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1、房产税最新政策解读（一）主讲老师 樊剑英一、房产税的征收范围（一）什么是房产税？房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。（二）征税对象是哪些？征税范围包括什么？房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各
2、种油气罐等，不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。二、房产税的征收标准（一）现行房产税的计税依据按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1从价计征房产税依照房产原值一次减除 10%30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖
3、气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。2从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。（二）税率是多少1按房产余值计征的，年税率为 1.2%；2按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税。（三）应纳税额的计算
4、1从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。其公式为：应纳税额应税房产原值（1扣除比例）年税率 1.2%2从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征。其公式为：应纳税额租金收入12%没有从价计征的换算问题。纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。三、重庆、上海房产税试点政策内容及改革展望（一）房产税改革要达到的目的1提高地方政府财政收入，稳定土地市场价格税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并增加财政收入，地方政府只有依靠土地收益来解决财
5、政问题。如果进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖，同时也可以降低土地成本，起到抑制房价过快上涨的作用。2调节居民收入分配，缩小社会贫富差距国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。在目前的状态下，房产已经成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房产往往演变成有房者可以拥有更多财富的工具，长此以往，贫富差距将进一步加剧。房产税的开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得
6、更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距，同时利用征收来的房产税用于保障性住房的建设，让更多的无房阶层有房住。3影响住房供求关系开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降。税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系影响的大小，也就是说，哪里投资购房比例大，只要房产税改革执行力度够好，哪里的房价的下行压力就越大，因为供求关系被房产税给打破了。从长期来看，房产税的改革如果结合政府增加保障性住房
7、供应量，将会对房地产市场的供求关系产生很大影响。（二）房产税改革时间表时间 内容2010 年 1 月 国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010 年 4 月 国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010 年 9 月 有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011 年 1 月 重庆市确定开征高档商品房房产税，上海市确定对部分个人住房征收房产税试点2015 年 8 月十二届全国人大常委会立法规划经调整后再次公布，其中第一类“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”增加了房地产税法项目，足见国家加快税收法定进程的决心2016 年 7
8、 月财政部长楼继伟在 G20 税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但也义无反顾地要做房产税的改革，首先要面对的就是房价最高、涨幅最大的国内一线城市，北京、上海、广州、深圳等皆在此列，这些城市经济发展高、人口聚集度高、生活成本高，这种“三高”所导致的就是城市里住房的刚性需求大，同时这些地方也成为最吸引投资购房者的风水宝地，所以，房产税的改革也将会是“从高到低、从点及面”的推行。率先实行房产税改革的试点城市是重庆和上海。（三）重庆房产税如何改革1征税范围重庆市房产税改革试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴
9、南区，简称主城九区。（1）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：个人拥有的独栋商品住宅。个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 2 倍（含 2 倍）以上的住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（2）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。2纳税
10、人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。3计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。以 100 万元房子为例，每年缴纳房
11、产税 5 000 元，若每年租金 2 万元，房产税 2 400元，不再按租金收入征收房产税，相应也没了避税空间。4税率（1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的住房，税率为 0.5%；3 倍（含 3 倍）至 4 倍的，税率为 1%；4 倍（含 4 倍）以上的税率为 1.2%。（2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为 0.5%。5应纳税额的计算（1）个人住房房产税应纳税额的计算应纳税额应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。（2）免税
12、面积的计算扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为 180 平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为 100 平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。6税收减免与缓缴税款（1）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。（2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。（3）因
13、自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。7征收管理（1）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。（2）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。（3）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。（4）个人住房房产税的征收管理依照中华人民共和国税收征收管理法的规定执行。（四）上海房产税如何改革1征收对象征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其
14、他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准（从 2011 年 1 月 28 日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续）。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。2纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。3计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算
15、缴纳。4税率适用税率暂定为 0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含2 倍）的，税率暂减为 0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。5应纳税额的计算年应纳房产税税额（元）新购住房应征税的面积（建筑面积）新购住房单价（或核定的计税价格）70%税率6税收减免（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过 60 平方米（即免税住房面积，含60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办
16、法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。（2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（5）持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满 3 年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满 3 年并在本
