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1、某区 XX 年物业管理工作调研报告XX 区 XX 年物业管理工作调研报告一、基本情况截至目前，我区共有物业服务企业 XX 家，其中 X 家物业管理商业街，X 家物业管理商务酒店、X 家物业管理政府、企业办公楼，另有 X 家物业服务企业属于国企后勤服务中心，无资质。全区共有住宅小区 XXX 个，其中纳入物业管理的小区 XX 个，无物业管理的小区 XXX 个。全区居民小区物业覆盖率为 XX%。从整体上看，全区广大物业服务企业在为居民群众安居乐业、维护社会安定、创建良好人居环境等方面做了大量工作，付出了艰辛的努力，得到了大多数居民的认可。但是，随着居民生活水平、居住条件和维权意识的逐步提高，对物业服
2、务的要求也逐步提高。加之设施老化，维修难度和维修成本逐步增加，物业服务成本也随之逐步加大，物业投诉呈上升趋势，物业服务企业与业主间的矛盾越来越突出，严重影响到居民的日常生活和城市发展的整体形象。二、目前我区物业工作开展情况X、为提高我区物业管理行业人员的整体素质和服务技能，对物业服务企业从业人员进行了培训为了加强辖区物业服务企业管理，进一步规范物业服务企业的管理活动，提高辖区物业管理行业从业人员的整体素质和服务技能，以满足行业快速发展和广大业主对物业管理服务的需求，提升我市物业管理整体水平，促进我市的物业服务企业既好又快地健康发展。XXXX 年 X 月 XX 日，对辖区物业服务企业从业人员进行
3、了培训，这既是一次学习提高的机会，也是一个互相交流的机会。标志着 X 辖区物业管理向规范化、科学化的管理迈进。X、认真落实X 市物业管理实施细则和关于扶持物业服务企业发展意见对物业企业服务项目进行了季度考核为加强物业管理，规范物业服务，维护业主及物业管理各方的合法权益，优化物业行业发展环境，扩大物业服务管理覆盖面，对照X 市物业管理实施细则 、 关于扶持物业服务企业发展意见的要求，抽调街道、社区有关人员，对辖区物业服务企业进行了 XXXX 年第一、二季度考核。X、有效推行“四位一体”的物业管理模式为进一步有效推进辖区住宅小区的物业管理，使小区整体工作水平提升，今年我局将“四位一体”的物业管理模
4、式列为了 XXXX 年重点工作，实行街道办事处、居委会、物业公司、业主委员会“四位一体”的管理机制，并制定了月计划进度表并完成了以下工作，一是对所管辖物业服务企业进行了培训，进一步规范物业服务企业的管理活动，提高辖区物业管理行业从业人员的整体素质和服务技能，为探索“四位一体”管理模式做好基础。二是制定了“四位一体”物业管理实施细则和实施方案。三是在各社区和物业服务企业开展了相关宣传工作。四是在各办事处开展摸底调查工作，对各小区业主、业主委员会、物业情况进行详细调查，了解街道办事处、社区居委会、物业公司、业主委员会对推行“四位一体”物业管理模式的意见和建议。五是确定了试点小区，召开街道办事处、社
5、区居委会、物业公司、业主委员会及居民代表座谈会，开展试点工作。“四位一体”物业管理模式的实施，将加强我区物业与社区和业主委员会的互相沟通，互相支持，密切配合，对加强社区建设与物业服务的联合互动，推动物业服务与社区建设工作的共同发展，将发挥重要作用，使物业企业服务意识不断增强，创新推出规范化、人性化、制度化等服务，全面提升物业服务企业管理水平。X、为贯彻落实区委、区政府关于创建全国文明城市提出的总体目标和具体要求，成立了创城工作领导小组对辖区物业服务企业接管的住宅小区进行了督促检查为加大对辖区物业服务企业参与创城工作的检查督导力度，确保我区创城工作各项指标落实到位，提出了坚持以“一年强基础、做安
6、排，二年上台阶、见实效，三年提水平、达目标”的工作思路。在督查过程中，对物业服务工作存在的一般性问题，现场告知物业企业负责人，责令其必须整改。对检查中存在的突出问题，当场下发书面督办通知书XX 份。针对个别不重视创城工作和通过督查不及时整改的物业服务企业，我局及时的向 X 区创城工作办公室汇报情况，并加大了督查力度，通过不间断的督查和指导，物业服务企业均能做到按照我局的布署，迅速行动，积极投入到创城工作当中，不断提升了我区物业管理整体水平。X、根据自治区住房和城乡建设厅、公安厅、民政厅关于印发规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究机制工作方案要求，X 区住房保障和城市管理局深入调查研究，扎
