柏树村地块调研报告

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1、1天府新区丹景乡柏树村调研报告2调研人：杨继印、迟雨涵调研时间：2018 年 1 月 23 日目录3天府新区规划和发展典型案例地块分析451、天府新区的规划天府新区对于成都人而言早已不再陌生，但对于全国的人民而言是否陌生？相信在不久的将来，成都的天府新区一定会像上海的浦东新区一样，被人们所熟知。天府新区规划于 2010 年，人口预测 600 万人，2014 年 10 月 2 日，四川天府新区正式获批成为国家级新区，天府新区成为 13 个国家级新区之一，也是云贵川渝地区的第 3 个国家级新区。之前的天府新区还没有形成一个区，只有成都和高新区，双流区，龙泉驿区.等等，还是一个独立的个体. 而如今：

2、天府新区是把这些县融为了一体，统称为天府新区，涉及成都高新区南区、双流区、龙泉驿区、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，规划面积 1578 平方公里，其中成都规划范围为 1293 平方公里。62、天府新区的发展 建 设 篇1、中国西部国际博览城 我国中西部最大的国际会展中心7天府新区首个重大公建项目，概算 200 亿元，总面积约 265 万平方米，分为南区和北区。南区为国际展览展示中心，北区为国际会议中心和其他配套设施。建成后将成为中西部规模最大、功能最全、品质最高的国际博览中心，同时成为西博会永久会址。项目位于天府新区成都直管区正兴街道。开工前的西博城8建设中的西博城完工后的西博

3、城9102、成都奥体中心大型综合体育场成都市确定将建设一座“成都奥体中心”，初步选址天府新区。作为国际化现代都市，成都缺少举办大型综合赛事的能力，很有必要兴建一座能容纳 6万人，可承办室内大型赛事的现代化奥体中心。届时，成都市民在家门口就能看世界性赛事啦！3、秦皇寺中央商务区 国际高端中央商务区秦皇寺中央商务区位于天府新城正公路以南、铁路货运外绕线以北，规划面积约 8 平方公里，规划建设具备会展会议、总部经济、商业商务、医疗教育、公共服务和酒店等现代都市功能的现代化、国际化和高端化中央商务区，也将成为天府新区的“大脑”和“心脏”。11124、中央公园 离尘不离城面积宽阔 一座城市中的绿洲，位于

4、成都中轴线天府大道两侧，地处天府新区核心区内，总面积约 2.3 平方公里。处于天府新区成都片区直管区的门户位置，中央公园将以 CBD 核心区公园为特征，突出生态功能与城市生活的紧密联系，强调运动、娱乐、游览、艺术等都市功能。既有天府新区核心区的人气，也有传统城市公园无法媲美的宽阔面积，可真正实现“离尘不离城”，也能适应周边使用者的多样化需求。13145、天府新区省级文化中心 缩小版的国家大剧院天府新区省级文化中心西临红星路南延线，北临新川城市公园，投资 12 亿，包含四川省文化演艺中心、群众文化活动中心、文艺家之家（包括省文联及省作协）三大功能。天府新区省级文化中心总建筑面积 12.52 万平

5、方米，分为南、北两个区域，内设有 1400 座的大剧院、800 座的音乐厅和 400 座的曲艺厅。这项工程预计于 2018 年 2 月建成，今后，四川老百姓在家门口就可以感受全方位的文化润泽。 交 通 篇天府新区的交通规划可谓是一套“海陆空”立体交通规划，未来必将实现“人畅其行货畅其流”。要营造“快慢结合、动静相宜”的低碳高效交通环境。1、蜀蓉立交 天府大道南延线上最大交通枢纽天府新区省级文化中心西临红星路南延线，北临新川城市公园，投资 12 亿，包作为天府大道南延线上最大交通枢纽，蜀蓉立交将通过两座15跨线桥和 8 条环形匝道，实现天府大道与蜀蓉大街的转换互通。建成使用后，预计短期（2016

