总承包合同管理的建议

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1、中国泛海控股集团合同监管总部- 1 -总承包合同管理建议（讨论稿）合同监管总部结合北京泛海国际居住区项目管理实践，并考虑集团房地产建设项目的管理特点，提出以下总承包合同及造价管理方面的建议，谨与各位同事交流。一、总承包负责制合同体系（一） 总承包负责制合同体系是目前国际、国内最常用的合同管理体系，是大中型建设项目，特别是酒店、办公楼等公建项目管理中的优先选择方案，总承包一般是选择土建单位，指定分包单位与总承包签订合同。（二） 业主的合同关系1. 业主 (甲方 )总承包方(乙方) 总承包合同2. 业主 (甲方 )独立分包(乙方) 独立分包合同3. 业主(丙方)总承包方(甲方)指定分包(乙方) 指

2、定分包合同4. 业主(甲方)甲供供应商(乙方) 甲供供应合同5 业主(甲方)工程顾问(乙方) 服务合同（三） 总承包方的合同关系1. 总承包方(乙方)业主(甲方) 总承包合同中国泛海控股集团合同监管总部- 2 -2. 总承包方(甲方)指定分包(乙方) 业主(丙方) 指定分包合同3. 总承包方(甲方)甲指供应商(乙方) 甲指供应合同（四） 酒店、办公楼及商业等公建项目专业性较强的专项工程，如精装修、幕墙、钢结构、消防、暖通、弱电、变配电、电梯安装等由业主负责招标工作（也可以是业主与总承包联合招标） ，选定分包商。总承包方作为甲方、指定分包作为乙方直接签约。业主可以作为丙方以见证人的身份在合同上签

3、字确认，业主仅有按合同规定的付款方式付款的义务，对甲乙双方在合同履行中发生的任何经济纠纷不负连带责任。从而增加总承包方的照管协调责任，降低业主责任与风险。（五） “指定分包”是指由甲方指定（包括但不限于指定单位、价格、工期、付款方式等合同条件） ，总承包方审核同意，并由总承包方与其签订合同，进行专业工程施工的单位。所以，在总包合同内应明确提出招标人关于指定分包工程的相关合同安排。（六） 指定分包三方协议方式与两方协议方式比较：1. 指定分包的合同安排不会额外增加总承包管理费；2. 指定分包的合同安排增加了总承包单位的工程产值，但不会额外增加税金（总包提供完税证明，指定分包单位不需为相同工作中国

4、泛海控股集团合同监管总部- 3 -内容重复缴税） ；3. 在发包方确认总承包签证的指定分包工程进度款后，发包方可以直接支付指定分包单位工程款；4. 由于发包方希望直接支付指定分包单位工程款的客观原因，发包方可以要求在分包合同内执行三方签署，但发包方在此等三方签约合同内仅作为见证方签署，即除了履行付款责任外，与分包单位之间不存在任何合同关系；5. 因为是总包方直接与指定分包方签订合同，所以总包方对分包方的管理责任就不仅仅是配合和服务，从合同的法律角度看，总包方要对指定分包工程的安全、质量、进度等一切管理要素负责。6. 总承包方对各指定分包的有效协调将有利于减少大量因各分包间设计矛盾、工序颠倒、技

5、术搭接等原因发生的不必要的报损及变更洽商，有利于控制成本。（七） 在北京泛海国际居住区项目上，门窗安装、弱电、电梯安装等工程，发包方都是作为主签约单位，直接在分包合同内签约的。这样大大增加了发包方的项目管理协调难度和工作量。因为总承包与各分包单位没有直接的合同关系，增加了因项目管理、工期、质量、安全及经济索赔等方面的责任追溯到发包方的机会，增加了业主风险。中国泛海控股集团合同监管总部- 4 -（八） 建议在总承包合同文件中明确，所有指定分包单位均是总承包工程的一部分，总承包方应视同自己本身的分包单位一样管理指定分包单位，按合同要求完成有关工程。明确项目工程管理、进度控制管理、质量控制管理、等方

