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1、0房地产评估 4 种方法标准及实例（一）市场比较法 2一、市场比较法简介 2二、市场比较法的计算步骤及计算方法 3三、市场比较法的实际运用 4（二）成本法 7一、成本法简介 7二、成本法的计算步骤及计算方法 7三、成本法的实际运用 9（三）收益法 19一、收益法简介 19二、收益法的计算步骤及计算方法 19三、收益法的实际运用 21（四）假设开发法（剩余法） 31一、假设开发法简介 31二、房地产估价规范中假设开发法的计算步骤及计算方法 31三、假设开发法在实际运用中的几种情况 321（一）市场比较法一、市场比较法简介市场比较法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观、适用性广、容易把握
2、的评估方法。其基本公式是： P=P o K其中：P 为评估价格；Po为参照物市场价格；K 为市场比较法的修正系数。1、适用条件。该方法的前提是有活跃的房地产市场，以及公开公正的市场交易环境。随着房地产市场不断发展完善，为市场比较法的实施提供了比较有利的条件，但由于房地产本身的独特，不管市场多么活跃，有多少交易案例，要找到与待估房地产完全一致的交易案例是不可能的，必须进行差异修正，而修正系数的确定总是带有一定的主观性，从而使市场比较法在房地产评估中受到一定程度的限制。2、适用范围。它只要用于普通的住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等具有广泛市场交易的房地产类型，而对一些较为特殊的房地产，如：占据特殊
3、位置或具有特殊地位的标志性房地产建筑，风格独特的古建筑等则难以采用市场比较法进行评估。3、市场比较法的因素差异修正在市场比较法评估中，首先要做的就是选择恰当的交易案例，其次是对每个案例成交价格进行修正，最后综合修正结果确定待估房地产价格，市场比较法评估的工作流程如图 1 所示。待估房地产交易案例 1交易案例交易案例 3交易案例 2交 易 情 况 修正区 域 因 素 修正个 别 因 素 修正人本、智能化及品牌等无形因素修正交 易 日 期 修正 待估房地产价格比较图 1 市场比较法评估程序示意图2二、市场比较法的计算步骤及计算方法1、运用市场比较法估价应按下列步骤进行：（1）搜集交易实例；（2）选
4、取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）求出比准价格。2、运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：（1）交易双方情况及交易目的；（2）交易实例房地产状况；（3）成交价格；（4）成交日期；（5）付款方式。3、根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产；（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4、选取可比实例后，应
5、对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：（1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵和面积单位。注：（1）统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；（2）不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或购买情况下的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或一方
6、对市场行情缺乏了解的交易；（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；（6）相邻房地产的合并交易；（7）特殊方式的交易；（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其他非正常的交易。注：（1）当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；（2）对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。6、进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给
7、予调整。37、进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。8、进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规
8、划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。9、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。10、选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。11、市场比较法的原理和技
9、术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。三、市场比较法的实际运用案例：估价对象为位于海淀区阜成路58号“新洲商务大厦”二层209、213号办公用房，房屋总建筑面积为494.07平方米，所在写字楼建成于2002年，地上8层，地下2层。为甲级纯写字楼。大厅及楼上公共部分均进行精装修, 运 用 市 场 比 较 法 求 取 估 价 对 象 的 房 地 产 价 值 如 下 : 根据本公司掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,选取与待估对象类似的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正。根据待估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置，选取交易案例：案例一：“新洲