7、实推进规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究试点工作。一是成立领导机构，保障工作顺利推进。成立了由 X 区住房保障和城市管理局局长任组长，X 区住房保障和城市管理局副局长，X 区民政局副局长任副组长，X辖区内各街道办事处主任为成员的工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责日常工作的组织协调。各相关部门、单位根据各自职责，密切配合，形成合力，确保住宅小区治安防控和责任追究工作顺利推进。二是广泛开展宣传活动。召开了全市规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作动员大会，传达学习规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作方案 、 物业服务规范年活动实施方案和自治区规范化住宅小区物业公司治安责任
8、追究办法 ，号召相关部门、辖区物业服务企业全面开展物业服务规范年活动、规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作。充分利用了报纸、电视等新闻媒体大力进行宣传。三是深入调查研究，合理选定试点小区。组织辖区各物业服务企业认真学习自治区住房和城乡建设厅、公安厅、民政厅关于印发规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究机制工作方案及X 市物业管理实施细则等有关规定，深入辖区住宅小区调查研究，了解居民生活期盼，分析物业服务工作、治安防范工作的现状和居民的要求，在全面掌握 X 区实施规范化物业服务住宅小区情况的基础上，从实际出发，坚持“试点先行，典型引路”的原则，选定 X 市汉唐物业服务有限公司、X 市皓
9、天物业服务有限公司、X 市润安物业服务有限公司、X 市静安物业服务有限公司 X 家物业服务企业提供服务的汉唐庭院、颐和名邸、府佑水乡、塞上水乡作为试点小区。四是制定工作方案，明确各个部门职责。按照X 市物业管理条例实施细则和自治区规范化住宅小区物业公司治安责任追究办法 ，充分发挥各自职能作用，组织和督促各街道办事处和各物业服务公司，有效开展治安防范群防群治活动，做到人防、物防、技防相结合，最大限度地堵塞各类违法犯罪漏洞，为居民小区营造良好的社会治安环境。X、为进一步规范物业管理工作，提高物业服务质量和管理水平，按照自治区住房和城乡建设厅关于印发物业服务规范年活动方案的通知 、 X 市物业管理实
10、施细则和市委、政府关于加强和创新社会管理实施意见的相关要求，在 X 辖区内开展了物业服务规范年活动。一是开展宣传活动，召开动员大会。召开了全市物业服务规范年活动动员大会，明确各个部门职能，落实工作责任，并组织物业服务企业进行了现场观摩学习，充分发挥了先进企业典型引路，以点带面的示范带动作用，制定并下发了物业服务规范年活动实施方案 ，号召相关部门、辖区各物业服务企业全面开展物业服务规范年活动。并通过报纸、电视等新闻媒体进行了广泛宣传，扩大了居民对物业管理和服务工作的认识与了解。二是落实工作责任，加强监督检查。按照X 市物业服务规范年实施方案 ，结合X 市物业企业考核办法将物业服务规范年活动纳入到
11、考核当中，重点对物业服务企业依法经营、机构设立、规章制度、档案管理、科学管理、社会信誉等情况进行了监督考核，并要求物业服务企业对照物业管理相关法律法规、规范性文件及物业服务合同等，对物业服务工作开展了自查工作，并对存在的问题及时进行了整改。三、下一步工作计划X、为进一步落实X 市物业管理实施细则和关于扶持物业服务企业发展意见将对物业企业服务企业进行年度考核为进一步规范物业管理工作，维护业主及物业管理各方的合法权益，优化物业行业发展环境，扩大物业服务管理覆盖面，对照X 市物业管理实施细则 、 X 市委、市人民政府关于扶持物业服务企业发展的意见的要求，依据X 市物业服务项目考核评分标准和X 市物业
