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1、第二章 物业管理前期介入工作职责与规程第一节 前期介入的架构及职责一前期介入的组织架构和服务内容流程二前期介入人员岗位职责1前期介人物业经理工作职责 1) 就部门收集的项目信息组织项目开发评审，并根据项目情况及评审需要合理安排部门人员做好项目评审前的各项工作，如市场调研、可行性研究分析等，确保醒目开发评审的合理性与有效性。 2) 负责与主要及重大开发商客户的首次联系及沟通工作，介绍推荐前期介入项目部成员 3) 根据项目情况及客户需要进行方案策划工作的指导、安排及组织评审，并及时提供方案给客户，同时根据需要进行提案 4) 安排项目组人员进行项目合作跟进工作，并根据客户需要及时组织提供补充方案，确
2、保客户满意。 5) 根据实际需要组织定期或不定期的工作例会或专题会议。 6) 与客户就项目合作事宜保持密切联系及沟通，安排本项目组成员和开发商代表到物业公司内外在管项目进行实地考察。7) 负责主持前期介入项目的纲领性文件的编制，如重点建议案、物业费测算、管理规约等8) 了解主要项目的工程进度情况，根据需要及时与开发商沟通，安排做好相关配合工作，如物业服务前期招投标指导工作、销售中心服务建议、收楼等各项工作流程的建议 9) 组织方案评审活动，对拟提交给开发商的方案、建议、资料等文件进行针对性、适宜性与说服力等方面的评估。 10) 与公司相关支持部门的专业人员保持密切联系，以求提出最优的前期介入建
3、议，提高将来物业管理的运行效率 11) 审核与本部门相关的质量体系文件及有关管理制度，签发本部门通知、报告、文件等 12) 负责部门属下员工的业务培训工作，并就部门工作中的不足及时联系相关部门组织针对性培训工作，确保部门员工的工作能力满足岗位需要。 13) 编制部门年度各项费用预算，并严格按预算进行控制。 14) 负责协调配合与公司品质管理部、市场拓展部、咨询顾问部等相关部门的业务合 15) 与合作客户保持沟通，定期向客户征求意见，找出工作中存在的不足，井通知相关人员加以改善。 16) 与行业内合作伙伴保持联系与沟通，在不影响公司业务与利益的前提下，彼此提供工作上必要的支持与配合17) 完成总
4、经理及开发商相关领导安排的其他工作2. 前期介入工程主管工作职责 1) 负责前期介入项目中工程建议的编审与评估，针对物业的具体情况，提交具有符合与可实施性的工程优化措施. 2) 负责制订公共区水、电、暖系统的最佳运行方案，报上级审批后组织贯彻实施，进行工程负荷方面的协助定位。 3) 协助工程监理，参加开发商施工监理例会，定期巡视工程现场，做好相关记录。 4) 根据系统的运行情况进行必要的技术改选，制订切实可行的节约能源措施，并保证实施，从而使供电方案最优。 5) 负责房屋设施、设备及场地的各项承接查验、调试、维修和维保工作。 6) 检查、编制工程部各岗位职责以及操作规程，制订设备维修保养制度，
5、发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作，配电室的管理及操作应严格遵守国家标准，严格执行临时 用电答理措施 7) 负责系统的维保工作及制订大、中、小修计划，报送部门经理审批后贯彻实施，按照规定督促填写各类运行及维保记录。 8) 提供技术咨询，指导日常维修工作，重要问题及时报告经理或专业工程师，提出建议或解决措施，认真贯彻执行部门制订或领导下达的维修、保养计划，并组织所辖员工认真的讨论实施，确保安全生产。 9) 负责设施设备方面的资料整理、登记，建立设备台账，对水电费制订管理方案，确保水电运行顺畅。 10) 定时巡视主要部位及其主要设备、设施，发现异常或故障立即采取有效措施及时解决；负责消防自动