10、商务大厦”写字间二手交易案例，单价13500元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。新洲商务大厦位于海淀区阜成路58号，临阜成路，为甲级写字楼，建成于2002年，由专业物业公司管理。案例二：“慧科大厦”写字楼项目交易案例，均价16000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。慧科大厦位于海淀区五棵松32号，临西四环，为甲级写字楼，建成于2007年，由专业物业管理公司管理。案例三：“世纪经贸大厦”写字间二手交易案例，单价15000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。世纪经贸大厦位于海淀区西三环北路72号院，临西三环，为甲级写字楼，建成于2004年，由专业物业管理
11、公司管理。比较过程如下：表一：因数条件说明表待估对象及可比实例比较因素内容 待估对象 案例一 案例二 案例三交易价格 13500 16000 15000交易时间 2007.10 2007.10 2007.10 2007.10交易情况 正常 正常 正常 正常办公聚集度 较聚集 较聚集 较聚集 较聚集区域因素 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷4待估对象及可比实例比较因素内容 待估对象 案例一 案例二 案例三基础设施及公共服务设施完善程度 较完善 较完善 较完善 较完善自然和人文环境状况 较好 较好 较好 较好写字楼档次 甲级 甲级 甲级 甲级临街状况 临阜成路 临阜成路 西四环 临西三环
12、物业管理 专业物业 专业物业 专业物业 专业物业建成年代 2002 2002 2007 2004公共部分装修状况 精装修 精装修 精装修 精装修房屋买卖状况 二手房 二手房 新房 二手房交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 便捷所处环线位置 三、四环 三、四环 三、四环 二、三环个别因素室内装修状况 普通装修 普通装修 毛坯 普通装修表二：比较因素条件指数表待估对象及可比实例比较因素内容 待估对象 案例一 案例二 案例三交易价格 13500 16000 15000交易时间 100 100 100 100交易情况 100 100 100 100办公聚集度 100 100 100 100交通便捷度 10
13、0 100 100 100基础设施及公共服务设施完善程度 100 100 100 100区域因素 自然和人文环境状况 100 100 100 100写字楼档次 100 100 100 100临路状况 100 100 102 102物业管理 100 100 100 100建成年代 100 100 102.5 101公共部分装修状况 100 100 100 100房屋买卖状况 100 100 103 100交通便捷度 100 100 98 100所处环线位置 100 100 100 103个别因素室内装修状况 100 100 97 100表三：因素比较修正系数表待估对象及可比实例比较因素内容案例一
14、 案例二 案例三交易时间 100/100 100/100 100/100交易情况 100/100 100/100 100/100办公聚集度 100/100 100/100 100/100交通便捷度 100/100 100/100 100/100基础设施及公共服务设施完善程度 100/100 100/100 100/100区域因素 自然和人文环境状况 100/100 100/100 100/100写字楼档次 100/100 100/100 100/100临街状况 100/100 100/102 100/102物业管理 100/100 100/100 100/100个别因素 建成年代 100/10
15、0 100/102.5 100/1015公共部分装修状况 100/100 100/100 100/100房屋买卖状况 100/100 100/103 100/100交通便捷度 100/100 100/98 100/100所处环线位置 100/100 100/100 100/103室内装修状况 100/100 100/97 100/100修正房价 13500 15630.07 14136.2求取上述三个比较案例比准价格的平均值:(13500+15630.07+14136.2)/3=14422.09（元/平方米）取待估对象比准价格为14422.09元/平方米。6（二）成本法一、成本法简介成本法也称
16、重置成本法，是以重新建造与待估房地产相同或类似的建筑物所应花费的成本为基础，扣除与新建建筑物相比较的损耗，加上基地地价来确定待估房地产价格的方法，一般它总是针对现存房地产而言的，评估的基本公式为：房地产评估价格=土地重置成本+建筑物重置成本-土地与建筑物的累计损耗1、成本法评估的基本模型广义的房地产成本法评估的基本公式有以下三种：（1）新开发土地成本法评估公式：新开发土地价格=取得开发土地的费用+开发土地所需的费用+土地开发应获得的利润及应纳税金；此方法在三通一平、七通一平及拆除旧建筑再整理出售的土地评估中运用较多。（2）新建房地产成本法评估公式：新建房地产价格=取得土地费用+建筑物建筑费用+利润+应纳税金；其中利润包括土地与建筑物两部分。（3）旧房地产成本法评估公式：旧房地产价格=土地重置成本+建筑物重置成本-累计损耗在此过程中，应该注意以下两个问题：1.1 建筑物重置成本的确定重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本两种，由于价值是由功效确定的，因此，建筑物的重置应该强调功能的重置，随着市场经济体制的建立与逐
