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1、1x 州市 xx 街道旧村改造项目框架协议书本合作框架协议（以下简称“本协议” ）由甲方、乙方、丙方于 2010 年 月 日签订于中华人民共和国 市：甲方：x 州市人民政府地址：x 州市 号乙方：x 州市 xx 街道办事处地址：x 州市 号丙方：上海 xx 置业股份有限公司地址：上海市北京东路 668 号西楼 32 层根据中华人民共和国有关法律法规，山东省有关城中村改造的法规与相关文件精神，甲、乙、丙三方现就 x 州市 xx 街道杨家林片区旧村改造项目的挂牌、国有土地使用权出让合同的签订、拆迁安置、土地一级整理、基础设施配套建设至“七通一平”、原有房地产权属证注销、拆迁安置补偿费用的支付、土地
2、出让金的缴纳、办理 房地产权证等相关证照、安置用房及商品房的开发建设等相关事宜，订立本协议书，以兹三方共同遵守2一、合作领域（一）项目的范围地址1、x 州市 xx 街道旧村改造项目范围位置为： 以西、 以东、 以北、 以南。2、项目占地面积 万平方米，建设用地面积 万平方米。其中商品房建设用地面积 万平方米，容积率 ，丙方可以分期调剂综合使用。安置房建设用地面积 万平方米。3、项目的商品房用地包含净地 亩，其中有用地指标限制的净地 亩，无用地指标限制的净地 亩。（二）合作的模式原则1、项目将通过旧村改造相关政策，以旧村改造的形式进行运作。鉴于本项目为 x 州市重点旧村改造项目。为扶持项目顺利开
3、发，甲方、乙方将向丙方提供本合同约定的招商和开发扶持政策。2、丙方将向甲方、乙方、丙方设立的专项动迁资金账户缴纳履约定金 3.6 亿元，用于项目地块内居民的动迁，丙方有资金调拨决定权与审批权。甲方为丙方提供的履约定金提供如下担保 。3、甲方乙方负责在丙方提供履约定金 3.6 亿元后 6 个月内，完成项目地块内全部居民的动迁、以及全部地块的场地平整、配套建设，最终达到“七通一平”的可建设标准，并将项目用地挂牌出让。甲方乙方需按时完成以上目标。在出让地块达到“七通一平”之后，丙方参加项目地块的摘牌。挂牌条件设置为，摘牌方与甲方、乙方签订关于旧村改造的框架协议，并已支付履约定金用于动迁安置。4、在项
4、目用地达到可出让标准后：（1）可出让用地中，无用地指标限制（旧村动迁改造）的用地净地 亩，甲方负责在 1 个月内将该部分用地按照 万元/亩的价格全部出让给丙方。（2）可出让用地中，有用地指标限制的用地净地 亩，甲方负责在 年前将该部分用地按照 万元/亩的价格全部转让给丙方，其中每年出让给丙方的净地不低于 亩。35、在顺利摘得项目全部建设用地，且建设用地达到七通一平的前提下，丙方负责在20 个月内出资建设 40.5 万平方米安置房，用于项目地块内居民的安置。安置小区的建设用地由甲方无偿划拨给丙方。甲方承担安置房小区的配套建设费用。6、项目地块的土地总价由两部分的组成，即丙方需缴纳的出让金现金价款
5、（前期提供的履约保证金可抵扣该价款） 亿元和 40.5 万平方米安置房建设投入，土地总价合计 亿元，折合每亩单价 万元/亩。项目地块摘牌后，丙方前期缴纳的履约定金，自动转作土地出让金现金价款。二、各方责任：(一)丙方负责以下事宜1、向甲方乙方提供履约定金并参加竞牌丙方向甲方、乙方、丙方共同设立的动迁专项资金账户，缴纳履约定金 3.6 亿元，用于项目地块内居民的动迁，该笔定金按照年利率 10%计算资金成本，并最终计入土地成本（地价）。在项目用地达到出让标准并挂牌公示后，丙方参加竞牌，并以约定的地价举牌。项目地价为 万元/亩，摘牌后须出资建设 40.5 万平方米安置房。2、在地块全部摘牌后，丙方前
