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1、I华中科技大学文华学院毕业论文题目：商品房空置原因及对策研究以武汉市房地产市场为例学 生 姓 名： 李方俊 学号： 学 部 （系）： _ 专 业 年 级： _ 指 导 教 师： 陈玉萍 职称或学位：讲师_ 2010 年 6 月 1 日II目 录摘要.1关键词.1Abstract.1Key words.2前言.21 商品房空置概述.31.1 空置的概念、定量计算方法.31.2 商品房空置存在的理论依据.41.3 我国商品房空置状况简介.42 商品房空置的实证分析以武汉市房地产市场为例.52.1 武汉商品房空置现状.52.2 武汉商品房空置特征.52.3 武汉商品房空置原因分析.83 商品房空置问
2、题的负面影响.113.1 对社会经济发展产生负面影响.113.2 制约房地产开发企业的发展.113.3 增加银行的金融风险.124 减少商品房空置的对策.124.1 国外征收住房空置税的经验借鉴.124.2 加强政府宏观调控.13III4.3 进一步完善住房金融和规范中介服务行业体系.134.4 强化质量意识、提高物业服务水平.154.5 发展租赁市场、消化空置商品房.15结束语.16参考文献.16致谢.18华中科技大学文华学院毕业论文1商品房空置原因及对策研究以武汉市房地产市场为例摘 要近年来，商品房建设已经成为城市居民的消费热点和国民经济新的增长点。商品房住宅建设不仅极大的改善了居民的居住
3、水平，而且对社会经济的发展起到了巨大的推动作用。我国商品房建设快速发展的同时，商品房空置面积也持续增长。商品房空置作为房地产市场的一个重要指标，是反映过去的投资成果，引导现在投资方向的指示器。商品房空置过多或过少都不利于房地产市场的持续稳定发展。本文首先从空置的概念、计算方法以及商品房空置存在的理论依据等方面进行了概述；其次以武汉市为例，介绍了武汉市近年商品房空置的状况和特点，再分析了武汉商品房空置原因及空置问题的负面影响；最后，从政府宏观调控方面、住宅金融及房屋租赁市场等角度提出相应的解决措施与建议，促进房地产市场的健康发展。关键词：武汉；空置；影响；调控；建设Cause and count
4、ermeasures of housing vacancyCase study of Wuhan city real estate marketAbstractResidence construction has become a new urban consumer hot-spots and a new economic growth point. Not only residence construction is improving peoples living standards, but also playing a tremendous role in promoting soc
5、io-economic development. With the rapid development of Chinese resident construction, vacant house area continues to grow. House vacancy, as an important in dictator of resident market, can reflect past investment and guide to plan the coming investment. The housing vacant excessively many or too fe
6、w all does not favor the housing market to continue to develop stably. This article first from vacant concept, computational method as well as commodity apartment vacant existence 华中科技大学文华学院毕业论文2aspects and so on theory basis has carried on the outline; Next take Wuhan as an example, introduced Wuha
7、n recent years the commodity apartment vacant condition and the characteristic, have again analyzed the Wuhan commodity apartment vacant reason and the housing vacant question negative influence; Finally, from the government macroeconomic regulation and control aspect, the housing finance and the ec
8、onomy is suitable angles and so on room, low-rent housing construction proposed the corresponding solution measure and the suggestion, promotes the housing market healthy development.Key Words: Wuhan; Vacant; Influence; Regulation; Construction华中科技大学文华学院毕业论文3前 言商品房的空置问题目前已成为我国各地所面临的一个十分严重的问题，受到了中央及各
9、地地方政府的高度重视，解决空置房问题已经成为各级政府的工作重点。据国家统计局统计数据显示，截止 2009 年 10 月末，全国商品房空置面积 1.33 亿平方米，同比增长 13.1%，这反映出解决商品房空置问题的艰巨性和迫切性。武汉市作为中部地区的桥头堡，连接中东部地区的枢纽，在中部崛起的进程中发挥着重要的作用。随着国家房地产投资的稳步增长，武汉市房地产经济也快速发展。2008 年武汉住宅产业投资额为 444.08 亿元，极大的满足了广大居民的住房需求，促进了经济快速发展。同时，武汉市每年的商品房空置面积也随着急剧增长。武汉市政府及有关部门也采取了一些措施来消化空置积压住房，使空置商品房面积有
10、所减少，但是住宅空置面积仍然巨大，空置总量仍在继续增加。截止 2008 年，武汉商品房空置面积为 215.4 万平方米，积压资金近百亿元。巨大的空置商品房犹如一个毒瘤，不仅严重制约着房地产业的进一步健康发展，同时还占压着银行大量资金，使银行产生大量的呆账、坏账，带来金融风险的隐患，而且也限制了地方经济的发展，产生一系列的社会问题。因此，采取各种措施，大力解决商品房空置问题已成为当前刻不容缓的一项任务，对促进社会经济的良性发展有着重要的现实意义。商品房空置问题的解决主要包括两个方面的内容：首先是如何消化巨大的空置积压商品房；其次是研究产生空置的原因，采取措施，减少空置的继续增加。商品房空置问题涉
11、及到政府、银行和开发商等很多方面，不是某一个单位或部门的力量所能解决的，因此在处理这一问题时需要各方携手合作，共同推进商品房空置问题的解决。本文研究商品房空置问题以武汉市为例，因为中国的房地产市场地域发展极不平衡，地区差异大，通常各省、市之间房地产发展水平以及空置状况都有很大的差别，所以，从全国范围内研究商品房空置问题的现实意义不大。1 商品房空置概述空置是反映房地产市场状况的一个重要因素，在西方经济学和统计学文献中，“空置”一词的使用频率极高。1.1 空置的概念、定量计算方法空置一词来源于西方，是指建筑物的整体部分或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。不管是第一次进入市场的房屋，还是再
12、次空闲房屋，只要没有确定新的使用者，都属于空置的范畴 1。由此可见，空置的概念并不区华中科技大学文华学院毕业论文4分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是等待出租的空房。一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源利益最大化的结果。任何一个住宅市场都不可能出现零空置。零空置意味着需求方没有任何选择的余地，不能充分地在空置房屋中选择合适和满意的房屋，抑制其购买或租赁的需求，阻碍市场有效运行 2。从本质上说，空置也是一种供给，它既不等于浪费，也不等于不良资产，是住宅市场运行中的一种自然现象。适度的空置，能够保证双方利益的最大化和住宅资源的有效利用。我国对商品房空置问题的认识是从1992、1993年房地产发展过热开始的。1994年“空置面积”首次出现在国家房地产统计指标中；根据1995年8月国家统计局印发的固定资产投资统计报表制度中的定义：空置面积是指报告期末己竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或租出的房屋面积中。从这个定义可以看出，我国房地产市场中的空置指的是没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置以及房屋租售出去后再次空置的情况。随着房地产业的快速发展和市
