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1、1水 榭 度 假 山 庄营运计划书目 录一、分析流程2二、经营政策分析三、营业项目分析四、商品特性分析五、价位策略及成本控制标准六、营业容量分析七、水榭度假山庄各项经济指标预估八、综合结论附件一：水榭度假山庄人事组织架构图附件二：水榭度假山庄薪资序列结构表附件三：水榭度假山庄人事成本一览表附件四：水榭度假山庄开业所需办理各类证件一览表附件五：水榭度假山庄员工岗前培训大纲附件六：水榭度假山庄 CIS 设计工作清单分析流程经营政策 营业项目 商品特性分析 价位策略直接成本分析 营业容量分析 经营策略 同业资讯分析 平均消费值预估 营业收入预估 同业资讯分析 平均消费位预估 营业收入预估3经营政策水
2、榭度假山庄是集旅游、度假、休闲、健身、商务为一体的大型多功能经营实体。主体经营服务品质及设施档次采用国内三星级标准，主要经营诉求高品质的服务、出品、融合设备与商品的创新，面向武汉市及周边地区众多消费群，以提高商品附加值，物有所值的原则，创造旅游度假市场占有率，在整体经营上，以高档的设施设备，采取优质的服务品质，合理的价位，配合多元化的商品，适应市场的需求。营业项目一、项目的名称和性质1. 名称：水榭度假山庄2. 企业性质和特点：本企业具有独立法人资格，企业性质为（ ），其基本的特点是：A 投资（由 方投资），B 经营（独立或共同经营，或董事会管理下的总经理负责制），C 利益分配。3. 企业经营
3、期：50 年二、项目选地：武汉市蔡甸区南湖生态旅游区三、水榭度假山庄的标准：1. 为国内三星级标准的旅游、度假、休闲、健身、商务型度假山庄。2. 每间客房（含商务套房）设有独立的浴室、彩色电视机和音响等设4备；A. 主楼设置中央空调系统及别墅客房设置分体空调系统；B. 设置闭路电视和公共无线系统（含卫星电视天线）以及广播和背景音乐系统；C. 设置自动化防火系统和自动喷淋消防系统；D. 设置现代化的旅游服务设施（包括外币兑换、票务服务等）；E. 设置现代化饮食服务设施和康乐、娱乐、商务服务设施；F. 设置现代化商务及多功能会议服务设施；G. 设置商品销售服务设施。3. 项目的功能房务部以度假别墅
4、整栋及分间次销售为主，配以客房迷你吧酒水、商品、酒店送餐服务。餐饮部以经营中低档本埠菜系配以高档粤、湘、川、潮洲菜为主，以适应不同消费层次。以多元化菜式、酒水出品、灵活的经营手法、中档价位，提升市场占有率，成为度假山庄餐饮热销点。歌舞厅经营舞美吧厅，各式饮料、小食销售为主，以及经营 KTV 娱乐包房及各式饮料、小食销售为主。桑拿部以中式、韩式、泰式理疗保健为主，配以推油、足疗、搓背、修脚、采耳、刮痧、火罐等服务项目。会议中心以接待各种大小会议为主，兼具备多功能作用。其它配套娱乐项目同时兼有台球室、网球场、健身中心、钓鱼台、天然游泳池等配套项目。54.市政工程和公共设施A. 供电：B. 供水：C
5、. 供热、冷：（部分中央空调）D. 通讯：E. 电脑系统：F. 公共无线电视系统：商品特性房务部1. 客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以厨部送餐服务、电话服务、酒水服务、商务服务，以争取 VIP 客户、团队、会务消费，创造良好的客房占有率。2. 会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及大小共四个多功能会议厅，作为与度假山庄商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。3. 商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、电报、车/船/机票预定服务为主，以完善的与客服务，精良
