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1、物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例 ，得出的结论物业管理酬金比例的盈亏临界点为 14.1，则物业管理酬金率应在 15起始一、酬金制、包干制收费模式的由来和现状物业管理用提取酬金获得收益的方式是伴随着物业管理从香港引进的同时作为具体的操作方法之一引进的，整个上世纪 80 年代，深圳物业管理在引进、学习、消化和发展中从来没有异议，也没有所谓的酬金制、包干制的概念和区别。当时，包括 90 年代上半期，深圳的物业服务企业都是收取了业主的管理费，绝大部分都用在物业服务的方方面面，物业公司只提取 1015的管理者佣金，即今天所说的酬金，此外物业服务费当期没有用完的部分，绝大多数物业公司也都能自觉把它作
2、为业主权益的结余结转到下年度物业服务费中，而很少有公司把它作为利润据为己有。然而，物业管理引进初期朴素的学习、模仿和自觉执行酬金提取的方式没有得到相应的制度保障和规范支持，加之特区发展迅速，物业服务企业大量涌现。至 1997 年，深圳的物业服务企业和非企业的物业管理单位已有 1400 多家，出现了第一次物业管理机构成长的高峰。在这种情况下，很多新企业没能系统学习和规范应用酬金制的方式，只是用一般的会计准则和会计方法，把代业主使用的物业服务费作为了企业收入，从而形成了包干制的做法。由于包干制存在损害业主利益的可能性，不少企业又以“费用包干，自负盈亏”为由，没有为广大业主增加提供服务透明度的意愿和
3、动力，久而久之，业主与物业服务企业之间信息不对称的情况越来越明显，矛盾纠纷逐步出现并愈积愈多。可以说，物业服务计费包干制是物业管理发展初级阶段，市场发育还不健全，人们尚未完全认清物业管理代理本质的情况下，出现的一种不规范做法。与包干制相比，酬金制从本质上体现了代理条件下获取报酬的方式，在制度安排上比较好地解决了许多问题，如较为健全的财务信息披露、账目公开，有效地解决了信息不对称、业主被动接受强制服务等问题，使业主能够明明白白消费，从而更好地保护了业主的利益，降低了业主与物业服务企业产生矛盾和纠纷的可能。同时，物业服务企业按收入总额的一定比例提取合理的酬金，也相应地保证了企业的利益，是个利在双方
4、的计费方式。二、实行酬金制存在的问题香港的物业管理酬金制自上世纪 50 年代诞生以来发展得很成熟，80 年代随引进物业管理而进入内地，在发展最初的十几年里也证明是成熟的。从理论上讲，物业管理酬金制反映了物业管理的代理本质，并且可以充分解决雇佣双方信息不对称带来的问题。然而，我国内地的物业管理酬金制之所以自上世纪 90 年代后半期开始出现了问题，归纳起来，主要由以下几个方面的原因。(一)酬金制的会计方法没解决。酬金制的会计方法至今是个悬而未决的问题。酬金制下收取的物业服务费不是企业收入，而是代管资金，酬金制下物业公司对小区的投入不是投资而是垫资，是要在一个合同周期计提收回，而不可能以长期的利润回
5、报的方式收回，同时小区的财务必须独立核算，其收入减支出等于的不是利润而是结余，且全体业主享有这部分结余的所有权，物业公司的收益是用各管辖的小区提取的酬金体现的，等等。所有这些，会计方法上并没有一个规范来指导。(二)纳税方面的问题没有解决，也就是说至今为止酬金制作为代理的本质没有得到国家税务部门的认可。税务部门把物业服务企业的所有收费都认定为经营收入，而不认为是代理和代管资金，这就必然要交纳营业税，而且当酬金提交物业公司时又要再纳一遍营业税，形成二次纳税。甚至物业公司最后的利润课以企业所得税的同时，连属于代业主使用上年度没有使用完的结余也要强制课以所得税。使得这种对业主和企业都有好处的酬金制计费
