房地产建筑基础知识

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1、1房地产建筑基础知识第一节 房屋建筑概述一、建筑的构成要素：构成建筑的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。1、建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。2、建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、 结构技术、施工技术、 设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。3、建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、 细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。二、建筑的分类：1、按建筑的使用性质分，

2、可分为：1、工 业建筑；2、农业建筑；3、民用建筑。其中民用建筑：包括 A、居住建筑：又可分为 公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋。B、公共建筑2、按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。3、按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；高层建筑；超高层建筑。2三、房屋建筑构造：1、传统结构体系：木结构，砖混结构，骨架 结构。2、现代工业化施工的机构体系：装配式建筑，工具式模板建筑。3、特种结构体系：筒体结构、悬挂结构、薄膜结构、大跨度结构。四、房屋承重结构的基本构件类型：钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、混合结构、砖 木结构、其他结构（竹结构、木 结

3、 构、竹木结构）。五、房屋建筑结构承重形式1、叠砌式（6F 以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。2、框架式：20F 左右的住宅及办公楼。3、剪力墙式：高层。4、筒体式：大跨度、大空间、超高 层。六、建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通 风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。1、基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土3层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能 经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用

4、年限。2、墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于 这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外 墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。第二节 相关词语解释1、建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。2、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。3、建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。4、使用面积：（套内）使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、 经营或生活使用的面 积和辅助用房

5、的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、 2.2 米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。45、公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。6、公共面积：（公用）公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过 2.2 米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、 门厅、 电梯及机房、门 斗、有柱雨蓬、突出层 面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物 业管理部门统一管理。7、公共面积分摊：每户（或

6、单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和8、使用率：（得房率）房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。9、容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。10、三通一平：5指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、七通一平：指上、下水通、 路通、电讯 通、煤气通、电通、 热力通、场地平整。12、建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设

7、用地面积的比率（%）。13、绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。 绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。14、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。15、夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。16、裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过 24 米。17、标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。18、设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。19、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进6行结构转换，则该楼层称为结构转换层。20、坡屋顶建筑高

8、度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。21、建筑高度：建筑高度指自建筑物室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。22、建筑物内各层的层数排列：1、室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层数。层高不大于 2.2 米时不计层数。2、室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一 层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。23、电梯：电梯

9、数量、容量和速度表数量（台） 标准建筑类别经济级常用级舒适级豪华级额定容量P（人）速度 V（m/s）7住宅80-100户/台60-80户/台40-60户/台40户/台8、10、151-2.524、建设用地边界线：即业主（开发商或土地使用者）所取得使用权的土地边界线。它由使用权出（转）让合同明确规定：在使用证中标明并经房地产产权登记，具有严谨的法律意义。该线指明了因土地使用而引起的人与人之间一些被法律认可的行为关系， 侧重于强调土地使用、收益和处分等权能的财富属性和经济责任，规定出使用权所有者对土地垄断使用并受法律保护的权利办限。在土地私有的西方国家，一般称之为地产线；在我国长期计划经济的土地使

10、用权用模式下，土地使用的经济责任主要体现在征用土地时的动迁、安置、赔偿等经济关系， 该线被称为片地线；根据我国现行土地有偿使用权用制度，该线可称为土地产权线（简称地产线）或建设用地边界线。用地边界线是场地的最外围边界线，它限定了使用权的空间界限，以及由此连带的相关经济责任，是场地空间限定的基础。当用地边界线范围内有公共设施（如城市道路）用地时，必 须首先保证公共设施的使用。因此，地产线并不是对场地可建设使用范围的最终限定。25、道路红线：1、道路红线与城市道路用地道路红线是城市道路（含居住区级道路）有地的规划8控制线。一般在城市规划中明确划定，由城市规划行政主管部门在用地条件图中标明。城市道路