6、报警系统、通信系统、楼宇自控系统、保安监控系沧广播系统等弱电系统的运行、维保及管理工作。11）完成上级交办的其他工作。3. 综合管理专员工作职责 1) 负责物业公司或物业管理机构早期的人事、行政工作。 2) 负责编制前期介入活动的财务预算和采购计划、物资计划 3) 按规定办理公司有关证件及工资、劳动方面的年审工作。 4) 负责与物业管理有关的对外协测工作。 5) 负责前期介入的资料收集与整理。 6) 负责组织参观考察方案，协调相关单位，组织项目都对外交流。 7) 负责本部门的例会会议记录、工作计划的总结、收集与整理工作。 8) 负责物业公司接待工作，并负责相关传真、打印、复印的管理。 9) 协
7、助与开发商工程、材料、合约审计等部门对接，参与施工监理， 审核等工作。 10) 协助编制物业管理方案、管理规约以及物业收费标准的测算， 11) 负责开发商及物业公司办公场所安全、保洁等服务人员的管理，技文件规定进行指导，检查和培训。12) 负责销售现场及工程现场的保安. 保洁的统筹管理。 13) 如社区 Vi 标识、垃圾桶、清洁器具、车库标识、信报箱、智能监控、各类护栏，以及办公家具等配套设施的选型，面向市场收集资料，提交挤选方案。 14）完成上级交办的其他工作。4.前期介入市场调查专员工作职责1) 根据部门经理的工作安排，多种渠道收集项目信息并进行整理后及时提交部门经 2) 根据前期介入的工
8、作需要，归纳总结项目信息，根据项目需要提交市场调研需求，完成市场调研工作。 3) 完成部门跟进项目的信息采集工作，为方案策划及费用测算做准备工作。 4) 对房地产市场进行信息收集、整理和分析工作，努力掌握第一手资料。 5) 协助经理对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验，了解同行业其他企业 的经营状况。 6) 负责组织项目方案评审会，根据评审意见及客户意见修改方案。 7) 根据项目概况、客户情况以及部门评审的方案思路撰写项目初步方案，在规定时间 内提交评审。 8) 负责组织召开项目策略重点及拓展方向专题评审会。参加部门经理组织的各种工作 例会或专题会议。 9) 协助经理撰写部门内各种通知
9、 10) 完成上级交办的其他工作。第二节 前期介入工作规范一前期介入工作运作衔接规范1. 目的与职责 (1) 目的 为了更好地服务于开发商的前期开发工作，切实履行物业管理服务职责，明确开发商与物业公司在项目开发、销售、入住等阶段的职责与权限而制订 (2) 职责 开发商负责从人力、物力、财力方面统筹和提供必要的资源，物业公司全力协作，开展前期介入服务工作 2衔接工作主要内容 (1) 规划设计阶段 1) 开发商的权利与义务 邀请物业公司参与项目的规划设计。为物业公司提供项目规划图样供参考。 为物业公司的工作人员提供便利工作条件 听取物业公司工作组的建议或意见，并结合实际情况修改图样，完成规划设计：
10、 向物业公司提供其他有关项目本身的资料. 图样等信息 2) 物业公司的权利与义务：结合物业管理经验，对项目的规划设计等提出合理化建议。按法规要求，对开发商划拨的物业管理用房提出布局和装修建议对项目单体的布局，从安全，实用，便捷，经济等方面提出合理化建议。对项目供水，供电，消防，空调，智能化，安防等系统提供合理化建议。对项目设施，设备的选型，选址，布局等提供合理化建议向开发商项目公司提前或及时提供有关物业管理部门方面的政策变化和变化信息3）规划设计阶段，人、财、物的职责界定：开发商承担此阶段的费用开支。开发商为物业公司的工作人员提供便利的办公场所及设备物业公司负责物业管理服务人员的选派、聘用及培
11、训事项 (2) 项目施工阶段 1) 开发商的权利与义务： 邀请物业公司参与施工阶段的工作，并授权物业公司的工程人员配合监理部门对项目质量进行监管 听取并采纳物业公司提出的有关设备、材料选用及施工质量整改方面的建议 为物业公司的工作人员提供办公场所及住宿。 监督物业公司人员的工作状态，并对不合渐人员提出更换。邀请物业公司对隐蔽工程、单项工程进行验收，并听取其施工整改建议， 2) 物业公司的权利与义务：就介入项目的人员配备、工资薪酬、工作实施方案等报开发商公司审批, 配合开发商监理部门对项目施工实施监管 对项目的各种专业设备、各种建筑材料的选用提出合理化建议 按开发商的要求完成其他需要配合的工作3