6、模式始终得不到税收体制上的保障，从而增加了业主和物业服务企业不应有的纳税负担。(三)酬金制计费方式下的基本操作制度不健全。酬金制下要建立管理预算制度、代管费用收支报告制度、物业服务费收支审计制度、多退少补机制和激励机制等基本制度，这些制度是酬金制顺利施行必不可少的配套办法。这些办法对物业服务企业具有定的约束性，如果没有行政强制或行业推行，没有业主的支持和推动，企业单方面是很难实施和操作的。(四)酬金计提基数和比例的问题没有解决。深圳是内地物业管理酬金制的发源地，政府也曾制定过配套法规，可以说深圳曾经实行的是法定酬金制。但是，现在看来当时没能按市场思维规定出合理的比例范畴和办法，而是一刀切地规定
7、不能超过成本的 10，使得企业失去了议价的权利。即使目前这个规定已取消，但由于十几年来逐渐形成行规行约，造成了不管市场上物业服务费主动还是被动下降，收入总额是否减少，酬金率都不能上调的恶性结果，企业收益只能随着收入减少而减少，生存压力与日俱增。三、如何看待酬金率的适当提高物业管理一度被倡导为“保本微利” ，混淆了消费者甚至从业者的视听，这个说法完全是错误的。物业服务企业是经济实体，追求利润和经济利益是极为正常的经营目标。然而，物业企业不仅因为较低的酬金率，不能获得正常的经营利润，还额外承担了市政、计生、城建等多方面的社会责任和无偿代供水、供电部门收费的责任和负担。物业服务收费标准多年处于下降通
8、道，再加上与业主的协商议价机制始终无法建立，使得本身就低的利润空间多次被挤占，企业生存屡屡遇险。另外近年来，物业管理进入了高成本时代，物业服务成本和收入“倒挂”的现象愈演愈烈，物业服务企业竭力压缩自己成本的同时，也期待收入和酬金的适当提高。酬金率的适当提高将有利于推动物业管理行业的持续健康发展。(一)酬金率提高是保证服务质量的需要由于劳动合同法实施、CPI 上涨、最低工资标准上浮等因素，物业服务企业劳动力成本大幅提高，加之近年来物业服务企业依靠共有部位开展多种经营弥补物业服务费不足的收入明显减少，物业管理行业整体利润偏低。在酬金率保持不变的情况下，物业服务企业平均利润率处于下降态势。企业利润下
9、降，表明企业的盈利能力在不断削弱，必然导致其对相关服务内容的压缩和对人力资源投入的紧缩。这些问题导致的结果就是企业对业主提供的服务达不到应有的标准，例如：物业服务内容中对硬质外墙面的清洗，按有关收费标准的要求应一年清洗两次，而企业为节约成本可能变为 1 年清洗 1 次，或 2 年清洗 1 次，甚至多年都不清洗；再如根据不同服务等级要求，物业大堂地面有拖抹、打蜡抛光和镜面处理三个标准不同的处理方法，成本激增后，企业只能用一般拖抹的方式进行基础保洁，等等。长此以往，小区的环境恶化、楼宇老化，城市环境都会受到影响。所以物业管理成本的上升不仅是减少企业利润的问题，而且是牵扯到服务标准、业主利益、楼宇完
10、好、城市美观的重大问题。因此，要扭转这种不利局面，首先就要从增强企业的盈利能力入手，并把这种盈利能力建立在物业服务企业在提供物业服务这个主业的基础之上。从这个角度而言，适当提高酬金率，不但是解决当前企业生存危机的必要手段，而且也是保证整个行业良性发展和促进城市综合管理的一条重要途径。(二)酬金比例市场化是趋势酬金或酬金率多少才合适物业服务企业和所有企业在经营目标方面是一致的，就是追求利润最大化。但是这种最大化的追求并不是一厢情愿的，在追求利润最大化的过程中存在几个市场和政策的制约问题一是追求的利润目标要与服务水平相适应；二是提供的服务内容要与业主的认可程度和接受能力相适应；三是与市场上同类项目
11、的横向比较和相互竞争相适应；四是与政府有关价格管理方面的政策和规范相适应。这里要特别强调的是，不能认为提高酬金率就会使得乱收费抬头、业主负担加重。其实，在激烈的市场竞争条件下，酬金率提高也是受市场制约的，市场调节机制会发生杠杆作用，当规定或常用的酬金比例下限过低时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业，而酬金比例上限不适当的过高时，酬金折让的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术和扩大客户规模，导致成本下降，市场上证券商给客户酬金折让即“返佣”就出现了。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而物业管理酬金比例的市场