6、的设备保障，满足度假山庄及周边地区商务活动需要。4. 精品商场：提供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象，经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。5. 大堂吧：主要以优雅、宽松、自由的环境，以花榭式的弹性间隔区域，精致的酒水、小食出品，营造出轻松、自由、友善的空间，以供酒店住客及周边散客休闲、洽谈、聊天场所。6. 总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住退房等快捷高品质服务。6餐饮部以高档的设备，宽敞通透的营业场所，一流的服务多元化的出品，配合宴会区、包厢区的经营形式、突出大而全、全而精的经营模式，推
7、广“服务公主”式的经营理念，以创造度假、会议所需的宴会美食的市场空间。1. 宴会区及包厢区：经本埠菜、川、湘、粤四大菜出品为主，配以部分高档潮洲菜以及齐全的酒水出品，加以精致、VIP 料理服务、极富人性化顺畅的宴会服务、议程、以及视听设备，创造度假及会议宴会服务的经营热点，同时为旅游散客创造良好的美食空间。2. 送餐服务及餐饮配套，以简捷、营养配套原则，提供免费早餐及十六小时客房送餐服务。歌舞厅以高雅的设备，宽敞的营业面，一流的视听设备，结合舞美吧经营形态，以现场多变的灯光、音响、节目编排、完善的管理满足会议及度假需求。KTV 包房的各式不同风格之包房，亲切、周到、快捷的服务品质，创造商品的附
8、加值。桑拿部以具备专业理疗手法的技师，为客人提供正规理疗保健，配以特性化的多种亲情服务，为客人提供休闲疗养，修身养性。会议中心前面已述。其它配套娱乐项目同时兼有台球室、网球场、健身中心、钓鱼台、天然游泳池等配套项目，以多种方式满足不同层次客源需求。综合结论：服务业的商品特性，所强调的重点，不外乎价位合理、设备、服务品质、出品品质，经营多元化之提升来争取市场空间，以上条件不但要随时提升及确保，也必须不断了解市场的变化及需求，并掌握多方资讯，以科学严谨的酒店管理体系，专业务实的管理人才为基础，创造商品多变化及附加价值，让消费者产生新鲜感、实惠感、满足感、7至尊感，同时也应该结合周边市场实情，灵活运
9、用策略性资源，争取市场的占有率。价位策略及成本控制标准一、 开发阶段（试营运至开业后三个月）：房务部1. 根据酒店业目前所采用“千分之一法”以及结合水榭度假山庄投资、地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型，采用门市价、团队价及长包价，基本以下价格为基础（门市价）：标 准 间：约 100 间 308 元/间天 （含别墅）豪华套房：约 2 套 1280 元/间天整栋别墅：整包 2280-2480 元/栋天以上房价另加收 10%服务费2. 会务中心：大会议室每小时 600 元，全天 4000 元/8 小时；小会议室每小时 300 元，全天 2400 元/8 小时。3. 商务中心：价
10、位与周边对外价位等同。4. 精品商场：利润为 40%。5. 大堂吧：不设台位费，酒水、小食直接成本控制在 25%。餐饮部1. 中餐厅:不设茶位费、厢房设最低消费及服务费。直接成本控制:中餐 48%（综合毛利率） 酒水 50%茶市 40%（综合毛利率）免费早餐:直接成本控制 5 元内。宴会综合毛利率 45%.以上另收 10%服务费。营业时段：早餐：07：0010：00午市：10：0014：008晚市：17：0021：00茶市：21：0002：00（开发初期不开）2. 送餐服务：综合毛利率 50%，时段另拟。歌舞厅及 KTV 厢房1. 舞美吧歌舞厅：设最低消费，散台台位费每位 18 元，如遇嘉宾表
