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1、英才国际村项目招商推广报告键入文字1一、项目形象主题（一） 项目形象主题依据1、发展功能理念依据我司针对区域内商业现状和本项目商业未来发展之方向，将本项目打造成为服务于别墅人群的中高档河湾式商业街。2、项目自身总体形象依据市场定位本项目市场定位为：生活型河湾式商业街产品定位风格定位-休闲、品味、时尚组团式商业街区；功能定位-中西合璧式的餐饮、休闲类商业，打造精品生活地带；形象定位-水景花园式商业、中高档消费人群的休闲天地。英才国际村项目招商推广报告键入文字2外立面风格本项目商业建筑的外立面风格为：现代简约时尚型。景观园林风格本项目建议风格为：简约、自然、个性-体现龙湾别墅的韵味。3、区域氛围环
2、境依据温榆河沿岸逐渐形成一个成熟的高档别墅区，商业需求量在不断的增加，随着别墅区域的不断建设，区域的不断扩大，人口的不断增加，别墅对外商业显得极为匮乏，而单纯的依靠现有的对外型别墅商业“日祥广场”和“新国展”是远远不足以支撑整个别墅区域的发展。而本项目特殊的地理位置以及良好的自身环境都将在未来的商业发展中起到重要的作用。所以我司相信本项目通过自身条件良好的塑造、准确的市场定位，将成为区域别墅商业的典范。英才国际村项目招商推广报告键入文字3（二） 项目主题形象确定通过以上分析，结合项目自身状况，主题形象定位为：品味与休闲于一体个性与时尚同步生活型河湾式别墅商业街。英才国际村项目招商推广报告键入文
3、字4二、项目招商总体运作策略（一）项目竞争物业运作策略参考1、竞争物业罗列区域内竞争物业包括别墅商业和功能型商业，具体总结如下：别墅商业表格：区域别墅商业列表项目名称 商业面积（平方米） 商业形态优山美地 20000 会所莱蒙湖 5000 会所欧陆苑 5000 会所嘉浩别墅 4000 会所裕京花园 5000 会所名都园 8000 会所英才国际村项目招商推广报告键入文字5对外功能型商业表格：对外功能型商业列表项目名称 类别 商业面积（平方米） 商业形态日祥广场 现有 5800 商业街新国展 潜在 1000000 大型商业综合体水木兰亭 潜在 7000 底商2、竞争物业发展周期比较已有项目操作周期
4、已有项目仅有“日祥广场” ，其招商推广运作周期至今已约四年的时间。潜在项目操作周期从目前规划的项目周边地块来看，龙湾别墅项目东面和南面的 4 个地块，以及未来有大体量商业的公建类物业是别墅北面的地块，即火沙路两侧的 3 个地块，总用地规模约 1300 亩，预计将于 2005 年 8、9 月份挂牌出让。英才国际村项目招商推广报告键入文字6表格：项目周边公建类物业放量时间预期表地块编号 规划面积（亩） 初步规划形态 容积率 预期放量时间项目北侧地块 800 公建用地 0.85 2007 年项目北侧地块 160 步行商业街 0.6 2007 年项目北侧地块 420 公建用地 1 2007 年新国展中
5、心一期 公建用地 2006 年新国展中心二期、三期 225 公顷 公建用地 2008 年 项目北侧的 3 个地块将于 2005 年 8、9 月份挂牌，预计项目投放市场时间为 2007 年。 新国际会展中心一期工程计划 2006 年年底建成并投入使用，二期、三期工程将在未来两年内完成。以上分析可见，综合本项目所在区域的情况和参考其它项目的实际运作周期，本项目在 2006 年底至 2007 年年初入市为最佳时期。英才国际村项目招商推广报告键入文字73、竞争物业引纳客户类型比较现有物业“日祥广场”主要经营商户经营业态类型有餐厅、酒吧、超市、花店、时装、网吧、宠物店, 众多各具特色的小店铺，餐饮有意大