12、化也将会是必然趋势。(三)酬金比例多高不算高笔者在前述的物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例一文中，随机调查深圳若干家当时属于中等规模(管理面积分别在 30 万，60 万，100 万和 200万平方米左右)公司的财务数据，发现这些公司按 10计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的 71，若要达到盈亏平衡点，则酬金比例为 14.1。在此，我们根据深圳地区的一般数据情况，用模拟的手法仿真某物业服务企业的盈利模型，求出假设的某一级物业服务企业在物业服务费及其相关收益中的盈利保本点和酬金计提比例的合适范围。设某物业服务企业人数为 800 人，公司本部管理人员按总人数的 3-5计，平均
13、 32 人，人均管理面积 2500m2，管理总建筑面积为 200 万 m2，其中 120 万m2 为多层住宅，平均物业服务费标准为 0.7 元月 m2：高层住宅 80 万 m2，平均管理费为 2.8 元月 m2，提取酬金按深圳原规定最高界限 10。物业管理费年总收入=【(120 万 m20.7 元月 m2)+(80 万 m22.8 元月 m2)】x12=3696 万元年酬金=369610=369.6 万元这 369.6 万元是物业服务费带来的公司经营收益，再设定该物业公司管理项目的停车场收入中的属于物业公司收益部分=3696151055 万元(15是指，停车场收入相当于物业服务费收入的 15左
14、右，再按 10酬金率计算)，以及利用属于业主权益的场地场所的多种经营收益=369651018 万(这类收益一般相当于是物业服务费收入的 5左右，亦按 10酬金率计算)。则该物业公司的酬金总额=369.6+55+18=442.6 万元。再对成本进行核算。假设该公司设 4 个公司领导，人均 12000 元，6 个部门负责人，人均 8000 元，22 个公司各级职员人均 5000 元。年总人工成本=(120004+8000x6+5000*22)12=247.2 万元总人工成本占酬金总额的比例=247.2442.6=55.85办公费用及其他成本=442.630%=132.78 万元税费(加不可预知费用
15、)=442.6 10=44.3 万元公司运作总成本=247.2+132.78+44.3=424.28 万元净利润=442.6-424.28=18.32 万元人均盈利=18.32 800=229 元人如果将酬金率提高为不同比例，则在非市场竞争情况下的假设结果为：按 10%计提按 12%计提按 15%计提按 18%计提管理费酬金 369.9 万 443.5 万 554.4 万 665.3 万停车场酬金 55 万 66 万 83 万 99 万其他收益酬金 18 万 22 万 27 万 33 万酬金总额 442.6 万 531.5 万 664.4 万 797.3 万净利润 18.32 万 107.2
16、万 240.12 万 373.02 万人均盈利能力 229 元/人 1340 元/人 3001 元/人 4663 元/ 人从以上仿真模型的数据可以看出，这个国家一级资质的，在深圳也属于较大型的企业，在正常情况下不受任何影响可以有 18.32 万的经营利润。然而，这点利润一旦遇有任何降低收入或增加成本的情形，包括物业服务费收缴率稍一下降，这个利润将不复存在。实际上，这就是这个模拟仿真模型的盈亏平衡点了。以这个平衡点为基点，其管理规模增或减几十万，管理项目多或少三两个，其公司的成本是基本不变的，也就是说如果这个公司管理规模减少了，酬金数额减少了，酬金率就应提高以保持利益的相对恒定。而要想扩大利益，一是提高酬金率，二是要扩大规模，同时当经营规模达到盈利平衡点以上时，就有了用酬金率调节和竞争市场的余地了，公司规模越大，这个调节余地就越大，也就是说竞争能力越强。然而，我要说的现实是，在深圳比这个模拟仿真企业规模要大的，或有的规模虽小，但具有管理其它如写字楼等
