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1、新疆财经大学 2011 届本科毕业论文1乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析一、商业地产概念及其开发特征（一）商业地产概念“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业房地产如 Shopping Mall 项目,可以达到几十万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式。对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理
2、模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式。（二）商业地产开发特征商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多，这是由于商铺与住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大，也 正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，新疆财经大学 2011 届本科毕业论文2因而风险相对较大。主 要 包 括 政策风险、 经 营 风 险 、 财 务
3、风 险 、 和 价格 风 险 。 高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在 3%-4%，商业地产投资回报率基本在年 6%-12%之间，好的地段甚至可以达到 20%-30%，商铺的增值潜力与成长空间大。由此可知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资。2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅，商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。商 业 地 产 规 模 选 择 有 两 个 最 核 心 的 指 标 ，一 是 业 主 的 平 方 米 租 金
4、收 入 ， 二 是 经 营 者 的 平 方 米 销 售 收 入 。 规 模的 大 小 要 根 据 这 两 个 指 标 实 际 情 况 而 定 。 由于目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。且商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求具有不可替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商 )带来严重的后果。由此可知商业地产的可供选址少，规模选择复杂、规划难度高。3、商业地产具有可分割性商业地产不同于住宅之处还在于它的可分割性，普通住宅是
5、一房一证，即只有一个房产证；而商铺是开发商开发的一个整体项目，整个项目是可以由商家自由分割的，每分割一部分就可办理一个房产证，新疆财经大学 2011 届本科毕业论文3只要商铺的分割遵循主体化原则、人性化原则、科学利用的原则即可。4、商业地产的建设和投资回收期长商业地产是长期性的投资项目，一个成熟的商业地产项目要集商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的大规模建筑形态，因而建设期长，需要占用大量资金。商铺投资合理的回收期限一般为 8-12 年，而住宅的回收期为 5-6 年。所以，商业地产的回收期长。5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道商业地产投资一般要求首
6、付 40到 50,这相对一般住宅项目的贷款来说,按揭比例较小，贷款 5 至 10 年还清,也比住宅贷款的还款期限(20 到 30 年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障,大大降低了银行的贷款风险，有利于银行加快资金周转。所以商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。6、政府政策作用明显房地产业对国民经济的重要作用决定了政府必须对房地产业加强宏观调控，我国政府拥有对土地的最后支配权，在房地产经营运行中政府干预较多，另外房地产的消费中住宅房地产关系到国家社会安定和经济发展，政府须通过各种形式对房地产的市场交易进行控制，从而削弱了房地产市场上的自由程度，因此，房地产经济在运行过程中的政府的政
7、策导向是房地产企业营销活动中应密切关注的要素。二、乌鲁木齐市商业地产的现状新疆财经大学 2011 届本科毕业论文4（一）乌鲁木齐商业地产兴起的原因1、全国房价大幅上涨，影响乌鲁木齐房地产市场高地价催生高房价、开发商捂盘惜售抬高房价 、有效土地供应不足、百姓买涨不买跌的心态 ，致使全国各地房价大幅上涨，沿海城市房价杭州、海、州、三亚、深圳、宁、广州、舟山超过 1 万元/平方米，珠海、大连、厦门、台州、青岛、天津、南通、福州超过8600 元/平方米，泉州、海、烟台、照超过 5700 元/平方米，沿海城市海景和江景楼盘低于万元的已难寻觅，平均都在 1.6-3 万元/平方米。在这样的大环境影响下，乌鲁
8、木齐房地产市场也随之迅速火热起来，而商业地产作为房地产中收益最高的行业，所以迅速发展和兴起。2、国家政策的支持首先是国家的西部大开发战略，鼓励外商投资政策、投资倾斜政策、下放设计西部地方的多项价格管理权限、加大对西部地区的财政转移支付力度以及信贷倾斜政策等一系列优惠的政策使得商业地产的开发有良好的宏观环境，开发商还有着丰厚的利益回报，因此，乌鲁木齐商业地产迅速兴起。其次是房产新政“国十条”颁布。2010 年 4 月 17 日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号） ，提出十条举措被业内称作“新国十条” 。限购措施有：同一购买家庭只能在本市新购一套商品住房；暂