11、包括城市主干路、次干路、支路和居住区级道路等，每种道路用地都包括绿化带、人行道、非人行道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。2、道路红线与用地边界线道路红线与用地边界线的关系有如下三种：第一，道路红线与用地边界线重合，表明场地与城市道路相连。 这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。第二，道路红线与用地边界线相交，表明场面市道路穿过场地。此 时场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地，不能用于场地内建设项目的建设使用；场地的建设使用范围以道路红线为界限。第三，道路红线与用地边界线分离，表明场地与城市道路不相连。 这时，场地必须设轩通路与城市道路相连

12、，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外，不定期应满足不小于 4m4m 的消防要求，并符合当地城市规划部门的规定。3、场地与成市道路（红线）相连。其连接部分的位置与最小长度， 应满足场地与城市道路之间交通联系的需要和消防国辆的通行要求，并符合当地城市规划部门的要求。人员密集建筑的场地与城市道路的连接尚须满足下列要求：9首先，场地应至少一面邻接具有足够宽度的城市道路，以保证 人员疏散明不影响城市正常交通。其次，场地沿场面市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于场地周长（不包括被城市道路用地占用部分）的 1/6。再次，场地应至少有两个以上方向通向城市道路的（包括以通路相连接的）出口

13、。4、道路红线对场地建筑的限制道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限，建筑物的台阶、平台、窗台等建筑突出物不允许突入建筑红线，建筑特的地下部分或地下建筑、建筑基础以及地下管线也不允许突入首路红线。但属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，如公共厕所、治安 岗亭、公用 电话亭、公交 调度室等等，经当地城市规划产管部门批准，可突入道路经线建造。而建筑的骑楼、过 街楼、空中连廊和沿道路经线的悬挑部分，其净高、宽度等 应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准扣方可建造。5、允许突入道路红线的建筑突出物根据规定，在符合当地城市规划部门的规定与要求的情况下，允许窗罩、活动遮阳、雨

14、棚、挑檐等建筑突出物突入道路红线，但是该突出物必须与建筑本身有牢固的结合，且建筑与其突出特均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和宽度还须满足下列要求：10（1）在人行道地面上空：2m 以上允许突出突度不大于 0.40m 的窗扇、窗罩；2.50m 以上允 许突出宽度不大于人行道宽减 1m 且突出宽度不大于 3m 的活动遮阳；3.50m 以上允许突出 宽度不大于 1m 的阳台、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m 以上允许突出宽度不大于人行道宽减 1m 且突出宽 度不大于3m 的雨棚、挑檐。（2）在无人行道的道路路面上空：2.5m 以上允许突出宽度不大于 0.40m 的窗扇和窗罩，5m 以上允许突出宽度

15、不大于 1m 的雨棚和挑檐。第三节 住宅一、住宅的种类：住宅是供家庭居住使用的建筑物，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并 应设有卧室、起居室、厨房、 卫生间及贮藏空间等。 现代城镇住宅分类标准如下：1、低层住宅（低层高密度住宅）按照住宅 2、多层住宅 层数分类 3、高层住宅（超高 层住宅） 111、混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌 块结构、钢混结构）按照住宅承重结构所 2、大模板结构住宅选用的主要材料分类 3、大板结构住宅4、框架轻板结构住宅1、简易结构住宅按照住宅的平 2、点式住宅面布局分类 3、板式（条式）住宅（行列形、周边 形、 锯齿形）1

16、、内廊式住宅2、外廊式住宅3、跃层式住宅按照住宅设 4、退台式住宅计特点分类 5、筒子楼式住宅6、复式住宅7、错层式住宅8、公寓式住宅9、单元式（梯间式）住宅1、普通住宅2、青年住宅按照住宅的用 3、老年人住宅途和功能分类 4、残疾人住宅5、别墅式住宅（庭园式住宅）1、低层住宅：一般来说，13 层的住宅称为低层住宅。低层住宅在一定历史时期，曾是住宅建设的主要形式，包括了各种12类型、风格和布局的住宅。但目前在我国城市住宅的建设中，所占比利较小，在乡村住宅建设中所占比重较大。按照历史阶段划分，1949 年前形成的低层住宅主要分为：（1）中国式的传统民居，如北方城市常见的三合院、四合院；（2）西式的庭院式住宅；（3）中西合并的供出