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1、经营性物业贷款管理办法解读及案例分析前言“经营性物业贷款”是我行于 2005 年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过 4 年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了 3 次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。第一章 产品概述一、 产品定义定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营
2、性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。在实践中，有几种情况需要注意：产权人与借款人分离的情况。判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。产权人与经营权人分离的情况。判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，
3、就是借款人与产权人分离的情况。2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的 80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。二、 产品特点1、期限长。经营性物业贷款期限一般可为 10 年，最长可以达到 15 年。如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币
4、政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。2、用途宽泛。经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金” 。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。3、客户定位层次较高。经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾馆、大型商业物业等高端物业。这类物业普遍投资比较大、投资回收期长，往往要求物业持有人，具备相对较强的综合资金实力
5、，来满足物业前期经营的现金流需要。而我们这款产品，较好地满足了这些优质客户盘活固定资产的要求，为我行争取、营销这些高端客户，提供了颇具竞争力的营销手段。三、 业务现状及展望省分行于 2006 年初正式开办经营性物业抵押贷款以来，成功营销了一大批颇具影响力的商业客户，其中包括国大雷迪森、开元名都大酒店、浙江世贸君澜大饭店、国际会展中心等，2006 年当年发放贷款金额超过 39 亿元，在同业中引起了巨大震动。经过近 4 年半的努力，该项业务已经在我省信贷业务中占据了稳定地位。截至2010 年 5 月底，已累计发放贷款 143 亿元，实际余额数 92 亿元，约占整个房地产贷款的 1/4。现有存量的经
6、营性物业抵押贷款中，物业经营形态以宾馆酒店和商业为主，分别占到 47.7%和 46.5%，办公用房相对较小，约占到5.7%。目前全省已有 8 个地区开办了此项业务,其中杭州约占 55%。从发展的角度来看，经营性物业贷款能在不长的时间内，发展到现在的规模，充分说明了这个产品所具备的生命力。而随着经济的总体向上，资产价格的不断走高，信贷需求以及市场机会将会不断地孕育产生，经营性物业贷款这块市场，很有可能会演变成为各家商业银行短兵相接的一个重要战场。要把握契机，在竞争中取得优势地位，必须要依托在座各位的共同努力。第二章 准入要求一、 区域进入限制经营性物业抵押贷款最初的试点城市仅有北京、上海、天津、
7、广州、深圳、南京、杭州等七个，随着产品的成熟发展，可进入区域已经逐步放大，但仍有具体的限制，目前我省可进入的区域规定如下：A、地级城市：可进入杭州、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华、舟山。B、县级城市：可进入全国百强县内项目。C、其它区域确有优质项目需要开办的，需上报总行（房地产信贷部）审核同意；D、总行直管客户及其直接或间接控股子公司的优质物业项目可以不受上述区域准入范围限制。二、 借款主体贷款对象：借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。客 户 基 本 条 件 ：A.具
8、 有 贷 款 证 （ 卡 ） ， 并 在 我 行 开 立 基 本 账 户 或 一 般 账 户 ， 信 用等 级 原 则 上 在 AA 级 （ 含 ） 以 上 ， 无 不 良 信 用 记 录 ；B.产 权 清 晰 、 法 人 治 理 结 构 健 全 、 经 营 管 理 规 范 、 财 务 状 况 良 好 ；C.属 于 房 地 产 开 发 企 业 的 ， 应 取 得 房 地 产 开 发 主 管 部 门 核 发 的 房地 产 开 发 企 业 资 质 等 级 证 书 ， 并 办 理 年 检 手 续 ；D.所 有 者 权 益 在 8000 万 元 （ 含 ） 以 上 ， 注 册 资 本 及 实 收 资
9、本5000 万 元 以 上 ； 县 域 客 户 所 有 者 权 益 不 低 于 5000 万 元 ， 其 中 实 收 资本 不 低 于 3000 万 元 。E.主 要 股 东 或 实 际 控 制 人 经 营 业 绩 良 好 ， 综 合 实 力 较 强 ；F.拥 有 经 营 性 物 业 产 权 ， 持 有 合 法 、 有 效 的 房 产 所 有 权 证 ；G.董 事 会 或 相 应 决 策 机 构 同 意 将 其 拥 有 的 经 营 性 物 业 作 为 贷 款 抵押 物 ；H.同 意 与 我 行 签 订 项 目 资 金 监 管 协 议 ， 承 诺 物 业 经 营 所 产 生 的 资金 结 算 、