9、停向购买第三套及以上住房贷款；不向不能提供 1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证新疆财经大学 2011 届本科毕业论文5明的非本市居民发放贷款。楼市调控政策陆续出台，住宅市场的购房者观望情绪渐浓。原本相对受“冷落”的商铺、写字楼、酒店式公寓等商业地产项目却呈现蓄势待发之势。品牌房企、民间投资者纷纷将目光转向受“限购令”影响较小的商业地产。一系列剑指住宅市场的房地产调控政策，无意中造就了以商铺、写字楼为代表的商业项目的“利好”，一直在楼市中处于“配角”的商业地产有望回归舞台中央，乌鲁木齐也不例外。住宅限购，正式商业地产发展崛起的实际，由于“限购令”基本未涉及商业地产，使得商业地产项目成为今年楼
10、市的“避风港”，而对原本投资于住宅市场上的部分购买力来说，商业地产无疑是楼市调控下一个转移投资需求的好去处。在政策的严控下，住宅市场开始下滑。越来越多的购房者加深观望情绪，随之而来的是越来越多开发商所持有的住宅物业面临难以出手的尴尬局面。在住宅销售业绩不断下降，住宅开发风险日益增大，未来走势又不容乐观的形势下，开发商不得不另找出路。于是商业地产的开发就成了他们共同的目标。最后是援疆计划的实施，自从国家的援疆计划实施以来，就有大批的援疆人才进入新疆，大笔的专项资金支援新疆的建设和发展，大批人才的涌入和援疆政策的实施给新疆注入了勃勃生机，在首府乌鲁木齐更是如此，商业地产的发展也随之迅速兴起。3、投
11、资商业地产优势多与买二套房住宅的首付 60%相比，投资商业地产项目的首付仍为 50%，优势凸显。从短期来看，住宅调控政策促使商业地产投资新疆财经大学 2011 届本科毕业论文6价值显现。当前的调控政策并未影响商业地产的成交：一是不存在差别化信贷，购买商业类地产的首付要求五成，基准贷款利率低于二套住宅的贷款要求；二是不存在地区、户籍的限购，可以多套或者跨地区购买商业类地产。另外，目前商铺回报率大约在 7%-8%之间，写字楼投资回报率为 5%-6%之间，住宅市场的租金回报率不足 3%。商业地产的收益率高于住宅，也高于一年期存款利率。从今年住宅调控政策出台开始，商业地产销售面积的增速明显高于住宅，这
12、表明，从实体层面上，投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品，使得商业地产的成交量出现回升。4、人民的生活水平提高，物质精神需求丰富据抽样调查结果显示，2010 年，乌鲁木齐市城镇居民人均可支配收入达 14402 元，比 2005 年增长 49.9%，年均增长速度达 8.4%。五年来城镇居民收入稳定快速增长，人民群众共同分享了改革发展的成果，消费结构出现了喜人的变化，精神生活丰富多彩，随着城镇居民收入的持续增长，居民家庭的经济实力不断增强，人们在满足吃、穿、用等物质消费后，将消费需求逐渐转向更高层面的精神享受，普通的购物环境已经远远不能满足人们的消费水平，购物出现时尚化、丰富化、服务观念更强化等
13、特点。为了满足人们日益增长的消费水平和观念，越来越多的商业投资开始涌现，而且商业地产项目也更人性化、配套全面化、设施专业化。 （二）乌鲁木齐商业地产起步晚但发展快新疆财经大学 2011 届本科毕业论文7乌鲁木齐市商业地产市场起步较晚，发展却十分迅速。早期的商业地产项目是火车南站的国贸大厦、地下小商品城、德汇名品广场，外贸基地、新奇广场，还有南湖附近的华凌市场；紧接着是2005 年的西域轻工基地，主要做外贸商品的销售；然后就是 2007年温商集团地王国际商城，主要经营鞋子的外贸销售；2008 年改造一新的世纪儿童广场，主营儿童用品（衣服、鞋帽、玩具等）的批发；2009 年的边疆世贸中心，是边疆宾
14、馆的一个升级版。随着西部大开发的深入，房价的空前高涨，乌鲁木齐商业地产市场一下活跃起来，友好商场、太平洋购物、世纪金花、时代广场、美美国际、亚欣购物广场、丹璐、铜锣湾、福瑞德购物中心、西单商场、五一商场等，如雨后春笋般迅速茁壮成长起来。其中大部分的商业地产项目几乎都在城南，具有一定历史沉淀和代表性，而城北的商业圈较之城南就少许多了。商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。火车南站这一个著名商圈的形成，与最早的西部淘金者有关。 20 世纪 80 年代初，眼光独到的江浙一带的商人来到“西域”淘金，他们从家乡带来服装、鞋帽等商品在乌鲁木齐
15、兜售。白天他们就在乌鲁木齐火车站附近四处叫卖，有时也到乡下去，晚上就住在四五个人一间的旅馆里。久而久之，旅馆变成了他们交易商品的场所。旅馆的经营者灵感也随之而来：以一个床铺为单位，出租给这些商人做生意。一张床就是一个店铺，通过一批又一批淘金者的努力，造就了今天火车南站商圈的兴盛。新疆财经大学 2011 届本科毕业论文8乌鲁木齐这些商业地产项目都在不断提升、不断超越。在当前国际国内金融形势严峻的背景下，一批商业项目不断的建立，品种更为繁多，结构也在升级，在推行商业地产发展的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化商业地产的供应体系，初步完成了商业地产的品种和结构的升级。（三）乌鲁木齐主要商业地产的分
16、布及特点乌鲁木齐主要的商业地产由南向北基本呈直线分布,除了市中心的友好商圈之外,大部分商圈都集中在城南,如下地图所示。1、铁路局商圈铁路局商圈位于乌鲁木齐北部，主要是以北疆进乌市的外来人口和铁路局等消费人群为主，由于远离中山路和友好两大商圈今后发展潜力会很大，并且有自己固定的客户群。主要商场：西单商场、新疆财经大学 2011 届本科毕业论文9五一商场。 2、美居物流园商圈美居物流园商圈位于乌鲁木齐市北面的高新技术产业开发区，建有 11 个楼座，有 30 个大类专业市场，经营 40 余万种商品，包括国内外高中低档的建筑装饰材料、家居商品、陶瓷卫浴、家具、地板、油漆化工、五金机电等。以建材产品为主，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台。3、友好商圈友好商圈位于乌鲁木齐中部，商场主要集中在友好南路不到一百米范围内，主要商场有：友好商场、太平洋百货、世纪金花、友好百盛（单独在另一个区域） 、美美国际在内，扩展至红山的商圈。这里是乌鲁木齐城市的中心位置，商业地产的发展较其它地方快一些，
