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1、 . 湖城北社区商铺市场调研报告.doc芜湖城北社区商铺市场调研报告二 六年六月二十日前 言本 次 对 芜 湖 市 城 北 商 业 发 展 现 状 及 发 展 趋 势 进 行 调 研 ， 主 要 从 开 发 区 社 会 经 济 发 展 状 况 、开 发 区 商 业 市 场 现 状 、 项 目 周 边 市 场 现 状 、 项 目 同 类 物 业 概 况 、 开 发 区 商 业 租 售 价 格 水 平 ，同 时 重 点 了 解 大 桥 商 圈 发 展 趋 势 及 租 售 价 格 水 平 ， 并 进 行 了 全 面 的 实 地 调 查 。一 、 调 研 目 的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、
2、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前城北商业地产发展状况，从而为社区商铺进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二 、 调 研 时 间2006 年 6 月 6 日 6 月 20 日三 、 信 息 来 源主 要 来 自 于 芜 湖 市 规 划 局 、 经 济 技 术 开 发 区 管 理 委 员 会 等 政 府 部 门 及 政 府 网 站 ； 开 发 区多 个 楼 盘 的 社 区 商 铺 、 房 地 产 营 销 策 划 公 司 等 专 业 公 司 ； 大 江 晚 报 等 媒 体 ， 以 及 相 关 文 字资 料 。四 、 调 研 区 域开 发 区 及 部 分 周 边 房 产 项 目 、 大 桥
3、 镇 周 边 商 铺 。五 、 调 研 对 象同 类 可 比 性 商 业 物 业 、 项 目 周 边 环 境 、 政 府 部 门 、 房 地 产 开 发 商 、 房 地 产 代 理 公 司 及 相关 媒 体 ， 并 寻 访 了 部 分 目 标 投 资 者 及 终 端 消 费 客 户 。六 、 调 研 内 容1、 开 发 区 房 地 产 宏 观 环 境 、 商 业 地 产 发 展 状 况 和 趋 势2、 区 域 市 场 状 况 及 竞 争 市 场 3、 开 发 区 主 要 商 圈 租 售 价 格 水 平 及 人 流 、 车 流 情 况七 、 信 息 整 理将 得 到 的 原 始 信 息 进 行
4、分 析 、 归 纳 、 总 结 ， 并 做 进 一 步 提 炼 ， 在 此 基 础 上 进 行 项 目 总 体功 能 定 位 及 市 场 定 位 的 研 究 。注 ： 本 报 告 所 述 商 业 物 业 及 相 关 数 据 、 分 析 文 字 ， 若 无 特 别 说 明 ， 均 指 所 述 地 段 地 面 一层 商 业 物 业 。第一部分 宏观环境研究一、开发区经济总量分析2005 年 ， 开 发 区 经 济 总 体 保 持 稳 步 健 康 发 展 ， 各 项 主 要 经 济 指 标 较 快 增 长 ， 全 年 实 现生 产 总 值 114.3 亿 元 ， 比 上 年 增 长 19.4%。一
5、、 招 商 引 资 。 2005 年 开 发 区 招 商 引 资 继 续 保 持 良 好 势 头 。 在 招 大 商 、 引 巨 资 方 面 取得 突 破 性 进 展 。 一 个 总 投 资 5300 万 美 元 的 大 项 目 年 内 开 工 建 设 ， 另 一 个 总 投 资 1.2 亿 美 元 的 大 项 目 基 本 落 实 。 努 力 培 育 新 的 产 业 群 ， 天 能 集 团 进 区 实 施 动 力 车 电 池 项 目 ， 引 进 了太 阳 能 电 池 项 目 ， 一 个 生 产 风 力 发 电 设 备 的 能 源 项 目 正 在 落 实 之 中 ,一 个 新 的 能 源 产 业
