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1、规范房地产市场的调研报告强化土地源头控制建立规范有序的房地产市场我就强化土地源头控制、建立规范有序的房地产市场问题作个探讨性发言，如有不妥之处，敬请批评指正。一、我县城区房地产市场存在的主要问题近几年来，我县城区房地产市场风生水起，违法建设问题较为严重，主要表现在以下三个方面：非法从事房地产开发活动极为猖獗。由于房价不断攀升，受利益驱使，不法开发商向政府公开挑战、与法律公开抗衡，城区违法违规从事房地产开发共 77宗，占地 6.76万平方米。主要表现为：一是不依规划、不讲规模、不顾人居环境、不管周边道路通行，见缝插针、随意建房；二是与村组暗箱操作，私自对手成交，在集体土地上非法从事房地产开发；三
2、是以私人改建房屋为名，行房地产开发之实；四是倒挂资质证、借资质证、无资质证从事房地产开发活动。这些违法违规建设行为，严重扰乱了土地市场，诱惑了村、组和农户片面追求利益，导致土地源头管理紊乱，使城区部分村组不顾县政府三令五申，与开发商私签征地协议，从而为开发商打开了方便之门，形成了土地市场违规行为的恶性循环。同时，引诱了一些农户搞利益至上、相互攀比、漫天要价、高价卖地，导致政府征收土地、收购储备土地难度加大，征地过程中的矛盾日益尖锐，不利于社会安定和谐。私人建房秩序混乱。虽然县政府明令禁止个人在城区建造单门独院住宅，但个人建私房至今仍未停止，且绝大多数建房户缺乏节约用地意识，房屋竣工后，私下向村
3、、组、农户购买土地，向周边扩张，搞庭院建设，造成土地极大浪费。特别是城中村部分居民建房不经批准、一户多基，建房卖房、建房出租，炒买炒卖、从中牟利，严重扰乱了房地产市场秩序。据清理调查，居民违规建房面积达3.36万平方米。村仅等 3户居民违规建设六连三层楼房近 2000平方米，已被依法拆除。城区土地市场化配置程度不高。按照国家政策规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地必须严格实行招标拍卖挂牌出让。但从我县城区土地市场经营性用地供地情况看，严格按招拍挂方式供地的不多，市场配置资源的作用没有得到充分发挥，缺乏市场竞争力，地价不能得到真正显化，不利于实现社会公平正义。有的改制企业不景气就打着安排下
4、岗职工的幌子，变卖土地资产，侵吞土地收益；有的企业改制，擅自改变土地用途，将厂房变成商品房、厂区变成住宅区牟取暴利，然后又假借招商引资之名再去征地；少数单位随意处置国有土地资产，擅自将单位国有土地委托给中介机构拍卖，截留应上缴国家的土地收入，造成国有土地资产大量流失。二、规范我县房地产市场的几点建议整顿规范我县房地产市场秩序，必须按照科学发展观的要求，进一步加强土地调控，依法从严管理，巩固和扩大治理整顿成果。科学制订规划，加强规划管理。坚持规划先行，尽快科学修编土地利用总体规划和城市建设规划。同时，切实加强规划管理，凡是违反土地规划的建设项目一律不予报批，违反城建规划的一律不批。以往的教训告诉
5、我们，我县城市建设是从规划管理乱起的，源头没有把住关。不少市民说：“拆了做、做了拆，是浠水城建的一大特色。 ”在县城不少地段，如河一桥、二桥的两端，至墙外一带，都有大量违反规划的建筑物，给“一河两岸”景观项目的实施带来不必要的障碍。所以，制订一部历史性、前瞻性、战略性规划固然不易，但更难的是规划管理，必须从现在做起，依据规划把日常工作做细做具体，严格实行规划控制，使规划管理法制化。执行土地管理法律法规，实现土地市场规范化。一是实行政府高度垄断一级土地市场。我县辖区内的土地收购储备和国有土地使用权招拍挂，只能由县国土资源局负责组织实施，由县土地收购储备中心、土地交易中心负责做好招拍挂具体工作，其
6、它任何中介机构都无权介入，不得违法拍地、违法卖地和违法收购土地。二是推进土地资源市场化配置。严格控制划拨用地范围，除划拨供地目录外，其它土地包括经营性基础设施用地供应一律实行有偿使用方式。以划拨方式取得土地使用权未经出让的，不得擅自转让、出租、抵押；确需改变土地用途的，必须征得建设、国土部门同意，补交土地出让金，报县人民政府批准。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金，低于市场价交易的，政府行使优先购买权。三是提高土地集约利用程度。实行居民房屋向小区集中、工业用地向园区集中、人文景观建设向沿河集中，鼓励房地产商开发建设高层住宅，鼓励建设标准厂房、
7、多层厂房，尽快启动“一河两岸”项目，打造城市靓丽的风景线。严格房地产开发管理，规范房地产市场秩序。一是加强用地计划管理。由国土部门会同建设、房产部门编制年度土地供应计划和土地出让方案，科学合理确定房地产开发用地位置、供应规模和结构，报县政府批准后实施。推进“阳光工程” ，将出让方案公之于众，引入市场竞争机制，严格按政策规定实行招拍挂方式供地，让权力在阳光下运行。房地产开发用地应合理规划，充分考虑人居环境、绿地布局，力求大规模、高品位、配套设施齐全、功能完善，建成城市“亮点”工程。二是严格执行房地产开发制度。严禁倒挂、转借、出租、出卖和超越资质范围从事房地产开发，否则，应依法依规加重处罚。健全和
8、落实房地产开发一系列制度，包括：项目条件意见书制度、项目资本金制度、商品房预售许可制度、项目验收备案制度。三是严禁私签房地产开发协议。对开发商向村组私自征地、假借他人名义收购他人宅基地以及在集体土地上搞房地产开发的，坚决依法收回土地或依法拆除建筑物。建立长效联动执法机制，形成市场管理合力。城区房地产市场情况复杂，涉及多个部门的职能管理，单靠哪个部门很难管理好规范好，必须依靠全社会的理解和支持，建议由县政府牵头，整合职能，形成合力，常抓不懈，切实解决行政执法难、案件执行力低的问题。要正确处理土地管理与房地产管理的关系，法院依法拍卖房地产与国土资源局依法管理土地资产的关系，土地使用权拍卖中国土局与中介机构的关系，严防土地资产流失。坚持疏堵结合、打防并举，坚持处人与处事相结合，抓典型案件公开处理，该拆除的依法拆除，该没收的依法没收，该追究违纪责任的追究违纪责任，该移送司法机关处理的移送司法机关处理，不让违法违规建房者得逞获利。
