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1、房地产的评估方法1、市场法（经典估价方法）含义：基本思路 思路：比准价格*=可比交易实例价格各项差异因素修正系数 （最常用的基本方法）依据：替代原理适用范围：（1）适用：有类似房地产交易案例；（2）不适用：交易案例较少、没有或特殊用途的房地产评估（五种情况：）计算公式: 待估房地产评估价值=可比交易实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数使用年限修正系数交易情况修正系数=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/ （ ）交易期日修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易日价格指数指标参数 区 域 因 素 修 正 系 数 =待 估 宗 地
2、区 域 因 素 条 件 指 数/可 比 实 例 区 域 因 素 条 件 指 数=100/（ ） =( )/100个 别 因 素 修 正 系 数 =待 估 宗 地 个 别 因 素 条 件 指 数/可 比 实 例 个 别 因 素 条 件 指 数=100/（ ） =( )/100容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数使用年期修正系数=1-（1+r） -m/1-（1+r ） -n评估价格 宗地单价：（ 1） 简 单 平 均 法 ： P=Pi/n； （ 2） 加 权 平 均 法 ： P=PiKi/ Ki； （ 3） 中 位 数 法 ： P=（ PL-PS） /2宗地总价=宗地单价
3、土地面积操 作 步 骤 ： （ 1） 收 集 交 易 实 例 资 料 （ 基 础 与 前 提 ） ； （2） 确 定 可 比 交 易 案 例 ； （3） 修 正 各 项 差 异 因 素 ； （4） 确 定 待 估 宗 地 价 格2、基准地价修正系数法含义：不同等级、不同用途的区域性土地使用权平均单价。 形式：（1）区片价； （2 ）路段价测算：（ 1） 试 算 样 点 地 价 ； （ 2） 修 正 差 异 因 素 ； （ 3） 标 准 宗 地 ； （ 4） 基 准 地 价 标 准 和 基 准 地 价 修 正 表基准地价 概念：标定地价特点：（1）土地使用权价格； （2 ）区域性价格； （3）平
4、均价格； （4）单位土地面积价格； （5 ）一定时期价格； （6）覆盖整个域区作用：（1）政府公告作用； （2 ）地价调控依据； （3）土地税收依据； （4）收益分配依据； （5 ）评估宗地基础； （6）资源合理配置基本思路 思路：评估价格=基准地价 各类差异因素修正系数 （辅助方法） 依据：替代原理适用范围：（ 1） 有 基 准 地 价 标 准 的 城 镇 土 地 评 估 ； （ 2） 大 面 积 的 数 量 众 多 的 土 地 评 估 ； （ 3） 一 般 作 为 辅 助 评 估 方 法计算公式：宗地地价=基准地价 区域因素修正系数 个别因素修正系数使用年期修正系数交易期日修正系数容积率修
5、正系数估价程序：（ 1） 收 集 估 价 定 级 资 料 ； （ 2） 确 定 修 正 系 数 表 ； （ 3） 调 查 影 响 因 素 条 件 ； （ 4） 制 定 宗 地 修 正 系 数 ； （ 5） 确 定 年 期 修 正 系 数 ； （ 6） 确 定 期 日 修 正 系 数 ； （ 7） 确 定 容 积 率 修 正 系 数 ； （ 8） 评 估 宗 地 地 价3、路线价法含义： （1）路线价； （2 ）路线价法思路：宗地价格=路线价 差异因素修正系数基本思路 原理：土地价值随临街深度而递减实质：市场法的一种依据：替代原理关键：（1）标准宗地的确定；（2 ）路线价的附设；（ 3）深度修正
6、率的确定适用范围：同时估价大量土地的场合（土地课税、土地重划、征地拆迁）正常宗地：宗地总价=路线价 深度百分率临街宽度计算公式 特殊宗地：宗地总价=路线价 深度百分率 临街宽度其他条件修正率修正因素：（1）临街深度；（ 2）临街宽度（面积）；（ 3）地块形状划分路线价区段：（ 1） 含 义 ： 地 价 相 等 、 地 段 相 连 的 路 段 ； （ 2） 划 分 ： 一 般 以 路 线 价 显 著 增 减 的 地 点 为 界确定标准宗地：（ 1） 含 义 ： 选 定 深 度 、 宽 度 和 形 状 标 准 的 宗 地 ； （ 2） 确 定 ： 标 准 深 度 、 标 准 宗 地 面 积评估路线
7、价：（ 1） 含 义 ： 标 准 宗 地 的 单 位 价 格 ； （ 2） 方 法 ： 市 场 估 价 方 法 （ 通 用 方 法 ） 、 路 线 价 系 数 法 （ 评 分方 式 ）估价程序 深度百分率（深度指数）：地价随临街深度长短变化的比率制定深度百分率表 表现形式：单 独 深 度 百 分 率 （ 递 减 ） ； 累 计 深 度 百 分 率 （ 递 增 ） ； 平 均 深 度 百 分 率 （ 递减 ）深度百分率的制作：路线价法的难点和关键路线价法则： （ 1）四三二一法则：（ 2）苏慕斯法则；（ 3）霍夫曼法则；（ 4）哈柏法则计算宗地价格4、收益法评估思路：收益价格*=纯收益 / 资本
