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1、山东潍坊项目市场调研报告一、潍坊房地产市场调查报告1、当地居民消费水平和楼市发展状况调查根据前期可行性报告中，潍坊市的相关经济指标资料和近期考察中相关资料查询：潍坊市人均 7000 元的年收入属国内中等偏下水平；城镇居民年均可支配收入在 6000 元左右，其中近 70%用于生活费用的支出，整体消费层次偏低；但就消费价格指数看，今年食品类的价格下降明显，而医疗保健和烟酒方面的指数趋长，居住和教育娱乐方面的价格指数也呈平缓增长趋势。整体来说，潍坊市属于近期发展较为缓慢的中等城市。居民消费能力有限，且大众消费结构集中在较低层次，而这一消费层次的消费者基本属于购买需求简单粗放型，对房屋面积大小和价格高
2、低较为敏感的客户群体。但同时也应该动态的看到潍坊市居民的消费结构也正随着城市发展的趋势处于调整阶段。这同样也是个如何根据居民现实消费能力引领城市消费格局和消费理念的节点和机遇。在这方面，定位于打造大众精品会比简单的走平民路线或迎合特殊阶层更容易贴近潍坊的市场和居民的消费心理。事实上，潍坊市早期房地产运作相对成功的名门和富华均走品牌战略的路线。所不同的是两者对品牌的定位，富华走的是酒店昭示下的高档，而名门走的是精品路线。就市场运作来说，富华花园很大程度上走的是潍坊市传统的单位订购包销之类的方式，而名门则首开潍坊正式的正规散客销售模式，实现房地产真正的直接市场化运作。潍坊市工业占据较大比重，国有成
3、份高，相对来说商业和金融业并不是很发达，加之政府的观念问题，整个城市的市场化进程感觉还是较为缓慢。当地一些房地产商在传统机制下的不规范运作还是很多，比如说在交房款前，通常是 2 万元的预定费用和 12 万的水电增容配套费用，在现房交割上和权证申办上较含糊。因此，相对的市场化正规运作和优质的客户也将是我们区别当地房地产商，赢得客户和塑造自身品牌的宣传切入点。总的来看，潍坊的消费水平和经济发展状况，注定潍坊的房地产开发不能要求定位太高而不切实际。群体的消费能力和导向，城市的经济发展状况和政府的规划理念、心态都将是影响整个潍坊刚刚启动的房地产市场能否持续发展的相关因素。2、住宅需求和偏好潍坊前期的房
4、地产市场，落差较大，一方面是以经济适用房为主的小区开发，一方面是以高档楼盘为主的开发，两者之间楼型配套上层次相差悬殊，价格差距在 1000 元/平方左右。代表了一个发展中城市的楼市初步格局，最需要房子和最能花钱的两个阶层大都是市场前期的先导。因此，象舜都花园、圣荣广场、富海花园这样的普通楼盘均价没有超过 1800 元/平方的，在城西和城北的经济适用房均价更是在千元以下。而象名门世家、泛海花园等高档楼盘小区，其均价都已在 2400 元/平方以上。很显然的，两档楼盘之间存在 500600 元/ 平方的这么一个价格空间，这部分价格的受众群体应该属于潍坊市待培育的那部分中等偏上的消费群体，比如说白领、
5、领导、小企事业主等。这部分群体很大程度上认可高档小区的楼景外观和户型结构、相关配套，而这些显然是现有的普通楼盘和经济适用房所不能提供的。这部分群体的消费水平有限，他们的分化体现在经济适用房的150 平方左右大户型的出现和热销，而高档楼盘中 70、80 平方左右的小户型相当好卖。根据收入报告的资料和当地楼盘销售的户型比例可以进行相关推算，年收入在六、七千元的一对夫妇，用于购房的比例在 60%以上，那么相关的按竭能力在十五、六万左右，而这一消费能力，对经济适用房的价格来说，可以承受较大些的面积，这也是山东传统的住房习惯；而对精品楼盘来说，其在 2500 元/平方的价格上能承受的面积显然要打较大折扣
