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1、1“中浩学府风景”项目可行性研究报告一、总 论（一）项目背景与概况1、项目名称：中浩学府风景2、可行性研究报告编制依据和范围2.1 编制依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）建筑桩基技术规范 （JGJ9494）砌体结构设计规范（GB50003-2001）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）住宅设计规范 （GB50096-1999）2003 版住宅建筑规范（GB50368-2005）江苏省住宅设计标准（DGJ32/J26-2006）住宅
2、工程质量通病控制标准 （DGJ32/J16-2005）民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16-92）低压配电设计规范 （GB50045-95）居住区供配电设施建设标准（DGJ32/J11-2005）住宅小区通信配套设施建设标准（DGJ32/J17-2006）南京江宁科学园管委会提供的项目地形图、红线图、规划要点以及项目周边规划配套、园区总体规划资料；江苏海事职业技术学院提供的教师购房信息资料以及地质2勘察资料2.2 可研报告编制的范围本可研报告主要论证下列问题：对本项目建设必要性的论证；项目拟建规模；工程建设方案论证及建设进度安排和建议；工程投资估算及经济效益分析,解决项目建设的经济合理性。3
3、、项目拟建地点项目位于南京江宁科学园学三路以南、学六路以北、龙眠大道以东 05-4 地块，项目北侧和西侧与 05-3 地块相邻,土地面积为 53361.1平方米。4、项目提出的理由4.1 区域背景南京地处长江下游，是经济发达的江苏省省会城市，是全省政治、经济、科教、文化和交通通信中心。南京下辖 十一区、二县，面积 6597平方公里，全市人口 640 万人，其中城镇人口 443 万人，城市化水平71%。南京是国家级历史文化名城，具有 2470 年历史，先后有十个朝代和政权在此建都。虎踞龙盘，人文荟萃。南京属亚热带季风性气候，四季分明，气候宜人，年均气温 16，年均降雨量 106 毫米，无霜期 2
4、37 天。南京境内有高山、有长江，有河流、有湖泊。自然景色壮丽秀美，山水城林融为一体，城市空间尺度宜人。是旅居和生活的理想佳地。南京是全国四大教育基地之一，中国东部重要的工业基地，为长3江流域四大中心城市之一，是长江三角洲第二大中心城市。南京处在我国东西大动脉长江与南北大动脉京沪铁路的交汇点，是“东南门户，南北咽喉”，地理位置显要。江宁是江苏省会南京的新设区，总面积 1567 平方公里，管辖 18个镇、74.70 万人口,区位优越,基础设施完备,江宁从东西南三面环抱南京,城区位于南京南侧,交通网络发达,境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104 国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，
5、南京禄口国际机场座落境内，拥有长江黄金水道，距长江最大的内河道新生圩港仅 17 公里。国家级高新技术产业开发区江宁科学园于 1994 年 6 月由南京市人民政府授牌成立，1995 年被确定为国家科委重点联系园区，1997 年被国家科委批准为国家级高新技术产业开发区,是全国唯一集大学城、风 景区和国家级高新区为一体的开发区。南京江宁大学城位于江宁城区东南，江宁科学园内，规划占地面积 30 平方公里， 大学集中区分布在大学城四周，目前已有十二所高校本部入驻，部属高校有五所：南京航天航空大学、中国药科大学、河海大学、金陵协和神学院、中国传媒大学；省属高校有五所：中国传媒大学、南京医科大学、南京工程学
