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1、“柏丽商业广场”商铺销售定价方案一、 “柏丽商业广场”商铺销售目标目标 1：紧密配合“左岸花都”品牌建设工作，为公司后期战略性集群化开发塑造良好口碑。目标 2：促进“左岸花都”房屋销售工作并充分展示小区配套，使目前火热的销售工作锦上添花。目标 3：在销售业绩方面力争突破 40000000 元。二、 “柏丽商业广场”优劣势分析优势面：1、雄踞人民南路延线与华阳迎宾大道绝佳的黄金口岸。2、 “左岸花都”住宅部分目前“星火燎原”之势的销售状况。3、市政府南迁的利好消息。4、周边楼盘商业配套短缺的现状。5、 “柏丽商业广场”现代的设计气息与大型的规模。6、过半的商业已成功租赁且租金水平最高，使投资者毫
2、无顾虑勇于投资。劣势面：1、临街商业人行道不能停摆车辆，市政绿地及小品的摆放不利商业的人流进出。2、商业目前的车位配置明显不够。3、项目虽处绝佳地段，但周边商气严重缺乏，多数经营商家担心“独木难成林” ，主要反应在超市商、干洗店等。 4、距明年一期的业主入住尚有 8 个月时间。三、 “柏丽商业广场”定价方法建议采取“市场比较定价法。理由 1：目前火热的销售现状已超过了同区域内同档次的其他楼盘。理由 2：极赋现代的外观造型、过硬的建筑质量、目前新城南面积最大的商业码头。理由 3：不可再生的交通集中要道。四、定价策略建议采用“低开高走、一房一价”的定价策略。五、市中区、新城南、华阳镇商业项目价格水
3、平1、 “紫微银座”：位置：位于成都春熙路商圈规模：32000 平方米销售模式：小摊位式全产权商城经营模式：银太百货统一经营管理费：维修基金：总房款 2%卖点体现在：1 多业态、多样化的店格和商业业种搭配。2 跨区经营，覆盖全国的大规模通路。投资商与经营商分离。投资回报首年 10%，逐年递增 10%。价格：起价 17000 元95000 元/平方米， 首层均价 60000 元/ 平方米，二层 30000 元/平方米，三层 20000 元/平方米。2、 “汇发摩尔”：地理位置：位于成都市市中心天府广场建筑规模：105688 平方米，总高度 128 米销售模式：小摊位式全产权商城经营模式：统一经营
4、切割面积：9.35907 平方米停车位：机车位 400 辆，自行车位 5000 辆，周边机车位 2500 辆卖点体现：黄金口岸，价格低于“紫微银座” 。投资商与经营商分离，经营商已成功经营 18 个月。投资回报：7%/年。价格：8000 元/平方米50000 元/平方米。首层 28000 元/平方米至50000 元/平方米。3、 “大地城市脉搏”：位置：成都市中心盐市口大业路面积：12000 平方米建筑形态及规模：独栋框剪结构高层建筑,总层数 20 层,总用地面积 4231 平方米，15 层为商场，620 层为现代小户型商物公寓共255 套。定位：中高档百货、集体休闲购物，餐饮等一体化消费切割
5、面积：5150 平方米地下车位：150 个 售价：最低总价 9.89 万经营方式：统一经营投资回报：首期 5 年,投资汇报率 8%经营管理公司：欧莱特百货公司开业时间：2003 年年底4“银河商业广场”：位置：位于城东万年场建筑面积：22000 平方米卖点：1 主力店有成百家电与国美电器入驻。2 采用“产权式”商城的销售模式。切割面积：2 平方米20 平方米价格：均价 7000 元/平方米经营方式：统一经营管理回报率：首期 10 年回报率为 10%（含税）5、 “中华商业广场”：位置：位于成都“CED”枢纽地段建筑面积：2.5 万平方米销售模式：只租不卖经营思路：主力商户带动主力消费，零散商户
6、形成消费补充的方式开展经营活动。定位：4 层专营娱乐（桑拿、KTV、康体、美容、酒吧、餐饮）宣传口号：“一站式”消费车位：308 个绿化绿：43.3%6“天府汇城”：位置：成都市科华路与二环路交汇点规模：占地 85 亩，卖场 10 万平方米售价：5300 元19800 元/平方米销售模式：产权式商城经营方式：统一经营回报率：年回报率 7.15，每年递增 0.15%，持续 20 年主力店：友谊购物中心、上海联华超市开业时间：2004 年 4 年7“天府长城”：尚未公开发售，预定于住宅销售完后（均为底商） 。8“府河音乐花园”：5888 元/平方米（租金 1112 元/ 平方米，只剩两套小门面）
7、。投资回报 3%左右。9“华阳滨河花园”：底商只租不卖，租金水平在 13 元至 20 元/平方米。纯商业楼，一楼 6800 元/平方米左右，二楼 3800 元/ 平方米左右，三楼 2900 元/平方米左右。 （现已售完）10“利通出水芙蓉”：一级口岸只租不卖，次级口岸底商商铺起价 4400 元/平方米，最高价 4600 元/平方米。 11“第五大道”：位置：成都市建设路电子科技大学旁规模：占地 28 亩，总建筑面积 30000 平方米，广场面积 3200 平方米。车位：地下停车面积 3000 平方米价格：一楼精品商铺 9800 元/平方米（起价）12“新世纪广场”：位置：华阳镇镇中心价格：一楼
8、最高价 19000 元/平方米，最底价 9000 元/ 平方米，二楼7000 元9000 元/平方米销售进度：销售过半13、北京远大：目前正在项目命名，规模 3 万平方米左右，定价在 8000 元12000 元/平方米。总结：成都市商业流行经营模式：统一经营成都市商业流行销售模式：产权式商城市中区商业价格基本情况：30000 元100000 元/平方米（均为投资分红型） ，年投资回报率在 7%10%（每年递增 7%10%） 。城南商业价格基本情况：均价 8000 元/平方米12000 元/ 平方米。华阳商业价格基本情况：底商 4300 元/平方米5000 元/ 平方米，纯商业 5500 元/平
