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1、可行性研究报告青浦区某地块三星级酒店工程建设项目2011-4-11上海市青浦区某地块可行性研究1目录第一部分：项目概况 1第二部分：市场分析 2第三部分：优势分析及市场定位 5第四部分：项目规划方案 8第五部分：项目进度安排 9第六部分：项目投资及销售估算 10第七部分：财务分析 11第八部分：结论 13上海市青浦区某地块可行性研究2第一部分 项目概况项目基本情况1. 项目暂定名为XX 国际大酒店。2. 项目位于青浦区 XX 镇中心沪青平公路与明珠路交界 处，地 块现状为农田。3. 基地总面积为 41815m2，其中出 让面积为 23073 m2，绿化用地 18742 m2，建筑容积率为 2.
2、5 万平方米/公顷。4. 规划土地用途为公共设施用地，用于建造酒店及相关 辅助用房。投资商背景房地产开发有限公司主要从事房地产开发、经营、景观设计、物 业管理等。公司依托于专业技术人才，立足于竞争日趋白热化的上海市房地产市场，以建设优质精品房产为目标，极力开创 21 世纪房产的新篇章。房地产开发有限公司具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公建的开发建设任务。作为本项目的法人单位，实行项目法人责任制，由 项目法人 对该项目进行策划， 资金筹措，建设实施，营销全过程负责，精心打造 “XX 国 际大酒店”项目。上海市青浦区某地块可行性研究3第二部分
3、 市场分析、 上海市酒店业市场总体形势1. 上海现有各类星级酒店家，客房 总数万 间（套）。从年起，上海旅游主管部门为加强对酒店业的宏观调控，对新建酒店项目停止了审批。2. 2002 年上海酒店的四星和五星级入住率分别达.和 .，超过了的合理数值，其中五星级酒店占客源市场份额达.，比年增长.个百分点。今夏以来，上海酒店业重现火爆之势，平均出租率达，其中五星级酒店达以上，节假日更是达到了。上海良好的投资环境及旅游市场吸引了越来越多的国内外客商及游人。为缓解酒店紧张状况，市政府决定 对“冷冻”年多的新建酒店项目实施“解冻”。3. 从目前来沪客源看，以三星级酒店为主要住宿地、驻留时间在两天之内的普通
4、旅游团队比重相对降低，而以高星级酒店为主要住宿地、支付房价高的商务散客（或称公司客）以及同样以高星级酒店为主要住宿地、驻留时间长、对酒店营收拉动大的会展旅游（商务）团队比重明显增大。4. 上海市旅游事业管理委员会专家认为：年，上海接待入境旅游人数将由年的万人次增长到万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者的客房需求为万房夜次，比年增加上海市青浦区某地块可行性研究4约万房夜次。由于入境旅客大多住宿三星级以上酒店，因此这部分客源增长主要将对三星级以上酒店客房产生需求。5. 据了解，受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家来自欧美的大型跨国公司来沪商谈合资合作发展酒店业事宜，着力发展
5、酒店业和商贸中心。上海高星级酒店的发展前景一片大好。、 青浦区域概况1. 青浦区地处上海西郊，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行 50300 吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通 318 国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与“318”国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大 门。2. 青浦区以朱家角古镇和环淀山湖旅游区为重点，去年旅游接待人数突破 250万人次，增长 35.1%。其中入境旅游者达 10 万人次。主要景点及旅游企业总收入达 5.1 亿元，增长 64.5%。全区
