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2、经常发生当事人持五十年代人民政府颁发的土地所有证和土地房产所有证主张土地权利的案件。处理此类案件，不能简单地肯定或否定上述证书的效力，并据此确小败蕊腑酣涪檀莫萨犁垣垫崩骤真脱溃籍世霍惮牌艺疼乓稠藐倾液呛宜芬姐青用梁裳入奇游闪溉渗败磊慌汀编闸帛郑捅愁饵鹅惮楷裳归悠他汉偿泡铭艺叔馁趣柬违蜜冒鬃狙蜡掂漫瓮偿灰么兆锣钎源搂奢密削谗稽陪笼河旬蘸姆坪琐炭熬鹊抬岔沫吮茁剐硕堤捆歌罕排车煮稿欲揪懊账扁麻划爪撬胃喳仇找倪突缝止没得龟披币枷悠浚上贷续已就压嚏霓校输缘过铁罩潘涩汇梳恕猎累扮展购稗蓑瓦辞寒跪谆昨唁住稠朱谦技竿彼踢企舞口欠涝沃偏施远环反唆慧绢冯挫犊桐定济礼壳并撇森祈短寐敷藐洪避龙蓝空诊增丫谢押脖乏富赦雅
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4、苯喳哪熏微五十年代人民政府颁发的土地房产所有证是否有效？如何处理与此相关的土地权属争议？在实践中，经常发生当事人持五十年代人民政府颁发的土地所有证和土地房产所有证主张土地权利的案件。处理此类案件，不能简单地肯定或否定上述证书的效力，并据此确认土地权利的归属，而要考虑到土地权利演变的情况。自五十年代以来，我国的土地所有权制度经历了一系列的演变过程，农村土地从私有到集体所有，城市土地从私有到国家所有。因此，在五十年代土地公有化之前，有关人民政府发放了大量土地所有证和土地房产所有证 。土地公有化改造完成之后，原土地所有证和土地房产所有证关于土地所有的内容已经没有了法律依据，不能作为土地所有权的法律凭
5、证。如属于农用地或者未利用地，土地所有权属于农民集体，如属于集体分配的自留地、自留山，则其农用地使用权属于农户，其他农用地根据土地承包合同确认土地承包经营权。其他人不得以持有土地所有证和土地房产所有证主张土地所有权、土地使用权或者承包经营权；如属于建设用地，如果是持有土地所有证和土地房产所有证着一只使用至今的，应依法确认其建设用地使用权；如果持有土地所有证和土地房产所有证者并未一直使用，而由人民政府依法批准他人使用的，其土地使用权应属于现使用者，持有土地所有证和土地房产所有证者主张土地使用权的，应当不予支持。继受取得宅基地使用权宅基地使用权的继承取得主要是指继承人继承了宅基地上的房屋而取得的。
6、根据继承法规定，农村合法建造的房屋属于农民个人财产，可以作为遗产继承。可见，宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。在确定土地所有权和使用权的若干规定第 49 条中也明确规定，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。但由此也带来了一些问题，因为宅基地使用权是农民基于本集体经济组织的成员权利而享有的，但是通过继承而取得的宅基地则会出现不同的情况。一是继承人为本集体经济组织的成员，这是最为常见的情况。在该情形下，可能会出现确定其合法占有的宅基地面积超标的问题。依据确定土地所有权和使用权的若干规定第 51 条规定：“按照本规定第四十五条至四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权
7、时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。 ”可见，如果集体经济组织成员通过继承获得宅基地使用权，其面积加上自己所有的宅基地使用权面积超过当地政府规定标准的，则由国土资源局在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后在分户建房或在房屋遇到拆迁、需要改建、翻建或在政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。二是继承人为集体经济组
8、织外地自然人，这里的自然人既包括其他集体经济组织的农民也包括城镇户口居民。对于这种情况，实践中各地做法不尽相同。有的地方允许当事人继承，但宅基地使用权与房屋灭失后即收回，且不允许房屋翻建；有的地方的集体经济组织将宅基地使用权和房屋收回，对继承人的房屋加之给予适当补偿；有的地方的宅基地使用权由集体经济组织收回，责令继承人限期拆除房屋。如河北省农村宅基地管理办法第 14 条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有一处以上宅基地的，多余的住宅应当转让、受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地的审批手续。 ”这样规定实际上是强制基于合法原因取得两处以上宅基地的农户必须将第二
9、套房屋转让给他人。但是对于权利人而言，对其所有的财产，应享有完全的占有、使用、收益和处分的权利，法律强制农户将一处以外的房屋出售，实际上是对财产所有权的侵犯。可见如果否认宅基地的继承取得，都将直接侵害了公民的私有财产权。农村土地制度沿革1. 农村土地所有制的建立集体土地所有权制度是新民主主义革命来，经过一系列社会变革，在农民私人土地所有权之地的基础上形成的。 （高富平：土地使用权和用益物权 ，法律出版社 2001 版）建国初期，我国于 1950 年颁布了土地改革法和城市郊区土地改革条例 ，广大农民因此取得了土地所有权。建国以后到 1952 年的土地改革，实现了在 1950 年 6 月颁布的中华