6、面的各方责任与界面。（九） 发包方直接支付指定分包单位工程款，仍然直接管理指定分包工程的进度、质量等，只是名义上将其看作总承包的内部单位。故上述的签约方式在任何方面均不减弱发包方的管理权限和力度，同时却能减免总承包方及指定分包单位在工期延长及经济索赔等方面追朔到发包方的责任。二、总承包工程开工前，建议桩基础、土方开挖及围护结构工程单独分包（一） 因总承包工程招标对图纸设计进度要求较高，而且招投标时间要求较长，如果发包方出于建设项目尽快开工、缩短工期考虑，可以先安排桩基础、土方开挖及围护结构合同。（二） 首先安排桩基础、土方开挖及围护结构合同的招投标及定标工作，可以为总承包工程招标文件和工程量清

7、单等编制、考察、入围资格审查等工作留出充分的时间，使得招标人可以细致的进行总承包工程的招投标组织及定标工作。（三） 施工准备工程(即降水及护坡工程) 由专业施工单位执行施中国泛海控股集团合同监管总部- 5 -工，有利于保证工程质量及降低建造成本。三、酒店、高档公寓等物业发展项目，建议由精装修承包人作为总包代理人（此方式有待商榷）（一） 鉴于目前集团开发建设项目以高档住宅、写字楼、酒店等为主，总承包施工单位负责的土建结构工程部分完成之后还有大量的精装修工程内容，为了能使此类工程剩余的工作更加顺利进行，可以考虑在总承包合同内特别安排室内精装修工程承包人作为总包代理人（即：代总包） ，对余下工程进行

8、统一管理及协调。（二） 若此，发包方应当要求总承包单位在竞标报价时，充分考虑代总包的合同安排对其总包服务内容和费用的影响。在总承包合同文件中，明确总包与代总包在项目工程管理、进度控制管理、质量控制管理、等方面的责任、义务与合同界面。（三） 总包代理人资格需由总承包单位授权。四、酒店、写字楼、公寓等物业发展项目，建议机电安装工程按指定分包工程处理（在总包招标时具备招标条件的应尽量纳入总包范围）上述类型的项目中，机电工程为专业工程，不宜由总承包单位施工，建议按指定分包合同处理，优点如下：（一） 机电工程前期的工作仅涉及预留预埋，在总承包方完成地中国泛海控股集团合同监管总部- 6 -下室底板浇筑前，

9、机电分包合同的定标既能满足工程进度的要求；若届时仍不能定标，发包方亦可指示总承包方代理进行有关的预留预埋工作，待机电分包合同定标后，再由总承包方与机电分包单位在发包方的协调下对已完成的预留预埋工作履行交接手续。所以即使在整个地下室结构工程完工前发包方才完成机电分包合同的定标，仍能满足工程进度的要求。（二） 这样发包方得以有时间，详细的确定机电工程的技术规范、主要设备/材料的选型及招标图纸审查等工作；避免因招标文件的标准要求含糊导致投标价格的非合理性偏高及日后材料设备样品审批之困难。（三） 发包方及各总承包投标单位均能集中精力于结构工程的招投标及定价工作，若将机电安装工程合在一起进行招标，则总承

10、包投标单位出于回标时间要求紧急考虑，定会加大投标风险考虑，从而引致发包方增加不必要的成本开支。（四） 一般来说，总承包工程均是由以土建工程为主的，具有总承包施工资质的单位负责，若总承包方自行承担的工程范围亦包括大量机电工程，则以土建施工为主的总包单位往往是要求其集团公司内部或外部的其它机电安装施工单位报价，然后在报价的基础上增加其自身的有关费用，因而会导致发包方产生不必要的增加成本开支。中国泛海控股集团合同监管总部- 7 -五、总承包工程的材料设备采购（一） 总承包工程材料设备采购方式分类：1. 甲供2. 甲指乙供，包括：（1） 甲方指定价格、指定品牌，乙方供应（2） 甲方确定技术要求，指定价