12、）项目施工阶段问，财，物的职责界定开发商负责此阶段物业公司介入员工的物业开支。开发商负责为物业公司介入员工提供办公所需的场所及设备物业公司负责此阶段物业管理人员的选拔、培训(3) 项目销售阶段 1) 开发商的权利与义务：对物业公司的销售协作方案进行审定并提出要求, 邀请物业公司参加相关如销售专题会议，参与相应的市场调研或销售推广活动 及时向物业公司反馈客户对物业管理服务工作的需求、期望或建议,对物业公司各类收费标准进行审定。对物业公司管理服务方案及人住资料进行审定审定和签署物业公司提交的前期服务合同。为物业公司提供正常的办公场所川环境。 2) 物业公司的权利与义务：制订项目的销售配合方案并报开
13、发商审定实施， 根据国家及地方性法规对物业管理收费提出测算方案及收费标准,提出井制订前期物业管理服务合同并沟通开发商审签。 提出管理用房位置、面积以及布局和装修方案。编写各类公共管理制度及管理处服务方案等入住资料,协助开发商编写项目房屋使用说明书及房屋质量保证书等文件资料 对项目销售人员进行必要的物业管理方面的培训，确保相关事项达成共识 3）项目销售阶段，人、财、物的职责界定： 开发商负责因配合销售而产生的各类活动、员工加班、物资备料等费用 物业公司负责此阶段安排人员配合销售、维护秩序等事项。 (4) 项目承接查验阶段 1) 开发商的权利与义务： 配合物业公司的工作要求，严格按照国家对竣工项目
14、投入使用的相关标准作为开展承接查验工作的前提条件 在项目承接查验之前，联系物业公司进行沟通协商，明确承接查验的流程、内容及标准。 向物业公司的工作人员提供工程设施设备的技术知识培训，提供完整技术资料： 对验收不合格的事项采取整改措施并督促责任单位按时进行整改。 2) 物业公司的权利与义务： 与开发商充分沟通，确保承接查验工作的前提条件满足整改要求的实施及承接对物业公司的工作人员进行必要的培训及项目现场踏勘。根据与开发商约定的时间进度安排，对项目进行承接查验 对验收中发现的问题以书面的形式上报开发商，并监督整改将验收合格且开发商同意移交的物业及设施，设备进行接收，并确保正常工作 3）项目承接查验
15、阶段，人，财，物的职责界定开发商承担因承接查验而产生的人、财、物方面费用支出。 开发商负责备施工方的联络及组织验收事项 物业公司负责此阶段人员的培训，落实人员参与现场验收等事项(5) 项目入住阶段 1) 开发商的权利与义务： 审定物业公司在此阶段的工作方案并提出要求核定物业公司的人员配置方案及工资. 福利. 奖金等费用方案，对物业公司正常办公所使用的用品、材料等进行审批及核销。对物业公司管理费、停车费等费用的收取进行考核支付空置房及开发商主动减免的业主的物业服务费，界定开发商相关产权物业的使用、经营、广告等收益的归属权负责处理物业承接查验和业主收楼时提出的问题及合理要求 2）物业公司的权利与义
16、务：按照开发商规定的时间组织业主的入住工作。建立园区物业管理客户服务系统，保障各项服务工作顺利进行对业主反映的各类问题，及时做好沟通解释和协调工作做好装修管理及按照管理服务方案开展日常服务工作，按照标准规定，收取物业服务费及停车服务费等, 项目人住阶段，人、财、物的职责界定，并确保正常运作, 3）项目入住阶段，人，财，物的职责界定：开发商负责此阶段管理服务工作的费用支出物业公司负贵人住人员培训、落实人员招聘、提供验楼服务，井协助开发商做好入住场地布置、物资搬运、秩序维护等事项。 (6) 项目保修则阶段 1) 开发商的权利与义务： 与各施工安装单位、物业公司签订三方保修合同对物业公司及业主提出的房屋及设施、设备质量或故障问题，联系供应商及时处理实求施工单位或供应商及时处理物业公司及业主提出的维修及故障申请要求施工安装单位对常用的建材、配件等提供详细的采购及供货信息 根据实