6、院、江苏经贸 学院、南京交通技术学院、江苏海事学院；市属高校有两所：南京晓庄学院、金陵科技学院。目前已有南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京交通技术学院、江 苏海事学院、南京晓庄学院、金陵科技学院等七所高校已正式开学，有近六万名大学生在读，2007 年将形成 12 万名在校生的规模。 大学城配套的资源共享区规划面积达 100 万平方米，位于大学城4的核心地带，包括投资 10 亿元兴建的体育中心，同时还有电子网络化图书馆，共藏书 2200 万册。南京医科大学与省国信合资 10 亿元建设的三级甲等医院，既作为医科大学的实训基地，同时又为大学城提供不可或缺的配套设施。工程学院的工程中心、江
7、苏经贸学院的四星级迎宾馆、中国药科大学的药用植物园、金陵科技学院的艺术馆等综合配套设施目前都在规划建设中。4.2 需求背景由于大学城的市政配套基本成型,各高校也加大了对校区的投资建设,特别是大学城的学校基本为本部迁移,其教职工的生活、工作、消费基本在大学城内，近期涉及园区的商业配套用地已经陆续挂牌。特别地铁 1 号线南延至大学城，使沿途楼盘价格大幅上升，特别是紧挨科学园的天元路周围的天元吉地、莱茵东郡等楼盘均大面积热销，价格达 4000 元左右。高校的陆续进驻，带来大量的购房需求，结合江苏海事学院提供的购房调查信息分析，仅针对此项目的购买房数就达 250 套，其中还不包括购买其他项目房屋的教师
8、群体，依次推测，若此项目作为住宅开发建设，光海事学院就消化一半的规模，此项目的市场消费群体已经明确。政府将 05-1 至 05-4 地块统一规划，规划配置社区活动中心、农贸市场、小学等社区配套，进一步解决了住宅小区的生活配套，优化居住环境。5、项目预期目标依据科学园对项目周边的整体规划，由于项目处在方山至青龙山的景观轴线上，位置重要，规划容积率为 1.1, 二类居住用地,总建筑面积约为 5.9 万平方米,其中住宅面积约为 56000 平方米,商业会所配5套面积为 3000 平方米。根据业主提供的信息，此地块上市挂牌的时间初步为 2006 年 9 月，建设周期为 2 年。（二）主要技术经济指标总
9、用地面积 53361.1m 建设用地面积 53361.1m计容积率建筑面积 58690 m(其中住宅 53210 m、商业和酒店式公寓 3660m、会所1820m)容积率 1.10 住宅层高 2.80 米总居住户数 462 户 总居住人口 1502 人覆盖率 21.8% 绿地率 42%机动车停车位数 300 辆 自行车库面积 3000 m(三) 问题 与建 议根据现场查勘以及对项目周边配套环境的了解,目前项目存在的问题:1、交通不便：现大学城仅有公交南金线，至光华门，周边学校的学生出行不便，教职工上下班均依靠各自学校的班车，交通工具单一；2、场地现状起伏大，近 1/3 面积为水塘， 总体地势低
10、，平均比学六路低约 2 米，局部持力层破坏，场地回填土方量大，地基处理不可避免产生徐变沉降，对后期房屋质量产生不可避免的影响；3、周遍市政管线配套不健全，给项目后期的成本控制带来不可避免的影响，成本相对城市里的项目要增加市政管网的建设投入，此费用由于涉及供电、自来水、煤气和通讯配套， 费用可观，应引起业主的高度重视。现提出如下建议：61、根据土地出让的常规条款，建议在土地挂牌阶段采用问疑的方式，取得土地管理部门的明确意见，作为摘牌报价的决策因素；在取得土地使用权后，业主应积极与主管部门协调，争取土方工程的费用补偿，以便尽早进行土方工程的实施，既有利土方技术要求的控制，同时给土体的自然沉降留置足
11、够的周期；2、由于此项目在业主摘牌后计划采用期房销售，以加快资金的回笼，建议在项目前期市场推广和首期交付时，业主为此项目配置在 3-5 年内运行的小区班车，在大学城未来配套完善后逐步取消，此建议可以有效解决小区业主出行问题，在成本测算时应考虑此的摊销费用；3、尽早了解市政管网的建设和规划，与相关部门建立良好的工作关系，提早进行项目的管线报批，给设计、施工和预算留充足的缓冲时间，有利于相关费用的减免和工作效率的提高。二、项目投资环境与市场研究一一一 投资环境分析 见 4.1一一一 市场供求分析 1、需求方面分析 见 4.22、供给方面分析:由于大学城的的购房主体为各高校的教职员工,其收入相对工薪