11、格，乙方供应（3） 甲方确定技术要求，指定至少三个同档次品牌，乙方供应3. 乙供（二） 原则上，所有总分包工程招标中关键的、对成本影响较大的业主认为必须自己控制的主要材料设备，业主均保留甲供或甲指乙供的权利。集团公司已经下发了建设工程甲供、甲指乙供材料的分类指导原则，甲供材料和乙供材料的采购方法已经明确了，但甲指乙供材料的三种方式如何应用，仅就泛海国际居住区的经验与大家交流。1. 对建筑质量至关重要且造价比重大的甲指乙供材料，建议按甲方指定价格、指定品牌，乙方供应的方式采购，例如防水材料、墙外保温材料等2. 对于技术要求、国家规范标准明确的甲指乙供材料，建议按甲方确定技术要求，指定价格，乙方供

12、应的方式采购，例如钢筋、商品混凝土等。中国泛海控股集团合同监管总部- 8 -3. 对于技术要求、国家规范标准明确但甲方须控制产品档次的甲指乙供材料，建议按甲方确定技术要求，指定至少三个同档次品牌，乙方供应的方式采购，例如镀锌钢管、PVC 管、离心铸铁管等。4. 第 1 种方式应把握抓大放小、把握关键的原则，安排好采购工作量，例如泛海国际 5-8#地块，因为总承包招标时没有市场竞价、没有确定价格的特殊原因，除甲供材料之外几乎所有材料甲指乙供，且其中绝大多数是甲方指定价格、指定品牌，乙方供应的供货方式，例如隔墙砌块、隔墙板等都需要山海天指定品牌、价格，极大地加大了山海天的招标工作量，总包单位也意见

13、比较大，下发品牌价格项目公司也不好落实，不利于项目管理实效。如果日后杭州、上海、武汉及青岛项目陆续开工，问题将更加严重。5. 在总承包工程招标时，技术要求明确的甲指乙供材料设备，建议选择适当的方式在总包合同中明确，价格尽量包死，若因市场变化确需调整价格的，应约定价格调整机制（详见 5.3 条） 。6. 此外，总包招标时确因技术条件不明确，业主无法定价，发包方无法报价的甲指乙供材料设备，只能在日后施工过程中指定价格和品牌。但这种情况应当尽可能的减少。（三） 甲方指定的材料价格若市场波动较大，应当客观、合理的的在合同内确定价格调整机制。比如，有些材料可以参照当地工程造中国泛海控股集团合同监管总部-

14、 9 -价信息发布的参考价格下浮一定的百分比而确定，下浮比率应通过充分的市场竞争而确定；有些材料可以约定正负浮动一定幅度（例如5%）甲乙双方风险分担价格不调，超过约定的幅度可以用差价计税金的方式进行调整。（四） 总承包工程中，钢筋、商混等主材所占的工程造价比例相当大的材料，有时招标图纸又不够详细，或投标报价的时间很仓促，投标单位报标时自行核量（特别是钢筋核量）所需的时间会比较长，则投标单位在计价方面考虑合同风险所预留的富余就会相对较多，从而会引致发包方不必要的增加成本开支。建议考虑钢筋、商混等大宗主材在总承包合同内工程数量暂定，定标后在合同约定的相对宽裕的时间内根据实际施工图纸调整上述暂定数量

15、。六、避免先施工后补签合同（一） 任何情况之下，应极力避免未经正常定标程序、未确定合同价格、计价方法、结算方式及未签订合同的条件下，就安排总承包商进场施工的情况发生。（二） 北京泛海国际居住区 5-8#地块总承包工程中发生了上述情况，后来补签了协议，但直到目前仍没有确定合同价格。因此给工程管理、总包配合服务、材料设备采购、工程进度付款、成本控制及工程结算等等工作带来了很大困难。例如：虽然在未确定合同价格的情中国泛海控股集团合同监管总部- 10 -况下支付工程进度款对发包人风险很大，但总承包进行并完成了部分工程内容是其履约的客观事实，合同价格没有确定是合同操作的问题，若因承包商和发包方未确认合同总价而不付款，则会引致发包方违约的合同纠纷，同时也会伤及到项目管理的实效。尤其是北京泛海国际居住区项目是影响力巨大的房地产开发大盘，良好的社会声誉会对发包方实现项目管理目标具有帮助。