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1、临江房地产项目可行性分析报告目 录第一部分 项目市场环境研究 5一、总体市场研究 5二、项目所在区域市场分析 .29三、 竞争项目市场研究 44第二部分 项目消费市场需求分析90一、区域客户群体分析 90二、区域客户群和特征 91三、区域市场消费需求分析.94四、目标消费者分析.96第三部分 项目综合态势分析 115一、项目理解.115二、项目 SWOT 分析117三、项目资源整合和利用.124四、项目核心竞争力分析126第四部分 项目综合发展定位分析128一、项目定位发展方向. 128二、项目整体市场定位129三、项目主题形象定位130四、产品定位130五、项目推广语131六、案名建议. 1
2、33七、项目客户群体定位135八、项目价格定位分析136第五部分 项目开发规划部分 139一、项目总体规划140二、开发计划及开发时间建议 141三、户型设计建议146四、项目附加值的建议151第六部分 项目整体营销推广部署策略 159一、整体营销战略目标159二、整体营销思路159三、整体营销策略161四、整体推售部署168五、入市时机分析172六、销售手段建议175七、销售接待中心现场177八、项目媒体包装策略 181第七部分 临江地产地块的经济效益分析 183一、项目主要经济技术指标183二、预计销售收入184三、项目投资估算184四、项目开发利润分析189五、项目实施进度安排190六、
3、项目投资与筹资计划190七、利润及利润率、收益率测算192第八部分 项目实施的风险评估与控制 194一、项目实施的主要风险因素分析194二、敏感性分析 .196第九部分 综合评价 199第一部分 项目市场环境研究一、总体市场研究1.1 宏观环境分析1.1.1 2012 年 1-11 月广西经济运行情况1-11 月，全区经济运行总体平稳，工业生产稳定增长，固定资产投资较快增长，对外贸易继续回升，财政金融保持增长，居民消费价格平稳。一、工业生产稳定增长1-11 月，全区规模以上工业增加值同比增长 15.9%，比 1-10 月回落 0.1 个百分点，比全国水平高 5.9 个百分点。二、固定资产投资较
4、快增长1-11 月，全区固定资产投资(计划总投资 50 万元及以上项目投资，不含农户)10712.28 亿元，同比增长 25.8%，比 1-10 月回落 0.4 个百分点。其中，计划总投资 500 万元及以上项目固定资产投资同比增长 24.1%，比全国高 3.4 个百分点。三、对外贸易继续回升1-11 月，全区累计进出口总额 263.34 亿美元，同比增长 26.6%，比全国高20.8 个百分点，比 1-10 月提高 4.8 个百分点，其中 11 月份进出口总额 33.86亿美元，同比增长 72.7%，连续两个月大幅增长四、财政金融保持增长1-11 月，全区财政收入 1573.88 亿元，同比
5、增长 14.3%，其中 11 月份财政收入 134.38 亿元，增长 12.0%。五、居民消费价格平稳11 月份，全区居民消费价格（CPI）同比上涨 3.9%，涨幅比 10 月份提高 1.1个百分点，环比持平。1-11 月，全区居民消费价格总水平同比上涨 3.2%，比1-10 月提高 0.1 个百分点。六、工业生产者出厂价格降幅继续收窄11 月份全区工业生产者出厂价格（PPI）同比下降 2.7%，降幅比 10 月份收窄 0.6 个百分点，连续 2 个月收窄，1-11 月下降 2.2%。11 月份工业生产者购进价格下降 1.9%，降幅比 10 月份扩大 0.4 个百分点，1-11 月下降 0.7
6、%。农业生产资料价格上涨 1.2%，涨幅比 10 月份提高 0.2 个百分点，1-11 月上涨4.2%。2008-2012 年广西主要经济增长指标要素一览表数据来源：广西统计信息网小结：截止 2012 年 11 月，全区经济保持了平稳较快增长的良好势头。但是，当前全区项目投资仍然面临较多问题，工业运行仍然存在不少困难，外需依然不足，扩内需调结构的任务仍相当艰巨。1.1.2 广西房地产投资发展态势分析广西商品房价格走势分析名称 2008 年 同比增 长(%) 2009 年 同比增 长(%) 2010 年 同比增 长(%) 2011 年同比增长（%）2012 年（1-11 月）同比增长（%）国内生
