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1、2 建筑与规划知识一、基本规划术语居住区居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化甚或所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。居住小区居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。住宅用地住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公建用地公建用地（全称为公共服务设施用地） ，是与居住人口规模相对应配建的，为居民
2、服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游闲活动设施的、供居民共享的游闲绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=建筑红线内总用地本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地本小区规划居住总人数。人口毛密度
3、人口毛密度=小区内总居住人数小区内占地面积（公顷） 。二、住宅的建筑形成单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户口，一般每个楼梯可以安排 24 户（大进深住宅每层一梯可安排 58 户） 。如果住宅的平面是条形（板式）设计。则一幢条形住宅可有多少个楼梯，不论是一梯 2 户，还是一梯 3 户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元” 。条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅” 。如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅” 。单元式住宅的特点（1） 、
4、每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。（2） 、户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3） 、仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。（4） 、建筑面积较小，造价经济合理。单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰拥挤不堪的落后状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。公寓式住宅公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等
5、，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及家眷中短期租用。花园式住宅花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。三、户型结构 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。跃层住宅跃层式住宅俗称“楼中楼” ，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形成。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯
6、连接。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为 2.83.0 米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层住宅户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑建筑面积成为上层的一个大平台
7、，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。酒店式公寓酒店式公寓，是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小 1/3 左右，然而设计比较精巧，布局较为合理， “麻雀虽小，五脏俱全” ，并可随意确定居室内各部分面积。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。露 台露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳 台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒
8、衣物等的空间。外飘窗外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。四、住宅的建筑结构 所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言，了解建筑结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等） 、现
9、浇钢筋混凝土结构、钢结构等。框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形
10、式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处。深受广大住户欢迎。框架剪力墙结构框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。砌体结构通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的砌体厚度有 370 毫米、240 毫米、190 毫米、120毫米等。习惯
11、上人们常把 370 毫米厚的墙称为“三七墙” ，240 毫米厚的墙称为“二四墙”在工程中，厚度大于等于 240 毫米厚的墙用做承重墙，小于 240 毫米厚的墙用做非承重墙。钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢 结 构钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工
12、速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。目前，国外 60以上的高档住宅都采用了钢结构。以前我国由于钢产量不足，只是在一些高层公共建筑上使用了钢结构，在住宅上应用的还很少。现在，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目。专家认为，这种具有节能、健康、环保、抗震等诸多优点的钢结构住宅，将成为今后我国住宅的发展趋势。它将引发建筑业的一场革命。板 楼 从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像
13、一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。综合而言，板楼有四大优点：（1）南北通透，便于采光通风。而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。（2）均好性能。（3）管理成本不高。（4）面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。同时，板楼也有两项缺点：（1）建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高。 （2）户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体
14、起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔 楼 “塔楼” 是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从 12 层以上到 35 层，超过 35 层是超高层。同样，塔楼也有四大优势：（1）节约土地资源，房价较低。（2）空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。（3）结构强度高，抗震性好。（4）居高望远，视野开阔。此外，塔楼有两项缺点：（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。（2）面积使
15、用率不高，存在灰色空间。户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间” 。五、住宅的三维空间无论何种住宅，都可以用的特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间” ，在建筑学中分别称为“开间” 、“进深”和“层高” 。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的进深住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的
16、高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高” 。六、住宅建设的技术经济指标建筑容积率所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积总用地面积100例如，某小区的规划建设用地面积为 10000 平方米，建筑总面积为18000 平方米，则其容积率为 1.8（1800010000） 。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做的到。建筑密度所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用