6、利风味等西餐、印度餐、星巴克咖啡等等。潜在物业“新国展”是未来一大型商业综合合体，应该全面涵盖几乎所有的业态类型。因此可以预测未来引纳的商户类型也比较齐全，但它所针对的消费群体是中档偏上的人群，因此和本项目不会形成绝对的竞争。而其它会所均以配套商业为主，目标人群是自身的消费群体，对本项目构不成威胁。英才国际村项目招商推广报告键入文字84、竞争物业招商推广策略比较现有物业 日祥广场推广策略： “嘉年华”活动 定期开办“跳蚤市场”淘宝交易会 不定期举办文艺晚会潜在物业 新国展 定期举办会展，没有其它过多的活动。英才国际村项目招商推广报告键入文字95、竞争物业运作参考性结论针对以上对竞争物业的分析，
7、对于本项目可参考性可分三个方面阐述：运作周期结论本项目商业在 2006 年年底至 2007 年年初入市最佳，并且要有 2 年以上的商业培育期。业态策略结论已有饱和业态尽量避免冲突，对有稀缺和匮乏业态如中餐作适当的区域补充。价格策略结论对于本项目商业的价格体系，考虑到整体，建议低价入市，23 年免租，通过几年的培育期达到预期的效果和收益。英才国际村项目招商推广报告键入文字10（二） 本项目总体运作策略1、本项目总体运作周期策略把整个招商工作分为几个大的阶段，并针对每个大阶段制定详细的计划和可行性实施策略。针对本项目可分为以下三个阶段： 招商准备阶段，1-2 个月 招商推介阶段，2-3 个月 招商
8、引纳阶段，6-8 个月项目运作招商推广运作周期截止时间为本项目竣工即 2006 年年底之前。英才国际村项目招商推广报告键入文字112、本项目总体运作客户策略针对本项目，对于客户运作，要制定相应的策略，具体如下：主力业态的招商工作先招主力业态，一方面可以拉动辅助业态的租金水平，另一方面可以增强辅助业态商户进驻的信心。辅助业态的招商工作而辅助业态的招商，也有一定的先后次序。对于能聚集人流，增强商业氛围的业态如美容美发和便利店要先招；其他辅助业态在其之后招商，这样可以有效的推进整个招商工作的进程。英才国际村项目招商推广报告键入文字12三、项目招商策略（一） 招商策略之总体阐述针对本项目的招商工作，要
9、根据相应的运作周期策略和运作客户策略，严格把关，不断改进和调整在运作过程中出现的不适宜策略，及时解决招商过程中出现的各种问题。针对运作周期，要把握好各个阶段的时间节点，以把控整个招商的进度和指导整个招商过程；而对于运作客户策略，是对直接的部分，需要跟商户一对一洽商，运用各种技巧和合理手段，以达到预期招商目的和满足液态规划的需求，促进整个商业运作的成功。（二） 招商策略之目标对象1、目标主力店对象1-1 业态类型与面积表格：主力店规划业态面积详表业态类型 规划面积（m 2）中式餐饮 1500西式餐饮 1300咖啡 200酒吧 900茶艺 400总面积 4300英才国际村项目招商推广报告键入文字1
10、31-2 样例英才国际村项目招商推广报告键入文字142、目标辅助店对象2-1 业态类型与面积表格：配套类规划业态面积详表业态类型 规划面积（m 2）美容美发 350便利店 400药店 70干洗 30鲜花 30宠物用品 60儿童用品 100音像 100陶艺 100家居 300总面积 1540英才国际村项目招商推广报告键入文字152-2 样例英才国际村项目招商推广报告键入文字16（三）招商策略之运作重点1、招商运作周期阶段1-1 周期阶段阐述本项目招商运作周期工分为三个阶段第一阶段为招商准备阶段第二阶段为招商推介阶段第三阶段为招商引纳阶段 主力业态招商阶段 辅助业态招商阶段英才国际村项目招商推广报
11、告键入文字17英才国际村项目招商运作周期表年份 2005 年 2006 年月份 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月招商准备阶段招商推介阶段招 商 阶 段招商引纳阶段备 注在整个项目运作过程中，我司将依据本项目招商运作周期各个重要节点的阶段性特点，制定相应的推广策略，其服务同样将贯穿本项目运作的全过程。上述运作周期表为项目初步操作排期，项目实际运作周期会在双方合作合同中具体体现英才国际村项目招商推广报告键入文字181-2 运作阶段节点1-2-1 招商准备阶段依据 本项目招商准备阶段时间为 2005 年 12 月，因招商前期需要
