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1、 山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告睿智天成（中国）有限公司2010 年 9 月 1 日山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成2前言首先，感谢平安房地产公司委托，由我司负责沂水小沂河项目的前期定位工作。为了 对项目开发战略发 展方向、 项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对沂水房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握沂水房地产市场的整体发展情况。市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前沂水房地产市场的现状及未来发展趋势， 对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司 组成了专业的调研小组对沂水房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数
2、据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对沂水的房地产市场做到深刻，精确的认识， 为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。第一章：沂水宏 观环 境分析山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成3本章通过对沂水的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测 ，准确的把握沂水房地 产市场所处 的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况一、地理位置沂水县位于山东省东南部沂山南麓， 临沂地区北部。北纬 ，东经 。东邻莒县，西与沂源、蒙阴两县交界，南与沂南县毗连，北与安丘、临朐两县接壤。居沂、沭河上游，益（都）新（沂）公路纵贯南北，泰（安
3、）石（臼所）公路横穿东西。以县城为中心， 东至雪山公里抵莒县界；东南至三十里堡乡的上店公里抵莒县界；南至许家湖乡的万泉湖公里抵沂南县界；西南至院东头乡的张家峪公里抵沂南县界；西至高庄乡的高庄公里抵蒙阴县界；西北至诸葛镇的上华庄公里抵沂源县界；北至沂山泰薄顶公里抵临朐县界；东北至何家庄子乡的桃洼村北渠河公里抵安丘县界。县东西最大横距公里，南北最大纵距.公里，总面积.平方公里，约占全省总面积的.。 现辖 19 个乡镇，1063 个行政村，111.19 万人，总面 积 2434.8 平方公里，在山东省县级区划面积中居第二位。 山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成4二、行政区划及面
4、积按照“以河为轴 ，两翼并举，南拓北进，同步提升”的思路，沿沂河两岸编制了城北、庐 山、河西、滨河四个项目集中区 63.4 平方公里的分区 规划，进一步拉大了城市框架，为城市建设的 进一步提升和发展留足了空间。三、城市人口县城建成区面积已达 36 平方公里，人口 27 万人，城市绿化覆盖率达 35.02%，被山东省政府列为“ 全省城市化 试点县” 、“全省无障碍 设施建设试点县” 。四、文化环境与历史资源沂水县历史悠久，秦代即在此置县，隋开皇 16 年（公元 596 年）因沂河过境而定名，迄今已 1400 多年。同时沂水也是著名的革命老区，抗日 战争和解放战争时期， 著名的沂蒙山区革命根据地，
5、是山 东华东党政军领导指挥中心，沂蒙精神、红嫂精神都给沂水的发展留下了深深烙印。沂水是历史文化古城，具有深厚的革命文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成5第二节：城市经济一、国民生产总值和财政收入保持持续增长1、经济增长：全年实现地区生产总值 230 亿元，同比增长 18.2%，其中一、二、三产业分别增长 6%、19.7%和 20%，三次产业结构调整为 11：51.7：37.3。地方财政收入 6.5 亿元，增长 21.3%，税收收入占地方收入的比重提高到 88%。规模以上固定资产投资 100 亿元，增长 57%。金融机构各 项存
6、款余额 140 亿元、 贷款余额 89 亿元，分别增长 20%和 39.5%。2、财政税收金融保险财政收入平稳增长。全年实现财政总收入 91917 万元，增长 16.1%。地方 财政收入 48450 万元，增长 9.4%。其中：地方 财政收入中，税收完成 35397 万元，增长 29.9%；工商企业税收完成 33122 万元，增长 34.0。财政支出 108482 万元，增长 21.6。“两税”收入均衡增长。国、地“两税”全年共入库税收 78837 万元，增长28.6%；总计中：第二产业实现税收 57035 万元，增长 27.5%；第三产业实现税收21509 万元，增长 29.7%；总计中：国
7、家税务局实现税收 42188 万元，增长 28.5%；地方税务局实现税收 36649 万元，增长 28.8%；个体私营税收首次突破亿元大关，达到 13774 万元，增长 18.8%。金融形势较好。年末金融机构各项存款余额 908208 万元，增长 18.8%。其中，企业存款达到 106097 万元，增长 24.3%；城乡居民储蓄存款余额为 731554 万元，增长 18.3%。金融机构各项贷款余额为 515822 万元，增长 38.7%；其中，短期贷款 422416 万元，增长 33.4；农业贷款 231162 万元，增长 27.4%。保险业务稳步发展。2007 年，保 险公司全年实现 保费收