6、）年平均日交通量总计可达 15 万余辆，远期（2030）年平均日交通量总计可达 26 万余辆。立交桥呈“中国结”造型 占地有 18 个足球场大，是目前成都市最大的单体立交桥。16172、天府国际机场 中国西部最大的区域性国际航空枢纽待成都第二机场成熟运营后，年客运量将达到 8000 万人次以上，为目前双流机场的两倍多，年货物吞吐量达到 200 万吨。未来的成都新机场，将成为继北京、上海、广州之后的中国第四大航空枢纽。3、天府铁路新客站 40 分钟直达天府广场18天府新区将有 8 条铁路大通道，将天府新区的核心区域都串联起来，市民可以 1 小时之内到达、绵阳、乐山等大部分城市，1.5 小时可到达

7、重庆，预计3 小时可到西安，3 小时到贵阳。19204、有轨电车 成都市第一条载客运营的有轨电车线路益州大道示范线 将会是成都市第一条载客运营的有轨电车线路！线路全长约 9.62km，其中高架线 0.91km，地面线 8.71km；共设 16 座车站，其中 2 座高架站，14 座地面站，平均站间距 0.64km，全线设停保基地一座、控制中心一座！215、地铁 18 号线、5 号线、1 号线南延线三期工程将开建地铁 1 号线三期南延线终点为：天府新站，位于天府大道与深圳路交汇处北侧，地铁 18 号线拟设站 9 个，分别是火车南站、环球中心站、世纪城站、麓山站、博览城北站、兴隆站、天府新站、三岔湖

8、站和天府国际机场站。2223242526天府新区规划和发展地块分析典型案例27281、项目基本情况分析1、地理位置土地位置于天府新区丹景乡柏树村，原属于简阳，现归属天府新区，在三岔湖畔北侧。土地面积 568 亩，原规划建筑面积 30 万平米，容积率 0.8。政府毛地出让，土地未交地，尚有部分未拆迁。土地出让时涉及土地指标问题，有部分土地未覆盖用地指标。面临退湖 50 米的规划调整和二绕高速退距 1000 米和规划调整。 292、地块各项技术经济指标项目名称 天府新区丹景乡柏树村地块是否是净地 尚有部分未拆迁项目位置天府新区丹景乡柏树村，原属于简阳，现归属天府新区，在三岔湖畔北侧，紧邻规划地铁站

9、，属于三岔湖畔最优质地块土地面积 568 亩原规划建筑面积 30 万平米容积率 0.8土地情况政府毛地出让，土地未交地，尚有部分未拆迁。1.土地出让时涉及土地指标问题，有部分土地未覆盖用地指标2.面临退湖 50 米的规划调整和二绕高速退距301000 米和规划调整。股权转让价格 10 亿转让方式 按现状以股权形式转让。土地权属 3、两公司法人均为韩家毅，均为哈尔滨嘉佰达企业管理咨询有限公司 100%控股土地用途 商业、住宅1 土地使用权人 成都锦云置业咨询有限公司2 坐落 简阳市丹景乡柏树村二、三、四、七社3 地号 109-059404 土地性质旅游商服用地25%，住宅用地75%商住比例为 2

10、5%:75%5 总建设用地面积 259998.00 平方米6 净用地面积 259998.00 平方米7 容积率 不大于 0.88 地上计容总建筑面积 不小于 207998.4 平方米9商业部分地上计容建筑面积 不大于 51999.6 平方米10住宅部分地上计容建筑面积 不少于 1559988.8 平方米11 使用权类型 出让地块一规划指标12 土地用途 商业住宅311 土地使用权人 成都思珩置业顾问有限公司2 坐落 简阳市丹景乡柏树村四、七社3 地号 109-059414 用地性质旅游商服用地25%，住宅用地75%商住比例为 25%:75%5 总建设用地面积 118405.00 平方米6 净用