11、演 另收节目表演费。2. KTV 包房：均价 280 元/晚。直接成本：酒水 30%，送餐 40%。营业时段：PM19：00AM01：30以上价格另加收 10%服务费。二、稳定阶段（开业六个月后）由开发阶段通过营销企划、宣传、开业造势活动，使营业进入经营高峰期，高潮过后，由于消费及酒店营销、管理各方面经调整成熟进入稳定期，考虑到目前市场及经济气候，开发阶段直接成本价位标准应以中等为宜，同时考虑到实际利润及目标经营额度、经营价位策略的变化，以折扣率、贵宾卡、会员制、专题活动、各类券式以及往来团队、消费群提供支持服务，最大程序上运用策略性、积累性资源创造经营效益，冲击经营极限。营业容量分析房务部一
12、、客房：1. 标准间约 100 间；2. 豪华套房 2 套。共计约 102 套房，床位约 210 床。9二、会议中心：大会议室可容纳 150-200 人，小会议室可容纳 30-80 人不等。三、大堂吧：约可容纳 30 人左右。餐饮部一、中餐厅零点区：营业面积 平方米，约 25 个餐台，共计约 250个餐位。二、中餐厅包厢区：营业面积 平方米，包厢 13 间（含 个豪华包厢），共计约 110 个餐位。歌舞厅散台 个台位，卡座 个，KTV 包厢 间。桑拿部按摩房 间。其它配套娱乐项目由于资料不详，略10水榭度假山庄经营指标预估由于前期水榭度假山庄财务体系及预算不详，所以各项经营指标，财务数据不详，
13、只能作初步评估，待财务人员到位，建立帐务系统，进行决算后，再予以完善。一、投资构成：序号 项 目 金 额 计算依据一 土地批租费二 外配套工程费1 水费2 电费3 电话费4 污水排放费5 配套费6 煤气外线工程费三 工程设备费1 建筑安装、设备、装修费2 招标、投标费3 品质监督费4 绿化费5 设计费（含装璜设计）6 方案咨询费7 土地勘测费8 卫生防疫费四 管理费五 银行贷款利息六 不可预见开支合计11二、 折旧：类 别 使用年限 原 值 年折旧率 金 额房屋建筑 40 2.375%机器设备 10 9.50%交通运输工具 10 9.50%家俱设备 8 11.875%电器及影视设备 5 19%
14、娱乐设备 10 9.5%其它设备 5 19%合 计三、 收入预估：1. 客房营业收入预测表（年/万元）项 目 间数 年平均开房率% 平均 金额理想 保底 平均 房价 理想 保底 平均标准间 100 85 55 70 238 738 477 608豪华套房 2 60 40 50 888 39 26 32会议及其它收入4 40 20 30 800 46 23 35合计（年） 823 526 675合计（月） 68 44 56合计（日） 23 15 18根据近年全国旅游饭店业统计，酒店行业整体供大于求，呈下滑趋势，宏观调控失策，消费力不旺，同行业恶性竞争加剧，所以以上预测较为客观、保守。针对新开业酒
15、店，又是在新的生态旅游区，有望形成新的消费热点，达到以上预测理想值并不难，进入平稳期后，达到预测平均值也较乐观，如遇国家政策改变及经济循环运行良性，则以上预测值有望大增。122. 餐饮营业收入预测表（年/万元）项 目 面积 餐位数日均上座率 消费水准 金 额理想 保底 平均 （元/人） 理想 保底 平均中餐厅 250 0.55 0.30 0.42 4080 370 185 278包 厢 13 间 110 05503 04250100 206 103 154合计（年）576 288 432合计（月）48 24 36合计（日）16 08 12由于本人认为水榭度假山庄地处非闹市区，因而除了度假山庄自身客源餐饮需求外，难以吸引更多其他餐饮客源，故针对客房 210 个床位的设置而言，餐厅设置可同时容纳 360 位宾客进餐的餐位，实为欠妥，故此，在以上餐饮收入预测表中考虑开餐上座率时的设置较低。特别建议，减少餐厅容量设置，而与水榭度假山庄整体相匹配，避免不必要的重复投资，将有限的资金投入到更能发挥效益的地方。133.康乐及其他收入预测：（年/万元）项目 面积 设计接待 人均消费 营业收入预估客数 （元/人） 理想 保底 平均歌舞厅包厢桑拿台球室网球场健身中心钓鱼台游泳场合计（年）合计（月）合计（日）由于对娱乐项目及设施设备具体情况不详，视项目投入使用先后，由于实际容