9、方米7000 元/平方米。以临河地段为主流，建筑形态以底商、两层为主。入市时点建议：“柏丽商业广场”虽处黄金口岸，但是周边新盘的商业大多空置或经营不善或不成规模，而开发商无论收取租金或房款都显得较低。通过业内可靠人士透露距“柏丽商业广场”最近的“天府长城”与“北京远大”大约将会在半年以后推出旗下的商业部分且都为期房，从而不仅有了更加充足的时间做好准备工作、了解市场，重要的在于半年后的新城南商业无论是商铺售价、市场成熟、有效销售竞争力都将会有良性的发展。建议定于明年 5 月份如市。六、 “柏丽商业广场”商铺建议销售价格表 总面积：9001.96 平方米共计 48 间商铺，其中一楼 3998.84
10、 平方米共计 27 间商铺,二楼 3128.69 平方米共计 17 间商铺,三楼 1874.43平方米共计 4 间商铺。一楼均价：6626 元/平方米二楼均价：3260 元/平方三楼均价：2136 元/平方米总均价：4520 元/平方米（起价 1998 元/平方米，最高价 6800 元/平方米）投资回报率：租金以 25 元/平方米为准，投资回报则为 6.64%，每年递增 6%（以三年为限）单价 一次性付款房 号 楼 层 面 积(元 /平方米)总 房 款97%101 1 228.9 6718 1537750.2 1491617.694102 1 165.94 6680 1108479.2 107
11、5224.824103A 1 197.04 6660 1312286.4 1272917.808103B 1 432.69 6500 2812485 2728110.45105 1 442.8 6500 2878200 2791854106 1 99.87 6800 679116 658742.52107 1 99.87 6758 674921.46 654673.8162108 1 65.14 6718 437610.52 424482.2044109 1 57.9 6688 387235.2 375618.144110 1 57.9 6658 385498.2 373933.254111
12、1 57.9 6638 384340.2 372809.994112 1 57.9 6618 383182.2 371686.734113A 1 57.9 6588 381445.2 370001.844113B 1 53.56 6558 351246.48 340709.0856113C 1 115.66 6500 751790 729236.3115 1 163.43 6489 1060497.27 1028682.352116 1 114.4 6600 755040 732388.8118 1 170.43 6658 1134722.94 1100681.252119 1 192.1 6
13、800 1306280 1267091.6120 1 150.35 6718 1010051.3 979749.761121 1 150.35 6688 1005540.8 975374.576122 1 150.35 6666 1002233.1 972166.107123A 1 115.05 6658 766002.9 743022.813123B 1 150.35 6618 995016.3 965165.811125 1 150.35 6580 989303 959623.91126 1 150.35 6666 1002233.1 972166.107127 1 150.35 6680
14、 1004338 974207.86201 2 228.9 3338 764068.2 741146.154202 2 173.88 3306 574847.28 557601.8616203A 2 218.52 3280 716745.6 695243.232203B 2 463.65 3600 1669140 1619065.8205 2 233.68 2908 679541.44 659155.1968206 2 151.53 2968 449741.04 436248.8088207 2 97.37 3006 292694.22 283913.3934208 2 141.03 3058
15、 431269.74 418331.6478209 2 227.06 3288 746573.28 724176.0816210 2 154.08 3238 498911.04 483943.7088211 2 154.08 3258 501992.64 486932.8608212 2 154.08 3266 503225.28 488128.5216213A 2 114.51 3266 373989.66 362769.9702213B 2 154.08 3266 503225.28 488128.5216215 2 154.08 3258 501992.64 486932.8608216 2 154.08 3238 498911.04 483943.7088217 2 154.08 3256 501684.48 486633.9456301 3 228.9 1998 457342.2 443621.934302 3 167.81 2008 336962.48 326853.6056303 3 246.15 2338 575498.7 558233.739306 3 1231.57 2138 2633096.66 2554103.76总套数 48 总面积 9001.96 销售总额 40708297.87