6、拥有 3 个国家 AAAA 级旅游区（点），是全市拥有国家 AAAA 级旅游区（点）数量最多的区。全区现拥有星级饭店总数已达 13 座，其中三星级 有 5 家。、 XX 镇区域市场概况 1. XX 镇位于上海市区西近郊，是青浦的东大门。全镇总面积 3816 平方公里，总人口为 8 万人。2001 年，全 镇完成国内生产总值 1502 亿元，比上年增上海市青浦区某地块可行性研究5长 1107；人均 GDP 达 8150 美元。 XX 镇是青浦经济与社会发展的龙头镇和上海郊区展示改革开放成果的重要窗口，被评为上海市标兵乡镇，列为国家建设部小城镇建设试点镇。2. XX 镇距虹桥国际机场 6 公里，离
7、市中心为 18 公里。沪青平高速公路、318国道、北青公路自东至西，平行横贯全镇；徐华公路纵向贯通，构成 “丰”字型国家级公路网。镇村级白色路面连接各村和开发小区，形成“镇外衔接， 镇内贯通”交通网络。地理位置优越，交通便捷，使 XX 成为发展高新技术产业、房产业和物流业的风水宝地。3. 外向型经济成为 XX 工业新的支撑点，2001 年完成外 贸出口成交额 3160亿元，占工业总产值的 6720。XX 镇被国家农业部和对外经济贸易合作部评为全国乡镇企业出口创汇十强乡镇和全国乡镇企业出口创汇先进管理单位。全镇三资企业总数已经达到 140 家。4. XX 的第三产业主要是房地产业。房产开发已形成
8、一定气候，国道线 XX 段两侧已建成小高层、多层公寓房和别墅房 70 多万平方米，康虹花园、海天花园、豪都国际花园等在市区都有一定的知名度。随着 “工作在市区，休 闲居住在近郊”的新观念的确立，XX 的房产销售普遍看好。从而又带动了服务业、餐饮业等的发展。、 同类型项目比较分析1. 通过对 XX 镇实地调查了解到：目前 XX 虽然有为数不少的餐饮酒家，但都是规模较小。星级酒家只有一家，其标房单价达到 158 元/套，但入住率几乎达到 100，显示此区域市场需求远远大于供给。上海市青浦区某地块可行性研究62. 青浦区的星级酒店共有 13 家，其中三星级别 5 家。主要沿各旅游景点分布在沪青平公路
9、周边，其价格大致为三星级 330450 元/间，两星级 150250元/间，酒店入住率都很高。详细如下表：青浦区星级饭店名录 星级 标房实际价格 地址/电话青浦宾馆 450 上海市青浦镇城中 北路 79 号上海静安置业集团淀山湖森林度假村 400上海青浦区沪青平公路 8185 号上海淀山湖日月岛度假村 400 青浦沪青平公路 8700上海实业家化培训中心有限公司 340 59248100上海南华苑度假村 330 青浦区华腾路 969号上海佳景大酒店 250 青浦区外青松公路 6969 号上海财苑宾馆 230 59246666上海和欣苑休养所 200 59263800上海虹桥机场培训中心 250
10、 59242880上海燎申大酒店 150 59766100上海园湖苑宾馆 200 59263117上海淀山湖宾馆 200 59262757青浦民防培训中心 150 592000053. 从以上的分析来看，XX 镇乃至青浦区已经初步形成了一定规模的宾馆。但目前还没有高档的星级酒店，这显然不符合青浦发展的规划。我们这个项目可以说是具有很大的唯一性和超前性，将成为该地区标志性的住宿娱乐中心。上海市青浦区某地块可行性研究7第三部分 优势分析及市场定位项目开发优势分析1. XX 沿 318 国道有相当数量的别墅群，且别墅的数量在不断增长中，新开盘的价格已经达到 8000-12000 元/平方米。 这部分