10、 代 收 代 付 等 中 间 业 务 在 我 行 办 理 ， 接 受 我 行 对 物 业 经 营 收 入 、支 出 款 项 的 封 闭 式 监 管 ；解读：办法列出了 9 条关于客户需要具备的基本条件，归纳起来主要是两方面的要求，一方面是合法性要求，这与我行其他贷款对主体的要求基本相同，唯一不同的是，我行其他贷款管理办法中并未要求承贷主体必须具备法人资格，而办法明确要求借款人具备法人资格，合伙制企业就不是法人，严格意义上来说，不能对合伙制企业等非法人组织发放经营性物业抵押贷款；另一方面是经济实力方面的要求，在现行掌握标准上与办法规定有一定出入，请大家注意：A、 办法规定客户信用等级原则上在 A
11、+（含）以上。根据最新政策，实际掌握的要求是 AA（含）以上。B、 办法规定客户所有者权益 8000 万元以上，并未对注册资本作出要求，但实际掌握的要求还包括注册资本及实收资本需在5000 万元以上。县域客户所有者权益不低于 5000 万元，其中实收资本不低于 3000 万元。注：上述特殊要求出自于中国*银行房地产行业信贷政策农银发【2010】23 号文件。三、 物业条件“经营性物业”是本贷款品种的核心所在，所以对物业的要求和限定相对较多，我把具体的一些规定在这里做一个归纳介绍：1、地理位置要求： 物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流
12、、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽 。本产品主要针对的物业，要求尽可能位于一些相对成熟区域，能够给物业经营提供一个良好、稳定的经营环境，这对于判断物业经营收入预期、以及物业价值能否稳定增值的是一个重要条件。2、物业类型及标准。A、商业营业用房：商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于 1 万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；B、办公用房：写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；C、宾馆酒店：应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建
13、设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；注意：以前只允许进入已经取得四星级及以上的酒店，但考虑到有一些新建的酒店，由于经营时间尚未达到星级参评的要求，办法将此类酒店物业也纳入了可以进入的范围。 D、酒店式公寓：经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于 80%；E、SHOPPING MALL（大型购物中心）：进入标准参照商业物业。F、工业和仓储用房：用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等。面积不小于 5 万平方米。G、混合业态的物业：应至少满足以上一个条件；说明：总体而言，经营性物业
14、贷款主要针对的物业，还是以高端物业为主，所以在建筑规模、建造标准上以及经营情况方面做出了较为明确的限制，但相比以前的办法，也有一定放宽，随着经营性物业贷款的逐步成熟，抵抗风险的能力也在增强，逐步扩大可进入物业的范围，有利于把这个优势品种进一步做大，这也有可能将来政策发展的趋势。3、物业经营情况。办法要求物业必须是“ 已竣工验收并投入运营，经营管理规范、现金收入稳定、现金流充裕、综合收益良好 ”， “市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势 ”。新办法只是针对物业经营情况做了一些概念性的要求，放宽了以前对物业经营期限方面的限制，但在我们选择项目营销时，必须关注“成熟经营物业”的问题，这里强调的成熟经营
15、，应该包括两方面的内容：一方面是指物业本身的经营期是否够长，租金价格是否已经较为稳定；另一方面也需要判断物业所处的区域内，商业氛围是否已经成熟，是否能够为物业的持续经营提供支撑条件。这对我们判断第一还款来源是否充足是非常必要的。对于一些新兴区域的新建项目，还是需要谨慎介入，尤其是一些新建的专业市场。4、物业的整体性要求。从经营性物业抵押贷款开办以来，我们一直强调物业需要具备相对的完整性。在办法中，也有多处提及，其中在物业所具备的基本条件中要求物业“ 具有较强的变现能力，有利于整体处置 ”；在对工业、仓储用房用于抵押时，要求“ 借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押 ”等等。我们强调物业需
16、要具备相对完整性，主要原因有二：、缺乏完整性的物业，有可能影响物业整体功能实现，不利于整体变现。这点比较好理解，比方说酒店物业把大堂部分排除在我们经营性物业抵押的范围以外，办公用房抵押时，不把对应的地下停车位列入我们的抵押范围等等，这些情况在抵押物变现时就会碰到问题，会影响到受让人以后的生产经营。、完整性缺失会直接影响物业的正常经营，导致预期的第一还款来源的无法实现。这里我们举个例子，我们有做过一个项目，借款人拥有一幢 4层商业建筑，总建筑面积约 4 万方，其中 2-3 层有 6000 多平米的铺面以承诺回购方式出售给了 200 多个业主。贷款申报时，正好处于承诺回购到期阶段，借款人计划完成回购后将物业统一经营。项目从借款人实力、抵押率以及现金流估测都没有问题，但最终的情况却令人比较失望，由于一小部分小业主不愿意出让产权，导致物业无法整体经营，空置了近 2 年多时间。所以，我们在选择项目、确定抵押方案时，要充分地考虑物业整体性方面的要求，尽可能选择整体性比较强的、正常经营不受制