6、期缴纳的履约定金，自动转作土地出让金现金价款。不足部分，丙方以现金补足。3、丙方聘请专业机构为本项目进行前期勘察设计，根据项目实际情况提出符合地方特点的规划方案。4、丙方负责根据项目动迁安置需要，在摘得全部 亩项目用地 20 个月内分期分批完成全部安置房建设，达到居民回迁条件。（二）甲方、乙方负责以下事宜：1、项目立项与挂牌（1）在本协议签订后的一个月内，甲方负责完成本地块（含安置小区和商品房）开发建设的整体立项和规划用地红线图的确定。4（2）在完成项目地块一级开发（包括动迁安置、配套建设）达到可出让标准后，协调 x 州市土地部门以旧村改造的模式转让给丙方。摘牌条件设置为摘牌方与 xx 街道办
7、事处签订关于动迁房建设的合作协议，并支付履约定金 3.6 亿元，该笔定金按照年利率 10%计算资金成本，并最终计入土地成本（地价）。（3）出让进度安排如下：可出让用地中，无用地指标限制（旧村动迁改造）的用地净地 亩，甲方负责在 1 个月内将该部分用地按照 万元/亩的价格全部出让给丙方。可出让用地中，有用地指标限制的用地净地 亩，甲方负责在 年前将该部分用地按照 万元/亩的价格全部转让给丙方，其中每年出让给丙方的净地不低于 亩。（4）招拍挂程序完成 30 日内，甲方负责将项目安置小区和商品房土地的国有土地使用证办理完毕：安置小区建设用地 亩 ，具体位置为 。（见定界地形图）建设用地无偿划拨给丙方
8、，国有土地使用证一次性发放给丙方。商品房建设用地中不受用地指标限制的用地约 亩，国有土地使用证即期发放给丙方。2、资金使用及担保（1）本协议签订 个工作日内，甲方乙方制定详细的动迁安置资金使用计划,提交丙方作为融资及报董事会审批之用。（2）合理使用丙方提供的 3.6 亿元履约定金， 确保在该额度内完成项目用地的一级开发（包括动拆迁、配套建设直至达到“七通一平”）。 不足部分由甲方乙方自行解决。（3）履约定金使用设立专资金项账户，专款专用，丙方对资金账户的使用有决定权。（4）甲方须按照年利率 10%向丙方支付履约定金的资金使用成本，并为履约定金提供以下担保： 53、方案确定（1）协议签订后，甲方
9、乙方向丙方提供村庄基本清况等相关资料，（2）甲方负责协调 x 州市规划部门按照丙方提供的规划方案确定地块的控制性详细规划。3、动迁与场地平整（1）在丙方按照协议支付首笔 3.6 亿元履约定金后 个月内，甲方乙方负责完成地块内全部居民的动迁（以实际签订动迁协议为准）。（2）在丙方支付首笔 3.6 亿元履约定金后 个月内，甲方、乙方负责完成项目地块内全部建筑物的拆除、场地平整、红线外基础设施配套（市政府关于础设施配套文件的规定内容）等事宜的组织实施工作，并承担相应费用与责任，最终达到“七通一平”和可开发标准。其他地上和地下设备设施和附属建筑，包括：通讯、军事、电力、市政、环卫、绿化、公安、交通、航
10、空、消防等，由甲方负责即期迁移，丙方不承担费用。（3）项目地块内的现有企业、事业及经营单位、个体，均由甲方负责处理，丙方不负责还建和还迁安置。4、用地指标与证照申请（1）甲方负责分批申请与落实用地指标，在项目达到可出让标准后：无用地指标限制（旧村动迁改造）的用地净地 亩，甲方负责在 1 个月内将该部分用地按照 万元/亩的价格全部出让给丙方。有用地指标限制的用地净地 亩，甲方负责在 年前将该部分用地按照 万元/亩的价格全部转让给丙方，其中每年出让给丙方的净地不低于 亩。（2）甲方应确保丙方能够按照协议约定的进度取得安置房及商品房建设的一切合法手续,包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可