12、服务企业考核评分标准 ，对辖区物业服务企业将进行 XXXX 年年度考核工作。X、为进一步推进辖区住宅小区的物业管理，使小区整体工作水平提升，我局将有效推行“四位一体”物业管理模式“四位一体”物业管理模式，是积极探索新时期社区工作和现代化住宅管理的新思路，也是构建社区管理新格局的需要。下一步将完成了以下工作，一是推进试点工作，指导、帮助解决“四位一体”管理模式的小区在推进过程中出现的各类问题。二是分析总结“四位一体”管理模式小区开展试点的经验。三是将根据试点工作情况，制定推广方案。四、物业管理存在的主要问题X、太西物业管理混乱，矛盾纠纷得不到解决。目前太西物业管理的住宅小区多为老旧小区，由于老旧
13、小区建设时间较早，配套设施不全，公用设施和管线老化，跑冒滴漏现象严重，维修改造经费无处筹集等问题，导致了物业管理矛盾纠纷很多。一是当出现问题需要解决时，由于太西物业下设部门太多，实行分片管理，坚持“各管一摊，互不牵扯”的原则，导致解决矛盾纠纷时推诿扯皮现象严重，居民反映的问题根本得不到解决。二是太西物业 X 分公司只听从总公司统一安排布署，对地方政府的工作安排置之不理，导致对太西物业无从管理，处理小区矛盾纠纷时找不到太西物业总负责人，各科室、各物业部负责人也是各管一摊，不予理睬，工作根本无法沟通。三是太西物业管理制度不健全，没有程序化、规范化的工作流程，依然进行着简单粗放的管理模式，这就影响了
14、我区物业管理的长期健康发展。X、物业行业整体服务水平有待提高。由于我区物业企业都是由开发企业派生，形成了房地产企业成立新建小区物业企业成立的发展链条；物业小区基本属自建自管、各自为政；物业服务队伍整体素质偏低，物业企业尚未实现由“管理”向“服务”的转变，普遍存在重管理、轻经营，重收费、轻服务等现象；物业服务行业自律尚未形成，缺乏长远发展思路，短期内不能形成规范化、规模化发展效应。X、开发建设遗留问题是诱发矛盾的主要原因。由于缺乏对新建小区房屋质量和配套设施建设方面的监管，加之新建小区综合验收机制没有充分发挥整体联动作用，致使开发建设中规划变更、房屋质量、配套设施不全等遗留问题成为投诉和引发矛盾
15、的主要原因。部分开发商为了追求利益最大化，在新建小区道路、路灯、环卫设施，甚至水、电、气、供暖等公共设施没有按照规划要求配套建设的情况下，就匆忙安排拆迁户回迁入住，由于拆迁中遗留的各种问题、配套设施不健全、物业管理不到位等各种矛盾交叉，导致居民意见很大，甚至拒交物业费，即使物业管理成为一句空话，也使前期物业成为弃管的理由，结果把矛盾推给了政府去处理。虽然 XXXX 年底物业管理部分职能移交我区后，区政府先后制定通过了加强和改善物业管理的办法和意见，但限于监管职责职权有限，上级房地产行政主管部门又缺乏相应的监管机制，造成物业监管的力度不大，协调处理问题困难较多。X、老旧小区物业管理困难大。一是老
16、旧小区居民旧观念、旧思维方式难以转变。由于老旧小区多年来一直实行的传统房屋管理体制，福利性思想浓厚，开展物业管理工作中，一方面居民一时难以接受“自己花钱买服务”方式，认为几十年来都是政府出钱维修，而现在自己要出钱，观念一时难以较变过来，对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。另一方面，加之生活水平及经济承受能力普遍偏低，这使老旧住宅小区的居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和意识比较薄弱。二是老旧小区基础设施差,实施物业管理难度大。老旧小区往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，使得老旧小区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化。另一方面老旧小区的基础管理工作往往薄弱,房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全等。正是由于老旧小区基础工作差，致使物业管理实施难度大。三是老旧小区物业服务区域不便划分。老旧小区当初规划建设相对分散，缺乏统一的标准，无法合