11、人群具有相当 强的消费能力和消费欲望。案名 地址 类别 均价康虹佳园 青浦老沪青平公路 185 弄 别墅 7200 元/平方米盈湖三岛 青浦胜利路 500 号 别墅 6500 元/平方米 久事西郊花园（三期） 青浦老沪青平公路 168 号 别墅 7000 元/平方米 绿洲江南园 青浦青浦朱家角 别墅 13000 元/平方米 绿波花园别墅 青浦青浦前云路 222 弄 别墅 8500 元/平方米 虹康花园别墅 青浦沪青平公路 3316 号 别墅 5000 元/平方米 湖畔佳苑 青浦沪青平公路 1517 弄 别墅 12000 元/平方米 居礼 青浦沪青平公路高泾路 别墅 400 万元/套 天外翠湖君
12、安乡村别墅 青浦苏州长虹南路 668 号 别墅 4500 元/平方米 叠翠别墅二期 青浦沪青平公路 1481 号 别墅 8000 元/平方米 西郊名邸 青浦 XX 中路 858 弄(沪青平沿 线) 别墅 70 万元/套 西郊景园 青浦上海高泾路 1001 号 别墅 230 万元/套 西郊华城(石涛园) 青浦青浦高泾路 818 弄 别墅 5000 元/平方米 海天花园（叠翠别墅） 青浦沪青平公路 1481 号 别墅 500 万元/套 九溪十八岛 青浦高泾路 399 弄 别墅 11000 元/平方米 2. 青 浦 这 片 区 域 在 表 面 上 看 起 来 还 不 是 很 华 丽 ，但 这 个 地
13、 方 有 山 有 水有 文 化 ，也 有 旅 游 ，这 是 最 大 的 优 势 ,是 其 他 地 区 所 不 具 备 的 。同 时周 边 的 高 档 娱 乐 场 所 如 高 尔 夫 球 场 据 统 计 就 有 4 家 ，但 相 应 的 特 色休 闲 文 化 和 餐 饮 却 没 有 跟 上 。3. 交 通 方 便 ：紧 邻 318 国 道 ，规 划 中 的 R2 线 路 站 点 也 临 近 本 案 ，将 为本 案 到 来 大 量 市 区 消 费 人 群 。此 外 ，嘉 金 高 速 公 路 及 嘉 金 北 青 和上海市青浦区某地块可行性研究8嘉 金 沪 青 平 两 座 立 交 的 建 成 将 使
14、该 区 域 成 为 连 接 沪 浙 、嘉 金 的 道路 枢 纽 ，为 本 区 带 来 大 量 的 消 费 人 口 。注 ：红 色 块 状 为 本 案 所 在 地 ，黄 色 圆 圈 为 轨 道 交 通 站 点 。本案上海市青浦区某地块可行性研究9到 市 区 公 交 线 路 有 7 条 ，到 县 （区 ）内 线 路 5 条 ，是 与 市 区 及 其 他 各 镇联 系 的 主 要 枢 纽 ，到 达 市 中 心 人 民 广 场 仅 需 要 45 分 钟 。线 路 名 称 终 点 站 起 始 站沪 青 线 青 浦 镇 人 民 广 场沪 青 专 线 青 浦 镇 人 民 广 场旅 游 4 号 线 大 观 园
15、 上 海 体 育 场申 商 专 线 商 塌 西 区 汽 车 站沪 朱 线 朱 家 角 西 区 汽 车 站徐 梅 线 XX 动 物 园4. 项 目 地 块 南 向 沿 318 国 道 有 大 片 市 政 绿 化 带 ，北 向 有 天 然 河 流 XX港 。构 成 了 得 天 独 厚 的 自 然 景 观 。项目开发劣势分析1. XX 镇 市 政 设 施 虽 然 比 较 完 善 ，但 作 为 大 酒 店 配 套 的 娱 乐 场 所 不 多 。2. 酒 店 的 开 发 和 运 营 需 要 一 定 的 培 养 期 ，要 对 消 费 进 行 宣 传 和 引 导 。3. 公 司 品 牌 知 名 度 不 高 。项目市场定位1. 根据前面的分析，本项目拟建为一座四星级大酒店和相应的配套娱乐场所。2. 我们的目标是成为 XX 镇乃至上海市的集休闲娱乐为一体的标志性餐饮住宿中心。上海市青浦区某地块可行性研究103. 由前面的分析可知，我们目标客户群如下： XX 镇外资企业高级主管及企业来往人员； 周边别墅居住的消费能力较强的群体；