11、地面积 118405.00 平方米7 容积率 不大于 0.88 地上计容总建筑面积 94724.00 平方米9商业部分地上计容建筑面积 不大于 23681 平方米10住宅部分地上计容建筑面积 不少于 71043 平方米11 使用权类型 出让地块二规划指标12 土地用途 商业住宅3、地块 SWOT 分析优势 劣势1.紧邻三岔湖景区，自然风光秀丽2.紧邻规划中的轨道交通 18 号线1.地块零散，地形复杂，开发规划难度大2.土地未平整，尚有住户未拆迁323.土地出让时设计土地指标问题，有部分土地未覆盖用地指标4.面临退湖 50 米和二绕高速退距 1000 米的规划调整机会 威胁1.地块位于天府新区，

12、天府新区是 2014 年获批的国家级新区，发展潜力巨大2.三岔湖周边目前没有竞品项目1.天府新区的发展缓慢，没有达到预期的速度2.麓山板块的定位和功能与三岔湖板块类似，但地理位置有明显优势，且已出具规模二、天府新区土地市场成交情况天府新区 2017 年土地成交情况序号 地块位置 用途 成交时间 建设用地面积（平米） 最大容 积率规划建面（平米）成交总价（万元）成交楼面价（元/平）溢价率（%）1 华阳街道 鹤林村 住宅 2017/12/28 29720 2.5 74200 54387 7330 1.672 华阳街道 香山村 住宅+商 业 2017/12/28 106456 2.69 325500

13、 233127 7162 62.2233三、周边项目调研3华阳街道一心村鹤林村住宅+商业 2017/12/28 33063 2.11 82600 60502 7325 1.674 兴隆街道 保水村 住宅+商 业 2017/11/29 60070 2.91 175300 28653 1635 5 兴隆街道罗家店村 住宅+商 业 2017/11/28 199596 1295300 479031 3698 107.796 正兴街道田家寺村 住宅+商 业 2017/9/21 157117 2.34 418400 402770 9626 36.757华阳街道办事处一心村住宅+商业 2017/9/21 2

14、7266 2 54500 65437 12007 57.648 正兴街道田家寺村 住宅+商 业 2017/9/21 113649 2.4 295800 284512 9619 36.759 兴隆街道 保水村 住宅+商 业 2017/1/1 54018 2.4 129500 28765 2221 周边住宅项目调研表序号 项目名称 项目地址 土地性质 开发商总建面（平米) 物业类别销售状态销售均价（元万/平）1 达观山观锦正兴街道大安路 商业四川福润投资 144061 小高层、别墅 在售 1.1-1.534四、地块公司的法律风险109-05940 地块土地使用权人：成都锦云置业咨询有限公司；109

15、-05941 地块土地使用权人：成都思珩置业顾问有限公司；两公司法人均为韩家毅，均为哈尔滨嘉佰达企业管理咨询有限公司 100%控股自法律诉讼 1：原告-四川京龙建设集团有限公司,简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司被告-成都星展置业顾问有限公司,成都锦荣房产经纪有限公司,成都锦云置业咨询有限公司,成都思珩置业顾问有限公司2013 年 8 月 23 日判决：（一）四川京龙建设集团有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司、刘贵良支付股权转让款 120118150 元；（二）简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司、刘贵良在收到该判决第一项确定的 120118150 元股权转让款之日起十日内向四川京龙建设集团有限公司办理成都星展置业顾问有限公司、成都锦荣房产经纪有限公2 中海锦江城 锦江路 6 路 住宅 中海 2000000 小高层 在售 1.43保利天府林语天府大道视高段 住宅 保利 258242 洋房 在售 1.34 中德麓府 麓山大道二段住宅+商业 新元素置业 650000 高层、合院 在售260 平米合院1500 万5 海伦天麓海昌南路东延线住宅+商业成都杉友投资 192427 别墅 在售144 平米366 万35司的股权过户登记手续；（三）四川京龙建设集团有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向简阳三岔湖旅游快速通