12、阶层明显要高,由于大学城的规划已经考虑了住宅配套与高校的相互关系,因此,教师购买群不愿意在大学城外购房;同时各高校对各购房员工,均给予购房货币补贴,激发了高校教师的购房力,而大学城的住宅配套国家均采用了较低的容积率,比例 05 地块,总建房面积约为 50 万平方米,依平均 100 m/户考虑,为 5000 户,而周边的医科大、工程学院、经贸学院和海事学院的潜在购房群为 4000 户，剩下的 20%通过外来人7群自住或出租等方式完全可以消化。目前在大学城范围内上市销售的商品房基本没有，未来 1-2 年会有集中大规 模的商品房上市销售。一一一 销售预测由于有南京仙林大学城的可比版块，市场潜在的需求
13、存在，特别是消费群定位为项目周边的高校老师，对项目的品质要求高；大学城预期配套的逐步完善到位以及与大学城紧挨的天元路沿线的楼盘价格的大幅上涨，地铁 1 号线南延的利好消息将刺激大学城版块（包含此项目）房价的迅速热涨，由于项目若由中浩公司摘牌，中浩公司采用全面建设、分期销售的方案，预计销售价格前期在 3000 元/m销售，后期均价应在 3500/m，市场消化周期不长 。一一一 营销策略如前所述，项目未来的销售对象为高校老师，而在大学城选择购房的教师又分为未婚或已婚的青年教师、在城里已经拥有固定住房的教师，前者是 90 m左右小套型的购买主力，他们希望房子总价不高，套型实用，与工作的单位距离不太远
14、；后者有一定的经济基础，希望在大学城的物业拥有很好的环境，远离城市的喧闹，在房屋单价不高的前提下希望房屋面积较大，改变传统的居住方式。通过对高校样本的分析，一般 50%在 120/ m的建筑面积，40% 在 140-180/ m，个别在 200/ m以上。建议营销策略：1、营销的重点应为与项目相邻的海事学院、工程学院、经贸学院以及南京药科大学的学校老师。根据科学园提供的关于项目的规划要点，产品模式建议考虑退台式的花园洋房，设计层高为 5 层，每栋建筑物均考虑南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强8的入户形式，2 层以上通过外接楼梯进入家中，使家的归属感更强。设计出每户向阳面具有
15、层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台。露台、庭院、共享空间等产品特点与潜在客户群能产生共鸣，挖掘出购买潜力。2、由于业主对项目的快速销售和资金回笼要求高，建议在开盘销售前，业主主动与周边的高校联系洽谈，采用团购优惠的方式，提前进行预定的方式，在兼顾客户个性需求的情况下，有效降低项目销售风险，提早回笼资金，同时建立直接有效的传播途径，除了适当的价格优惠外，使定向的购房教师群成为项目的义务宣传员、关注者，节省相应的广告费用。3、由于整个地区房地产价格从宏观角度看，必然上涨，在一期加快建设初露雏形时，应对产品的卖点进行有效的诉求：露台、庭院、共享空间、带有中式风格的景观、具有高校资源
16、利用的外部条件、宁杭线的预期建成、地铁线的南延等，同时在解决交通问题上采取超前考虑，必然拉伸销售价格；由于此项目与中浩公司以往的购买群不具有联关性，上述第 2 点涉及的已经定购的客户群的传播、信息反馈以及熟人的推荐成为剩余楼盘消化的主力，建议建房体验活动、加强建设进度以及企业对产品思考的互动交流，实现产品的销售的同时，更是生活方式的推销。4、项目总体规模不大，市场消化相对隔壁 05-3 地块有一定的优势，行业需要整合，建议若摘牌成功后，加强与周边房地产公司的横向联系，形成大盘强势，整合资源， 优势互补，个 盘离不开整体区域的提升，学仙林、学河西，在切实提高产品品质的前提下，最终实现双赢的结果，实现项目业主的资金的运用计划。n
