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1、I摘 要财政部于 2006 年 2 月颁布的企业会计准则第 3 号投资性房地产中首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对该资产计量中引入了公允价值。规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本计量和公允价值计量两种模式。公允价值计量的引入，对投资性房地产具有重要意义。本文首先对投资性房地产、公允价值和投资性房地产公允价值的含义进行界定，作为本文的研究基础；结合会计发展的内在规律和我国经济发展的现实状况阐述投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性，进一步探讨了采用公允价值计量投资性房地产对企业的影响；文章最后对造成目前投资性房地产公允价值计量困境的原因进行了分析，并提出若干对
2、策建议。关键词：公允价值 投资性房地产 应用IIAbstractFebruary 2006, Ministry of Finance announced for the follow-up measures of fair value measurement in Accounting Standard for Business Enterprises No. 3 - Investment Property may use cost measurement or fair value. This is the first time to make real estate investment
3、as a separate asset to be confirmed, and the first time to introduce fair value in measurement of assets. The introduction of fair value measurement has a significant meaning for real estate.This essay discusses the meaning of investment real estate, fair value and the fair value of investment real
4、estate, as a basis for further study in this article. Combined with the development of the internal accounting rules and the reality of Chinas economic development situation, this essay discusses the necessity and feasibility of measurements of investment property fair value and the impact of using
5、fair value of real estate investment upon the enterprise, etc. At last, this essay analyses the cause of a pretty pass is the measure of real estate investment, and advanced reasonable proposals.Keywords：Fair value measurement Real estate Application1投资性房地产准则公允价值计量模式探讨1 公允价值概述新会计准则中的公允价值与国际会计准则之间保持了
6、较高的协调性，如何理解公允价值，我们可以综合国际上各种不同会计组织对公允价值的定义，来加深理解。公允价值有着多种定义。我国企业会计准则对公允价值的定义是，在公平交易中熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额；国际会计准则委员会(IASC)将公允价值定义为，在公平交易中熟悉情况并自愿的各方之间交换一项资产或负债时所采用的金额；美国财务会计准则委员会(FASB)将公允价值定义为，资产或负债在熟悉情况、没有关联的自愿参与者的当前交易中进行交换的价格：金融工具国际联合工作组认为，公允价值是指在计量日由正常的商业考虑推动的，按照公平交易出售一项资产时，企业收到的或解除一项负债时应付出的价格的估计。
7、从各种定义可以概括出公允价值的基本特征：交易双方平等、自愿、熟悉情况是构成公允价值的三大要件；公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定；形成公允价值的交易和交易双方，并不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方；公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。综上所述，公允价值并非是一种独立的计量属性，它的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使其成为一种复合(或综合)的计量属性并表现为多种形式，即现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等。传统计量属性之间有的仅仅在于时间角度和资产估价角度的不同，属性之间有时也是相通
8、的或是密切联系的。例如，现行市价和现行成本，实际上是一个计量概念，对购买者而言是现行成本，对出售者而言则是现行市价，二者均是交易价格，差别仅仅在于资产估价的角度不同而已。又如，现行成本和历史成本，在资产初始计量时，现行成本就等于历史成本，或者说现行成本一旦计2量完成就成为了历史的范畴了。现行市价和历史收入也是如此。未来时态的计量属性则更强调价值的估计性质，因为未来是尚未实际发生的，只能是估计的价值。在传统的计量属性中，却没有强调交易价格形成的市场环境，也就是说，在清算状态、关联状态或非正常商业活动状态产生的交易价格原则上也可以作为非公允价值计量属性的计量内容，于是为管理层操纵盈余预留了空间。公
9、允价值计量概念的出现，从市场交易环境的角度对“现在状态”的计量属性规定了“第三维度” 。这样，无论是现行成本、现行市价、可变现净值，还是未来现金流量的现值，只要符合非强迫、非清算、非关联的正常商业活动的市场状况，即公允的市场环境，它们就是公允价值，于是，传统的现时计量属性成为公允价值的替代计量属性也就容易为人们所理解了。如果说不同维度分类的会计计量可以看成是独立的会计计量属性，那么以公允市场环境为分类维度的公允价值也应该是一种独立的会计计量属性。2 投资性房地产准则中公允价值的应用2.1 投资性房地产概述2.1.1 投资性房地产概念及特征我国企业会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增
10、值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。国际会计准则委员会（IASC）对投资性房地产的解释是：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。而英国会计准则委员会（ASB ）则认为：投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的
11、房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。上述定义存在差异，但其中都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重3功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产相比，最大的差别表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。2.1.2 投资性房地产的分类首次执行投资性房地产准则的企业要按照准则定义对公司资产进行重新分类，将符合定义的资产从原有科目中分离出来，列入投资性房地产科目。根据新准则的规定，投资
12、性房地产的具体范围限定为“已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物” 。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别，将所持有的投资性房地产分离出来。2.2 投资性房地产准则对公允价值计量模式的相关规定2.2.1 投资性房地产后续计量引用公允价值在新准则公布之前，实务界习惯将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其预计使用年限计提折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。数年后，投资性房地产的市场价值不仅可能高出其账面价值，甚至可能超过购买价格，显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，不利于会计报告使用者了解企业的真实情况，给企业进行操纵利
13、润提供了很大的空间。而新准则规定，投资性房地产在初始确认时按照取得时的实际成本计量，但在后续计量时允许企业选择采用成本模式或公允价值模式。若采用公允价值模式计量投资性房地产，应当满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。其中， “活跃的市场”是指同时具有下列特征的市场： 市场内交易对象具有同质性； 可随时找到自愿交易的买方和卖方； 市场价格信息是公开的。（2）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。4因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企
14、业，在新会计准则下，首先，就是要按照其持有目的的不同，将资产重新分别归类如下：存货，企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产，企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。可见，投资性房地产准则对不同类型的房地产企业的影响是不尽相同的。对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。
15、2.2.2 投资性房地产计量属性选择须慎重近年来，伴随着我国经济的发展，我国物业升值迅速。一旦采用公允价值来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大提高企业的净资产和当期净利润。然而，鉴于成本模式与公允价值模式间的差异较大，企业在选择作为投资性房地产单独核算的计量属性是当慎重对待，不宜盲目选择“公允”而背弃“成本” ，这是因为：（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；（2）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第 28 号会计政策、会计估计变更和差错更正处理；（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。若企业选用公允
16、价值模式计量，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，减值准备不再适用，并且将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。2.3 投资性房地产准则中公允价值的具体应用判断一项资产是否属于投资性房地产，重要的原则是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能将“投资性房地产”产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，则可以将该资产单列为投资性房地产。5企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类。按照本准则的规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。2.3.1 初始计量（1）外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同。（2）将存货和自用资产转为出租。具体分下列三种情况，分别阐述：房地产开发商将开发