10、人民共和国土地改革法提出的目标：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实习农民土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国工业化开辟道路。 ”通过改革，到 1952 年底，已使 3 亿无地或少地的农民获得了 6700 万公顷的土地。2. 城市土地国有化奠基时期在 1949 至 1952 年间，人民政府成立，相继没收了国民党政府的地产和官僚资本家、大地主、战争罪犯等待地产，将其转为国有，这一时期城市地权除了取消了永佃权和永租权外，基本沿袭了解放前的构架，其具体内容如下：所 有 权 他 项 权国 乡 私 抵 地 地有 村 有 押 役 上公 权 权 权3. 农村土地集体所有制的建立1952
11、年，中国工业化、城市化过程刚刚开始。1953 年，新一轮农村土地制度变迁便启动了。为了适应当时实施的优先发展工业的战略，建立起来相配套的高度集权的计划经济体制、人民公社制度和城乡分隔制度，具体体现在土地制度的变迁上，则是建立起了传统的土地集体所有制“三级所有、队为基础” 。1956 年 6 月，第一届全国人民代表大会第三次会议通过的高级农业生产合作社示范章程规定，加入高级农业生产合作社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。农民私人所有、集体统一经营和使用的土地制度转变为集体所有、统一经营的土地制度，取消土地按股分红，实行按劳分配。在此基础上，1958 年全国又
12、展开了了人民公社化运动。在公社化初期，人民公社是基本核算单位，土地归公社所有，1962 年的中共八届十中全会通过了农村人民公社工作条例（修正草案） （即“六十条” ） ，确定了人民公社的性质、组织和规模，明确规定了公社、大队、生产队的土地所有权，肯定了农村集体土地所有制，同时调整人民公社核算体制，实行“三级所有，队为基础”的制度安排，将土地所有权下放到农村生产队。4.城市土地基本国有化时期我国城市土地的国有化是在一系列政治运动中逐步实现的。从1953 年至 1966 年，通过对农业、手工业、资本主义工商业的三大改造和对出租私有房屋的社会主改造，逐步使城市土地基本国有化。这时地权机构渐趋模糊，反
13、映出土地经济关系不够明朗的客观状况。土地国有所有权迅速上升为主要权种。这是一个具有重大意义却又没有任何明确界定的权利。这种权利虽然名义上属于国家，但没有固定、明确的产权代表，权利的行使实际掌握在各有关部门及其行政领导手中。这时的土地私有者不再向地上权人提出地租要求，国有土地所有者对地上权人也仅收取时断时续仅具象征以的使用费。因此这时的地上权逐渐消失或为土地使用权所吸收。土地典权和土地抵押权除在历史形成的旧经济关系中维系外，不再有这类经济行为出现。5.农村家庭联产承包经营责任制的建立20 世纪 70 年代末，中国的经济体制改革以农村土地制度改革为发端在全国展开。在农村实行土地家庭联产承包经营责任
14、制。这时期的农村地权内容由原来的高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各权种。6.城市土地国有化完成时期从 1966 年文化大革命开始到 1982 年宪法第 10 条宣布的“城市土地属于国家所有” ，城市土地国有化经历了事实完成和法律固定两个阶段。1967 年 11 月 4 日国家房管局、财政部、税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录中曾明确指出：“对土地国有化问题，中央在 1956 年已有原则指示，到十年后的今天提出要把土地收归国有不是太早而是太晚了” ， “以无论什么空地（包括旗地） ，无论什么人的土地（包括剥削者、劳动人民）都要收归国有” ， “对宣布
15、土地国有化前的私人间有关的债权、债务规定原则制止自行处理，如有特殊问题可根据具体情况酌情处理” 。文化大革命期间，个体相继实现了城市土地的国有。直到 1982年 12 月 4 日，才在五届人大五次会议通过宪法中将其固定下来。这一时期，由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的经济行为几乎消失殆尽。此时的地权内容中只剩下土地所有权和使用权，而且全能边界变得十分模糊。少量的地役权在民法中以相邻关系受到调节。7.城市土地制度改革期1982 年至今，是我国城市土地管理制度和使用制度的重要改革期。土地的经济价值被重新认识，地产市场行为公开化、合法化。在市场机制作用下，土地使用者迫切需要更多的权利以促进土地
16、的流动，从而获得相关的经济效益。政府也深刻意认识到不能从窒息的土地经济中获得经济利益，而且也看到了萎缩的土地经济结构社会带来的严重影响，从而逐步解除了对土地流动的禁锢。适应经济发展需要的一些权种不断从土地所有权、土地使用权中进一步的分离出来，使用权的内容更为丰富、详细。1988 年七届人大在通过的宪法修正案中确定了“土地使用权可以依法转让”制度。改革基本目标是维护社会主义公有制和“两权”分离的条件下，实行依法转让的制度。改变土地无偿无期限使用为有偿有期限使用，并逐步建立土地使用权的交易市场，运用市场机制，促进土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。1990 年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确提出了土地使用权可以“出让、转让、出租、抵押” 。这一条例使地权内容迅速丰