6、 群正 在 逐 步 形 成 。 全 年 实 际 利 用 内 资 43 亿 元 ； 实 际 利 用 外 资 10309 万 美 元 ； 工 商 注 册 企业 116 家 ； 投 产 开 业 企 业 109 家 。二 、 工 业 生 产 。 2005 年 开 发 区 工 业 生 产 保 持 快 速 增 长 。 全 年 实 现 工 业 总 产 值 352.8亿 元 ， 同 比 增 长 18.2%。 新 建 规 模 以 上 工 业 企 业 运 行 质 量 良 好 ， 经 济 效 益 综 合 指 数 达268.8%， 产 销 率 达 99.9%， 实 现 利 润 总 额 7.6 亿 元 。 区 内 汽
7、车 及 其 零 部 件 、 电 子 电 器 、 新型 材 料 三 大 支 柱 产 业 规 模 进 一 步 壮 大 ， 三 大 产 业 累 计 实 现 产 值 243.7 亿 元 ， 占 新 建 规 模以 上 工 业 的 92.1%。三 、 固 定 资 产 投 资 。 2005 年 开 发 区 完 成 固 定 资 产 投 资 总 额 47.8 亿 元 ， 同 比 增 长18.0%， 再 创 历 史 新 高 。 全 年 新 开 工 项 目 37 个 ， 其 中 亿 元 以 上 项 目 6 个 ； 竣 工 投 产 项 目34 个 。四 、 内 外 贸 易 。 2005 年 实 现 自 营 出 口 额
8、 2.8 亿 美 元 ， 同 比 增 长 46.7%， 创 历 史 最 好水 平 ； 实 现 进 出 口 总 额 达 4.3 亿 美 元 。 随 着 开 发 区 工 业 经 济 规 模 的 壮 大 以 及 多 个 住 宅 小 区建 成 运 营 ， 对 内 贸 易 也 十 分 活 跃 ， 突 出 表 现 为 区 内 物 流 企 业 的 迅 猛 发 展 和 银 湖 波 尔 卡 商 业 街的 开 工 建 设 。五 、 社 会 事 业 。 2005 年 开 发 区 的 社 会 事 业 得 到 较 大 发 展 。 银 湖 北 路 绿 化 景 观 带 改 造 竣工 、 银 湖 景 区 建 设 全 面 推
9、进 ， 绿 化 美 化 水 平 大 大 提 高 。 北 城 水 岸 高 档 住 宅 区 、 银 湖 春天 别 墅 群 、 沃 尔 特 大 酒 店 等 三 产 大 项 目 基 本 建 成 ， 开 发 区 功 能 配 套 能 力 得 到 大 幅 提 升 。 此外 ， 小 型 超 市 、 宾 馆 和 餐 饮 等 服 务 业 也 方 兴 未 艾 。六 、 2006 年 展 望 。 2006 年 开 发 区 将 全 面 推 进 开 发 建 设 速 度 ， 用 创 新 思 维 引 领 招 商 ，在 完 善 和 做 大 现 有 三 大 支 柱 产 业 的 基 础 上 ， 努 力 引 进 和 培 育 发 展
10、前 景 好 的 新 产 业 ， 以 优 化 开发 区 的 产 业 结 构 和 培 育 新 的 增 长 点 ； 进 一 步 引 导 和 加 快 服 务 业 的 发 展 。 2006 年 将 是 开 发区 实 现 大 发 展 的 一 年 ， 预 计 全 区 生 产 总 值 有 望 达 到 140 亿 元 ， 工 业 产 值 有 望 突 破 430 亿元 。“十 五 ”期 间 ， 开 发 区 经 济 社 会 快 速 健 康 发 展 ， 投 资 环 境 日 臻 完 善 ， 固 定 资 产 投 资 持 续增 长 ， 支 柱 产 业 规 模 不 断 壮 大 、 结 构 不 断 优 化 ， 吸 纳 就 业
11、能 力 不 断 增 强 。 “十 五 ”期 间 累计 固 定 资 产 投 资 170 亿 元 （ 其 中 工 业 投 资 130 亿 元 )， 开 发 面 积 达 到 16 平 方 公 里 ； 2005年 开 发 区 实 现 地 区 生 产 总 值 114.3 亿 元 ， 年 均 增 长 27.8%； 实 现 销 售 收 入 351.8 亿 元 ， 年均 增 长 38.6%。 “十 一 五 ”期 间 ， 开 发 区 将 牢 固 树 立 科 学 发 展 观 ， 围 绕 建 设 “投 资 成 本 最 低 ， 服 务效 率 最 高 ， 经 营 环 境 最 好 ”的 开 发 区 ， 创 新 发 展 模