6、的。因此，这部分消费群体显然可以接受价格和面积上更适合的优化配置。项目规划中的楼盘户型考虑单套承受能力应该在 1520 万元左右，适当的调整户型面积或相对在以部分中上和高消费客户为品牌象征的前提下，基础的户型配置上还是应该考虑普遍的大众承受能力，便于前期引导消费的需要和后期加强竞争的需要。项目规划应以多层和小高层为主的楼型结构较为适合潍坊的楼型偏好，多层价格稍低，可以相应的户型面积做大一些；小高层价位可以略高些，但户型面积不宜过大。高层较为少一些，主要一个应该是物业管理费用和居住习惯问题，名门世家 0.25 元/平方米*月的物业管理费用已相对较高，而这个费用高层绝对做不下来。潍坊大都市民还住平
7、房，北方人习惯房屋低矮开阔和宽敞通透，高层和小户型造成的小开间、长进深等问题也要回避。3、区域经济及商业状况调查就整个潍坊来说，处于大量旧村改造和城市扩张阶段，但在总体体量不足，经济增长有限和外资引进趋缓的情况下，城市区间不断出现热点转换和人气移聚的情况。作为旧村改造的大型小区，其整个区域氛围的设定和营造就显得很重要。因为随着整个潍坊市东迁，城西人气已经越来越稀。白浪河以西的楼盘被视为旧城区和贫民窟，那里有大量的经济适用房，单方价格甚至在千元以下。这从潍坊近年的经济指标也可以看出，潍城区地方财政是各县区里唯一负增长的，而相应的市府东迁所在的奎文区却是翻了一番。而顺延了老城区的繁荣，且具潍坊市最
8、佳地理位置的城中地段，东风西街与白浪河、四平路交汇地带，为潍坊传统的商业中心区域。潍坊的中百大厦，百货大楼及春天购物中心敛聚了大量的人气，使这里成为潍坊的顶级商业区。在白浪河边开发的阳光外滩 50007000 元/平方的商铺定位也似乎标志着潍坊市商铺价格的极致。然而，在市府东迁后所形成的新华路的繁华并不在其下，且因为这一区域积聚了大量政府的职能部门，如海关、市规和土管、交通、司法、教育等，包括人民广场和富华乐园，这一带已形成了高档住宅区，潍坊唯一的别墅群体也集聚在这一区域。就在新华路上的家乐佳是潍坊最大的超市，其营业面积近 5000 方，近 2000 方的地下车库，辐射力之大，已成为潍坊市城东
9、居民购物的首选。而在民主东街与新华路交汇处在建的新华商务中心，开盘价即在 7000 元/平方米之上。可以预见城市东扩是必然，但相对的政府把居住和商务功能重点放在了东南部，而北部是作为产业区域进行规划的。因此，项目的区域定位也应当考虑政府整体规划的现实情况。项目地块作为潍坊门户通道边，有理由形成特色的城郊商业氛围，又位于高新技术开发区，且地块所临北海路的对面，广州本田也在此设立销售中心。只要在政府政策允许的情况下，该地块针对生产企业配套服务的商业潜力是巨大的。但考虑到功能和地段差异，商铺均价在 3000 元/平方米左右应该较为适宜。当然，如果考虑到北海路商业运作前期气氛较好，玉清街面的商铺结合周
10、边的绿化带，相对独立的景观效应，亦可以顺延北海路的商业气氛，提升自身的商业价值。整个潍坊没有象样的写字楼，应该说潍坊还不具备开设大型写字楼的经济基础，大部门为政府机构所有，筹建中的新华路商务中心其区域位置将会占据大部分有限的市场。因此，建议不做写字楼。规划设计中的综合楼用地部分以安排公寓和酒店为宜。4、相关楼盘调查A、樱园小区樱园小区是潍坊市最大的安居房社区。虽然和我们开发的不是同一档次的楼盘，但其所处的区域条件和开发规模和项目地块相当。樱园小区占地 500 多亩，总建筑面积 40 万方，共分四期开发。该小区位于潍坊东南部，自 1999 年开发，现已销售完毕，现二手房均价稳定在 1500 元/
11、平方左右，为新开的大型住宅小区提供了可参照的基价。小区今年交付的楼型在安居房中档次偏上，当时售价在 1700元以上，应该说樱园小区的整个开发过程，代表了潍坊住宅用房需求变化，从经济适用房整体的供求失衡，已经分化出相当部分的购房群体追求较为舒适和高档的精品楼盘。整个小区以多层为主，临文化路有部份小高层。小区内部配套规划得并不是很理想，比如说停车位明显设置不够，小区内部道路偏窄，内部绿化景观很少，商业设施档次低且混乱，沿文化路沿线的商业规划相当差，因此小区给人感觉档次不高。其户型大部分均为 80120 平方左右的三室一厅结构，现价相当于 15 万元一套。而针对这部份客户群体，相比现在开发销售中的圣