7、产总值(亿元)7171.58 12.8 7700.36 13.9 6030.17 13.9 11714.35 12.3 8296.01 11.2工业增加值 2627.39 18.6 2863.84 15.7 2610.50 23.9 3153.48 20.8 3654.88 15.9固定资产投资 3778.1 27.2 5706.7 50.8 6236.78 40. 10143.45 29.1 10712.28 25.8消费品零售总额 2338.45 23.2 2790.7 19.3 2952.94 18.9 3860.73 18.0 3234.65 15.6进出口总额(亿美元)132.84
8、43.2 142.06 7.3 153.48 26.8 233.31 31.5 263.34 26.6居民可支配收入(元)14146 16.0 15451 12 12769 10.3 18854 10.5 15812. 13.1广 西 近 年 商 品 房 均 价 走 势3536 38423733219620852026 25482828 326005001000150020002500300035004000450004年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 2011年 2012年单 位 ： 元 /平 米数据来源：广西统计信息网从上表可看出广西商品房近年来的均价走势：全区商品房均价
9、保持稳步上扬的态势， 2003-2006 年 4 年间广西房地产价格上涨幅度比较平稳，价格涨幅控制在 5%-8%之间； 2007 年虽然国家出台抑制政策，但是广西房地产市场刚性需求依然支撑市场上行，整体价格保持小幅上涨，涨幅为 5.3%。08 年虽然受金融危机影响，但楼市却没有减缓增长的步伐，09 年又出现一个新的台阶。2011-2012 年，国家政策调控力度加大，新政频发，虽一定程度上减缓了房价上升幅度，但仍然无法抑制广西整体房价的上涨。1.1.3 2012 年广西房地产市场简析2012 年，随着国家宏观调控政策的作用逐渐凸显，广西房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资
10、逐月加快，房地产建设规模逐步恢复，商品房销售市场持续升温，房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。预计 2013 年全区房地产市场将保持平稳增长，但受调控政策的持续影响，未来楼市发生重大变动的可能性不大，而随着调控政策的逐步细致化，房价仍会以正常的速度向前发展。1.2 城市总体市场分析1.2.1 贵港市 GDP 增长增速明显2004-2012年 贵 港 市 GDP走 势191.18227.02263.13398.53 438.6527.8 634.4761.312.94 51.76 68.32333.0739.0333.5623.7819.6820.4
11、516.8401002003004005006007008002004年2005年2006年2007年 2008 2009 2010 20112012年国 内 生 产 总 值 (亿 元 ) 房 地 产 投 资 额 (亿 元 )2004年 -2012年 贵 港 人 均 GDP走 势4042 4800 55447945 9386 1022412217 1380515600050001000015000200002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年人 均 GDP(元 ）数据来源：贵港市统计局贵港市近几年来 GDP 总量一直呈增长趋
12、势，我市“十一五”成就辉煌，GDP 五年翻一番多，达 500 亿元，增长 14%。与 2004 年相比，近几年时间，贵港市 GDP 几乎翻了一番，整体增速明显。2004-2012 年，贵港人均 GDP 也几乎翻了四番，2012 年达到了约 15600 元。虽然贵港市近年经济发展迅速，但从当前的 GDP 总产值及人均 GDP产值来看，贵港市经济总量偏少，对房地产的发展促进有限。从 2004 年到 2012 年间，贵港市房地产投资占 GDP 比重由 6.7%增长到 8.9%，速度呈现持续增长，说明贵港市房地产还是为业界投资者看好的。据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占 GDP 比重在 8%10%是合理区间。以贵港市目前 GDP 的增速来看，贵港市房地产仍有投资增长的空间。1.2.2 贵港市固定资产投资与房地产发展社 会 固 定 资 产 投 资 额186.49290.18 346.84429.97528.8612.94 20.