12、 式 ， 增 创 新 优 势 ， 切 实 转 变 经 济 增 长 方式 。 主 要 经 济 发 展 目 标 是 ： 累 计 增 加 固 定 资 产 投 资 500 亿 元 （ 其 中 工 业 投 资 400 亿 元 ） ，实 现 “七 通 一 平 ”土 地 面 积 40 平 方 公 里 ； 到 2010 年 ， 实 现 地 区 生 产 总 值 450 亿 元 ， 年均 增 长 31.5%； 实 现 销 售 收 入 1400 亿 元 ， 年 均 增 长 31.8%。 在 经 济 总 量 上 再 造 一 个 “十五 ”期 末 的 芜 湖 市结 论 ： 各 项 总 体 经 济 指 标 显 示 ， 开
13、 发 区 社 会 经 济 仍 处 于 一 个 高 速 发 展 的 时 期 ， 工 业 产 销两 旺 ， 极 大 的 推 动 了 整 个 芜 湖 市 的 经 济 发 展 ， 并 为 芜 湖 市 树 立 了 新 的 品 牌 。社会经济的快速发展带来地产的投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在银湖畔建立了一座新城，各种类型的物业均有销售，基本满足了现有人口的居住需求。同 样 ， 旅 游 资 源 及 商 业 地 产 的 开 发 也 在 紧 锣 密 鼓 的 进 行 ， 大 型 的 凤 鸣 湖 公 园 、 银 湖 波 尔卡 商 业 街 即 将 开 工 建 设 。第
14、二部分 开发区市区商业调研一、开发区商业物业综述（ 一 ） 开 发 区 商 业 发 展 综 述上 世 纪 90 年 代 中 期 以 前 ， 开 发 区 居 民 集 中 居 住 于 四 褐 山 及 电 厂 一 带 ， 只 有 老 式 的 各 种小 型 便 利 店 及 杂 货 铺 之 类 满 足 最 基 本 生 活 需 要 的 商 业 ， 若 需 要 购 买 部 分 毕 竟 大 件 的 物 品 往 往需 要 到 市 中 心 购 买 。随 着 开 发 区 工 业 的 发 展 以 及 人 口 的 增 多 ， 逐 渐 形 成 了 以 宇 润 小 区 、 褐 南 村 及 锅 炉 厂 为 主题 的 新 兴
15、居 住 区 域 ， 人 口 相 对 集 中 ， 随 之 而 来 的 是 小 型 的 各 类 酒 楼 及 排 挡 ， 并 且 一 部 分 出 售劣 质 服 装 类 的 服 务 行 业 也 有 所 兴 起 。今 年 来 ， 随 着 开 发 区 的 发 展 ， 大 企 业 落 户 的 增 多 ， 越 来 越 多 的 人 才 流 向 开 发 区 ， 为 了 满足 区 内 市 场 的 需 要 ， 预 计 2010 年 此 区 域 人 口 将 达 到 5 万 人 。 并 且 在 此 地 带 房 产 项 目 开 发迅 速 ， 并 且 物 业 类 型 比 较 全 面 ， 有 以 多 层 和 小 高 层 为 主
16、 的 北 城 水 岸 及 银 湖 华 庭 ， 以 别 墅 项 目为 主 的 银 湖 春 天 以 及 以 商 业 项 目 为 主 的 银 湖 波 尔 卡 。 随 着 这 些 项 目 的 逐 渐 交 付 ， 将 形 成 开 发区 南 部 的 一 个 完 善 成 熟 的 商 圈 ， 集 餐 饮 、 购 物 、 休 闲 娱 乐 于 一 体 化 ， 基 本 满 足 现 有 市 场 的 需求 。开 发 区 2005 年 以 后 的 发 展 中 ， 将 会 偏 重 北 部 地 块 的 开 发 ， 以 奇 瑞 北 厂 区 为 龙 头 ， 兴 建 大 量 的 以 汽 车 零 部 件 、 新 型 材 料 为 主 的 厂 商 。 并 建 设 大 桥 镇 居 住 组 团 ， 以 奇 瑞 BOBO城 为 龙 头 ， 辐 射 现 有 的 龙 山 花 园 、 天 门 花 园 等 原 有 的 安 置 小 区 ， 未 来 人 口 将 达 到 10 万人 ， 形 成 开 发 区 北 边 的 居 住 及 商 业 中 心 。（ 二 ） 开 发