11、证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。（3）甲方负责协调政府有关部门，允许丙方在保证施工质量和安全的前提下，采用“预先发放全部证照”的方式先期开发建设商品房与安置房，以保证安置房建设进度。65、协调配合工作（1）甲方、乙方负责协调项目运作过程中的有关协助工作，做好各村征地拆迁等各项配合工作，组织和管理好所属的单位、村民，防止发生阻挠工程建设的行为。确保任何单位及个人不得影响丙方进行的工程勘察、没计、施工、验收、销售等正常经营活动。（2）甲方配合丙方申请办理完成项目土地后续规划方案及单体方案的设计报批等一切相关手续。6、规费和税收减免甲方负责落实丙方安置小区和商品房项目的规费和税收减免：（1
12、）免收地方政府及所属部门的各类行业、事业性收费。（2）免收各类市政工程的配套费、碰口费、增容费等。（3）甲方负责协调地方税收部门，免收或者采用先征后返的方式返还：项目开发和物业管理营业税及城建、教育附加费土地增值税、开发期的土地使用税企业所得税地方提留部分房产租赁税7、考虑到项目的开发受到用地地指标及动迁安置等相关事宜对开发建设的影响，甲方负责协调政府相关部门将项目的开发周期暂定为 7 年三、土地价格（一）项目地块的土地总价由两部分的组成，即丙方需缴纳的出让金现金价款（前期提供的履约保证金可抵扣该价款） 亿元和 40.5 万平方米安置房建设投入，土地总价合计 亿元，折合每亩单价 万元/亩。项目
13、地块摘牌后，丙方前期缴纳的履约定金，自动转作土地出让金现金价款。此综合地价已包含地方政府及所属部门（含人防部门）所有收费项，包括但不限于：1、土地、建设、交易、验收相关规费2、环境、卫生、勘探、治安、社保等行政性收费7（二）丙方建设安置小区的全部建设用地，由甲方无偿划拨给丙方，甲方及其它政府机构均不收取综合地价款和所有相关土地和建设、交易费税。（三）如果挂牌时本项目的部分用地指标仍未落实，或出让地价高于协议约定价格，导致丙方无法按约定摘得相关地块，则甲方应退还丙方实际多缴纳的土地价款，并按照年利率 20%支付多缴纳资金的占用补偿费用。（四）安置还迁用房的建筑成本，均作为丙方商品房项目的土地成本
14、。甲方乙方不向丙方支付安置房建设费用。（五）以下土地不计入商品房建设用地面积：（1）城市道路用地及建筑周边退线用地。（2）政府自建或丙方为甲方或甲方指定其他政府代建的社会景观和城市广场用地。（3）甲方对丙方代建上述项目，除按照丙方实际造价外，增加计算 10%造价的综合管理费，折抵甲方商品房地价款。（4）应政府要求保留的怀念堂、xx 小学 。（5）市政配套设施用地（电力、环卫、公安、学校、医院、消防等）。此类性质占地面积，在丙方对商品房项目进行区域规划设计得到地方政府确认后，再行计算修正，并作为核定和计算丙方抵扣综合地价款的计算依据。四、安置房建设约定本协议签定后 个工作日内，甲、乙、丙三方将共
15、同签订安置房建设协议，包括以下内容（一）工期：安置房建设工期自丙方摘牌之日起，丙方确保在 个月内完成居民安置房建设，达到居民回迁条件。如因乙方责任造成工期延后，每延后一天，按 0.3 扣除安置用房的工程造价。（二）建设费用1、安置房的工程建设费用（以下简称工程建设费）是丙方土地成本的组成部分。2、工程建设费用由丙方负责筹集，并按工程建设进度，自行分批次拨付到位。83、工程建设费用总额（入账成本）由甲、乙、丙三方共同认可的评估机构进行评估，后经甲、乙、丙三方共同认可的审计机构确定。4、工程建设费用原则上应按照不低于 元/平方米的标准实施，工程建设费包括但不限于勘察设计费、配套费、土建安装费用、装饰绿化费 等等。（三）建设标准：安置用房建设质量、结构布局、配套设施的标准和要求具体以甲乙丙方签订的安置房建设协议为准。（四）项目建设质量要求：1、甲方、乙方有权对工程质量、工程进度进行监督。2、丙方应采取各种措施确保安置房工程质量，包括选
