼嘴工业组团鱼嘴组团是重庆市城市总体规划（19962020） 规划的十一个外围组团之一。地处新重庆主城“北移、东进、西拓、南扩”发展格局中的“东进”发展轴上，在重庆市的未来空间拓展中举足轻重，具有巨大的发展潜力。鱼嘴组团规划发展以下产业：小型加工制造业、汽车零部件工- 12 -业、以环保设备、轨道交通和基础设施设备为主的设备工业产业、机械加工产业、建筑建材产业。争取将鱼嘴组团建设成综合性现代工业基地及物流中心、装备制造业中心和汽车零部件工业中心。3、复盛工业组团复盛组团是重庆市规划的主城外围组团之一。地处新重庆主城“北移、东进、西拓、南扩”发展格局中的“东进”发展轴上，有多达数十平方公里的发展用地空间，水资源丰富，生态良好，具有水、陆、空并举的交通运输优势。复盛组团规划面积 10.5 平方公里。重点发展新型工业，