12、做大量的准备工作，以便密切配合策划部门的工作。 因本项目工程尚未开始进行施工，对策划方案还可适时进行微调，以便为后期招商工作减轻难度。运作阶段时间节点龙湾别墅项目招商准备阶段运作周期表招商阶段名称 招商准备阶段年份 2005 年时间节点 12 月英才国际村项目招商推广报告键入文字191-2-2 招商推介阶段依据 本项目招商准备阶段时间为 2006 年 1 月至 2006 年 3 月，在此阶段招商部利用自身积累的客户资源所回馈的信息，为策划专案组提供准确的可参考建议，以保证策划报告书内容具备特色，策划理念及市场操作经验的双重结合的特性，并为后期商户的引纳做好充足的准备。 在保证策划工作的同时，招
13、商部利用推介阶段进行项目前期的客户问坊，积累有效的商户，为后期的正式招商工作做好充足的准备；并针对重点意向商户进行及时跟进，待正式招商期开始时迅速签约，以保证招商期签约动作的连续性。运作阶段时间节点龙湾别墅项目招商推介阶段运作周期表招商阶段名称 招商推介阶段年份 2006 年时间节点 1 月3 月英才国际村项目招商推广报告键入文字201-2-3 招商引纳阶段1-2-3-1 主力业态招商阶段依据 本项目招商引纳阶段时间为 2006 年 4 月至 2006 年 6 月，此时前期准备工作及商户反馈的有效信息都已具备，正宜进行主力业态商户的洽谈工作，因主力业态商户相对于其它商户来讲其招商运作周期较长，
14、至少在半年以上，为便于时间周期的安排合理性，应尽早与主力商户进行接洽。 主力商户相对于其它商户的技术条件及入住要求较为复杂，较早与主力商户进行接触，也便于及早对物业进行技术指标的调整，以满足主力业态商户的入驻需求。 主力业态商户的确定，起到了聚集人气，汇聚人流的目的，为辅助配套商业业态的进驻提供了一定的人流消费基础，增大了辅助配套商户的进驻意向。运作阶段时间节点龙湾别墅项目主力业态招商阶段运作周期表招商阶段名称 主力业态招商阶段年份 2006 年时间节点 4 月6 月英才国际村项目招商推广报告键入文字211-2-3-2 辅助业态招商阶段依据 本项目招商引纳阶段时间为 2006 年 7 月至 2
15、006 年 9 月，因辅助业态的招商工作衔接在主力业态之招商进程之后，时间段临近工期，主力业态业已基本确定，此时进行辅助业态的招商接洽工作较为符合时宜。 本项目主力业态的确定，对于本项目汇集人气、商机都起到了决定性作用，同时也有效的提高了本项目的商业价值，有利于带动后期入驻的辅助业态商户的租金水平，实现商业价值的最大化。运作阶段时间节点龙湾别墅项目辅助业态招商阶段运作周期表招商阶段名称 辅助业态招商阶段年份 2006 年时间节点 7 月12 月英才国际村项目招商推广报告键入文字222、招商运作阶段重点2-1 准备阶段重点2-1-1 项目卖点提炼准备本项目位于温榆河畔高档别墅区内，其别具特色的建筑类型、生活化的社区品质、休闲安逸的生活诠释、内部错落有致的人造景观成为了本项目的主要卖点。别具特色的建筑类型本项目建筑类型为欧洲小镇式风格别墅群，其特有的别墅化建筑风格成为本项目的亮点之一。休闲安逸的生活诠释本项目的建筑形式决定了项目力求打造一种休闲安逸的生活氛围，使人们在紧张的工作中得以将倦怠的心灵释放，休闲安逸的生活特点也是本项目的特点之一。英才国际村项目招商推广报告键入文字23生活化的社区品质本项目为高档别墅社区，其居住品位及生活品质都定位为高档次的生活品质化社区，这种高端定位也是本项目的组成特点之一。内部错落有致的人造景观本项目内部最为吸引人眼球的为一处人工打造的湖泊水景观，