8、化率 （最常用方法）基本思路 假设前提：（1）纯收益每年不变；（2 ）资本化率固定；（3）收益为无限年期理论前提：（ 1） 房 地 产 能 够 形 成 未 来 收 益 ； （ 2） 所 有 者 可 以 合 法 取 得 收 益 ； （ 3） 购 买 者 目 的 是 为 获 取 收益适用范围：有收益的房地产概念 实际收益（费用）：在现状下实际取得的收益（支出的费用）客观收益（费用）：在正常市场条件和最佳利用状态下的正常收益（支出）纯收益 纯收益：（1）含义：纯收益= 总收益总费用； （2 ）依据：客观总收益总收益：（1）含义：收益性房地产的年所有收益（收入）； （2 ）依据：客观总收益总费用：（1
9、）含义：取得该收益所必需的年各项支出； （2 ）依据：客观总费用主要指标 重要性：资本化率（还原利率）是决定评估价格最关键的因素实质：（1）资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系； （2）用途、区域、交易时间不同的房地产，投资风险不同，资本化率不相同资本化率 种类 分类：（1）综合资本化率； （2 ）建筑物资本化率； （3）土地资本化率关系式： r = (r1 L + r2 B) / ( L + B ) ( 加权平均值 )纯 收 益 与 售 价 比 率 法 ： 资 本 化 率=（ 可 比 实 例 纯 收 益 /可 比 实 例 价 格 ） /可 比 实 例 数 （ 或 加 权 平 均 值
10、）方法 安全利率加风险调整值法：资本化率=安全利率+风险调整值 排序插入法房地产总收益 = 房地产年租金收益（1空置率）房地产 房地产总费用 = 管理费维修费保险费税金空房损失率房地产纯收益 = 房地产总收益房地产总费用房地产价格 = 房地产纯收益 / 综合资本化率土地总收益 = 土地年租金收益 出租率按土地纯收益评估 土地总费用 = 管理费维护费税金土地纯收益 = 土地总收益土地总费用土地 土地价格 = 土地纯收益 / 土地资本化率操作方法 房地产价格 = 房地产纯收益 / 综合资本化率扣除法 建筑物现值 = 建筑物重置价（1-折旧率）按房地产收益评估 土地价格 = 房地产价格建筑物现值房地
11、产纯收益 = 房地产总收益房地产总费用还原法 建筑物纯收益 = 建筑物现值 建筑物资本化率土地纯收益 = 房地产纯收益建筑物纯收益土地价格 = 土地纯收益 / 土地资本化率房地产价格 = 房地产纯收益/房地产资本化率扣除法 土地价格 = 土地纯收益 / 土地资本化率建筑物 建筑物价格 = 房地产价格土地价格 房地产纯收益 = 房地产总收益房地产总费用还原法 土地纯收益 = 房地产纯收益建筑物纯收益 = 土地价格 土地资本化率建筑物纯收益 = 房地产纯收益土地纯收益建筑物价格 = 建筑物纯收益 / 建筑物资本化率5、剩余法（假设开发法、倒算法、预期开发法）基本思路 含义：思路：土地价格=房地产价
12、值-全部开发成本-利息-税费-利润 基本公式：V=A-（B+C+D+E）适用范围：（1 ）待开发土地的估价；（ 2）待生地开发成熟地的土地估价；（ 3）待拆迁改造再开发地产的估价计算公式 计算公式：地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润其他公式：（1）香港的计算公式（房地产、土地）；（2 ）日本的计算公式； （3）常用公式调查对象基本情况：（ 1） 土 地 限 制 条 件 ； （ 2） 土 地 位 置 ； （ 3） 土 地 状 况 ； （ 4） 房 地 产 利 用 要 求 ； （5） 土 地 权 利 状 况确定开发利用方式：（1 ）用途（最重要）；（ 2）容积率；（ 3）覆盖
13、率；（4）建筑高度；（5 ）装修档次 出售不动产：市场比较法，取得售价。 （现行市价）预测房地产租售价 计算步骤：（1）市场比较法，取得房地产收益；出租不动产 （2）收益还原法，取得不动产价值（收益现值）主要参数：（ 1） 单 位 租 金 ； （ 2） 费 用 ； （ 3） 还 原 利 率 ； （ 4） 出 租 净 面 积 （ 出 租 率 ） 建筑费 构成：直接费、间接费、建筑商利润、发包商承担的建筑附带费等方法：（1）比较法；（2 ）概预算法专业费 构成：建筑设计费、工程概预算费等 方法：专业费=建筑费专业费率（%）操作步骤 估算成本费用 利 息 基数：（1）地价；（2 ）开发建筑费；（3）
14、专业费；（4）不可预见费 （全部预付资本的融资资本） 方法 地价的利息：利息=地价（1+利率） n-1 （计息期：一次付清，整个开发期）建筑费和专业费的利息 分段计息：利息=（建筑费+专业费）（1+利率） （2n-1）/2 -1： （计息期：均匀投入，开发期的一半） 不分段计息：利息=（建筑费+ 专业费）（1+利率） n/2-1税 金 构成：营业税、印花税等 方法：税金=预期楼价 税率（%）租售费用 销售费用=预期楼价销售费用率（%）出租费用=预期租金出租费用率（%）确定合理利润 投资回报利润：投资回报利润=（地价+开发费+专业费） 投资回报率（% ）销售利润=预期楼价 销售利润率（%）估算不动产价格6、成本法（成本逼近法、重置成本法、承包商法、原价法）含义：基本思路 思路：土地积算价格*=费用+ 利息+税费+利润 （基本方法）依据：重置成本理论 适用范围：（1 ）新开发土地估价；（ 2）成交实例不多的房地产估价；（ 3）特殊用途房地产估价计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+ 利息+利润+土地增值收益含义：支付农村集体经济组织的费用农村土地征地费 构成：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费等土地取得费 标准：土地管理法及