12、荣广场、富海花园等安居楼盘，我们项目拟建楼盘，只要在部份户型面积上有针对性的作出调整，在性价比上绝对占优。B、名门世家名门世家位于潍坊文化路和福寿路交汇处，距我方项目地块南面两公里，距富华酒店西部 1 公里左右。作为高档楼盘，与我方项目楼盘和富华花园恰好构成三角鼎立之势。名门世家用地 80 亩，总建筑面积 6 万多平方，在容积率和绿化率上做得较为突出。容积率在 1.05，绿化在 40%以上。总体规划配套上在潍坊房地产市场中也位于前列。其来自香港开发商的建筑理念，以欧式风格为主，其楼盘以西式外立面，集中绿化，游乐设施和小品点缀成功营造了高尚住宅小区的氛围。相对来说，在同等规模的多层楼盘看，名门世
13、家整体并不比杭州现时的一些楼盘差。其楼型沿地块边为多层，地块中段为四层跃式洋房，多层户型为 95、114、152 和 203 平方，均价 2200 元/ 平方，除少量赠送阁楼的大户型尚有外，其余均已售出。四层跃式洋房均价 2600 元/平方，销售达六成，除跃层面积过大，单套总价过高外，其前后梯的户型结构也存在不足，在接受程度上不一。相比之下，我方项目开发中的排屋销售可能在户型上较容易接受，但单套总价上可能存在一定难度。其商铺销售已经完毕，3000 元/平方的价格有点偏低。但这一定位也反映潍坊房地产市场的购房还是以实际的居住和商用需求为主，房地产市场的投资尚未成型。在这一点上，名门新开的现代城在
14、商铺销售中提倡的投资理念正是抓住这一切入点进行房地产投资理念的前期导向和开发工作。C、名门现代城名门现代城是潍坊名屋置业投资在潍坊开发的第二个高档楼盘。该地块为原青鸟华光集团在潍坊所设电子基地，为其楼盘销售营造电子商务概念的基础。其现已投入一期销售，整个销售模式相当值得我们参考。楼盘占地约 75 亩，以商铺运作和高层为主，旨在打造潍坊市的电子商务概念。商铺定位于高新电子城，但不提供客户返租，其商铺投资分析上对外宣传三年收回投资，但按其核算方式折合的 4 元/天/ 平方的租金和 100%的出租率让人质疑。然而其位于东风东街新城区和老商业区的交界地带，其商业氛围和潜力不容质疑。4800元/ 平方，
15、是四层商铺的均价。四层统一卖， 4 米开间，径深 13 米，总面积在 200 平方，总价在 100 万左右。其在预售证未拿到之前，以预订卖号进行前期销售，另加收每套 17000 元的水、电、煤气、宽带等配套增容费用。相比较而言，其销售气氛和人员素质是整个潍坊较为突出的，客户定向追踪。主户实行 VIP 制，强调小区信息管理，以商务用户为主题进行宣传。对高档消费群体进行细分和主题定位，精巧和细致的运作思路应该是名门在潍坊特定的开发理念。其小高层均为 110220 平方的户型，综合其他楼盘来看，100平方以上的户型是潍坊普遍较为习惯和接受的居住面积。楼盘现已完成 80%的预订，剩下的几户顶层要作为潍
16、坊市顶级楼盘的象征，装修为豪宅进行拍卖炒作。其开发体量小，致在小范围内打造级品住宅的概念。不出意外的话，明后年还会持续有小规模地块会投入运作，将是我方整个项目开发运作过程中最直接的竞争对手。D、世纪花苑世纪花苑是浙江宁波的浙东房产在潍坊开发的楼盘，位于四平路和福寿东路交汇处，占地 50 亩，以小高层为主，一期一共推出六幢小高层，均价 2200 元/平方。一期已结顶，明年三月份进行交付使用。楼型并无特别之处，与名门现代城的小高层相似。距白浪河较近，约 500 米，其地段应该比名门现代更为优越，但销售上不敢逾越名门现代城。其户型为典型的南方板式，在 70110 平方之间，有少量带阁楼的跃层面积在 200 方以上，销售已完成 70%，剩余的户型大都为 74 平方的小户型和 200 方以上的大户型。售楼小姐给客户推荐的也都为小户型，其广告宣传为首付 4 万元，试图以小户型低首付为楼盘宣传热点，但似乎定位上并不准确，并未抓住市场要点，看来此类小户型在潍坊确实不容易被接受。作为外地内企来潍坊开发的房地产企业，虽然在规模上并