8、入 1.5 亿元，受理 赔款 8230 起，赔款支出 2061 万元。3、农业2007 年，全县农业农村经济工作围绕社会主义新农村建设，加快推进“ 一调两转”，促进了农民增收和农业农村经济更好更快发展。山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成62007 年，全县粮食总产 413921 吨，增 长 0.75%；花生 总产 77324 吨，烤烟 总产7924 吨，蔬菜总产 517938 吨，瓜 类总产 62762 吨。4、工业和建筑业工业生产稳步发展。2007 年，全 县共实现工业增加 值 76.01 亿元，增 长20.5；完成工业总产值 268.03 亿元,增长 31.6。建筑业
9、生产稳步发展。全年可实现建筑业增加值 8.5 亿元，增长 20.3%。5、固定资产投资固定资产投资快速增长。2007 年，全 县完成全社会固定 资产投资 62.69 亿元，增长 27.7%。全社会规模以上项目共完成投资 52.27 亿元，增长 31.83%；规模以上项目投资完成额占全社会投资完成额的比重达到 83.38%。6、国内外贸易、旅游餐饮住宿服务业、个体私 营经济消费品市场稳步发展。全年实现社会消费品零售总额 534597 万元，增长 19.9%。对外经贸及招商引资工作取得好成绩。全年实现进出口总额 30918 万美元，增长 42.4%；其中出口 20858 万美元，增长 42.2%；
10、进口 10060 万美元，增长 42.8%。旅游事业发展迅速。全年接待游客 280 万人次，门票收入 1.2 亿元，增 长20%；实现 旅游 总收入 20.8 亿元，增长 48.6%；旅游总收入占 GDP 的比重达到12.6%。大力发展个体私营经济。 2007 年，全 县新发展内 资企业 30 家、私 营企业 273家、个体工商户 3229 户，内资企业、私营企业和个体工商 户分别达到 643 家、1392 家和 8821 户。7、居民生活和人口居民收入稳步增长。全年 农民人均纯收入达到 4657 元，增加 642 元，增 长16.0%；农民人均生活消费支出 2736 元，增加 440 元,增
11、长 19.2%；人口总量略有增加。2007 年末，全 县总人口 1111909 人，增加 3090 人。全县当年出生人口 11532 人，出生率 10.39；死亡人口 6869 人，死亡率 6.19；人口自然增长率 4.20。总人口中，男性人口 565067 人，女性人口 546842 人，人口性别比为 103.33：100.00。山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成7第三节：居民生活【要点】 沂水经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步提高， 对房地产有着较高的价格承受能力。 沂水人均居住面积较高，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场， 竞争日趋激烈。一、居民
12、消费情况沂水、山东、全国恩格尔系数2010 年农民人均纯收入达到 5720 元，城镇和农村恩格尔系数分别达到 30%和 40%，基尼系数控制在 0.4 以下从以上分析可以看出，近年来沂水城镇人均消费性支出保持 10%的增长速率，恩格尔系数要分别低于山东省及全国 1.5 和 4.5 个百分点，反映出沂水城镇居民相对比较富裕，有比较高的消费实力和消费水平，有承受较高房价的经济实力。二、人均居住面积城镇居民人均居住面积达到 25 平方米，农村人均居住面积达到 28 平方米;全县城镇化水平达到 60%，森林覆盖率达到 38%，城市污水集中处理率达到 95%;大学入学率提高到 22%，平均受教育年限提高
13、到 10 年;每千人拥有卫生技术人员 2 人;年平均人口自然增长率控制在 6.97%。本章总结通过本章对沂水及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我 们可以得出以下几点结论： 沂水经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高， 对房地产有着较高的价格承受能力。山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成8 近两年来沂水固定资产投资增长近 1/3，其中房地产投资特别是住宅投资都在以 50%以上的速率增长，充分说明沂水房地产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。 沂水产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展是城市
14、化进程的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。 沂水人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。 小沂河作为开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段小沂河房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成9第二章：沂水房地 产 市 场 分析山东沂水小沂河项目专项市场调查研究报告平安集团 睿智天成10本章通过对沂水近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征、典型项目分析等，了解沂水房地 产的现状并预测未来。第一节：沂水房地产市场总体情况【要点】 近几年来，沂水房地产市场供应、需求两旺盛，价格
