宝安、西乡商业情况调查

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1、- 1 市场调查报告133 1第一章：目标区域环境调查一、 实地调查表格1. 城市之间的交通高速公路：广深高速（南北通往方向）机荷高速（西东通往方向）城际快线（轻轨）：穗莞深（刚开始启动建设中）铁路：平南铁路（西东方向,连接广深铁路）宝安汽车站（通往省内主要的城市）：主要城市 相距里程 (公里) 班次 所需时间 高速公路广州 137 5：50-21 ：00 20 分/班 1 小时 50 分 广深高速佛山 156 7：50-19 ：20 50 分/班 2 小时 广深高速东莞 85 6：20-18 ：50 20 分/班 1 小时 20 分 广深高速中山 140 7：00-21 ：00 35 分/班

2、 2 小时 广深高速珠海 200 7：00-19 ：00 40 分/班 3 小时 广深高速惠州 138 6：40-19 ：10 30 分/班 2 小时 广深、机荷高速发往省外的省线路：广西、江西、海南、湖南、福建、河南、湖北、贵州。宝安客运中心站：通往省内城市：广州、东莞（石龙） 、珠海等；发往省外的省线路：广西、湖南、湖北、河南、四川、重庆、贵州、陕西、福建、浙江、江苏、海南、安徽、山东、江西、辽宁。西乡汽车站（通往省内主要的城市）：主要城市 相距里程 (公里) 班次 所需时间 高速公路广州 137 6：00-19 ：45 30 分/次 1 小时 50 分 广深高速佛山 156 7：50-1

3、9 ：20 50 分/次 2 小时 广深高速东莞 85 6：55-19 ：15 20 分/次 1 小时 10 分 广深高速中山 140 7：00-23 ：30 40 分/次 2 小时 广深高速- 2 市场调查报告233 2珠海 185 7：30-17 ：25 35 分/次 3 小时 广深高速发往省外的省线路：湖北、湖南、贵州、广西、四川西乡客运站：通往省内城市：广州、佛山、惠州、汕头、潮州、梅州等；发往省外的省线路：湖北、湖南、贵州、广西、四川。2. 主城区内主次干道情况主干道 几车道 有无隔 离栏人行道宽度商铺距离路面的距离 特征 人流量车流量前进路 双向六车道有车道和人行隔离栏2-4 米

4、8-10 米贯穿宝安区南北面的主干道，也是连接南北高速线的道路往北二路起较少，往南一路起较多车量较密集，公交线多建安路 双向四车道 无 2 米 5-8 米 老城区主干 道至之一 人行较 多 车量一 般宝民路 双向四车道 无 2 米 5-8 米 老城区主干 道至之一 人行较 多 车量较 多广深公路 双向八车道有车道和人行隔离栏2-4 米 8-12 米快速路，是划分宝安城区东西区块的中心路人行相对较多车量很大，公交线多宝安大道（又叫新城大道）双向六车道 有车道隔离栏 2-4 米 10-15 米以此路起向西为新中心城区一般 车量较 多新湖路 双向四车道 无 2 米 6-10 米为新开发的主干道，地铁

5、 1 号线贯穿整条路，是新城区主干道之一较少 车量一 般宝源路 双向六车道 有车道隔离栏 2-4 米 12 米刚新建设好的路，是新城区主干道之一较少 车量一 般纵向由东向西海滨大道 双向六车道 有车道隔离栏 2-4 米 10-12 米 新建设中的路，是新城 较少 车量较 少- 3 市场调查报告333 3区主干道之一，为风景路特色路。新安一路 双向四车道 有车道隔离栏 2 米 6-8 米 老城区主干道之一 很多 车量一 般创业路 双向四车道 无 2 米 6-8 米城区主干道之一，地铁5 号线贯穿整条路较多车量一般，公交线较多裕安路 双向四车道 有车道隔离栏 2 米 6-8 米 老城区主干 道之一

6、 一般 车量一 般新安（四至六路） 双向六车道有车道和人行隔离栏2 米 8 米是划分新安与西乡南北区块界线的中心路一般 车量较 多横向由南向北西乡大道 双向八车道有车道和人行隔离栏2-4 米 8-10 米贯穿宝安区东西面的主干道，是连接东西高速线的道路一般车量较多，公交线多（地图标注）宝安老城区的主干道：（南北走向）前进一路、建安一路、宝民一路，交通相对较好。（东西走向)新安一路、新安二路、创业一路、裕安二路、新安四路。道路比较窄，路两旁以商业居多，居住人口较密集，交通不是很畅顺，上下班时间较堵塞。宝源路是宝安新中心城区主要的交通道路之一，路两旁都是新开发的住宅楼盘，道路较好，通行较通畅。滨海

7、大道（建设中）是宝安新中心城区打造的沿海风景特色路。创业路是老城区的主干道之一，地铁 5 号线几乎覆盖整条道路，此路还是连接新中心区东西走向的功能，与地铁 5 号线链接，有交通枢纽中转的重要性。新湖路是宝安新中心城区最主要的交通道路，地铁 1 号线几乎覆盖整条道路，此路也是交通的中转点。公交线路穿行的主要干道：（南北走向）前进路、宝民路、广深路（快速路） 、宝安大道;（东西走向)新安路、创业路、西乡大道。- 4 市场调查报告433 43. 城市内的交通公交：1、宝安区的公交系统线路较多，出行较为方便，公交线路和班次可以通达到深圳辖管的各个城市,车次时间从早上 6 点开始，到晚上 10 点半，从

8、晚上 11 点后，班次和夜班车较少。2、宝安区内（城区）的小巴线路（以“7”数字开头的线号）公交共有 55 条；宝安区间（辖管城市）的小巴线路（以“4、5、9”数字开头的线号）公交共有 20 条；宝安区间（辖管城市）的大巴线路（以“3、6、8”数字开头的线号）公交共有 78 条。3、公交线南北方向穿行主要经过广深公路、宝安大道、前进路这三条线；公交线东西方向穿行主要经过西乡大道、新安五路、创业路这三条线。地铁 1 号 罗宝线地铁 5 号 环中线新安六路西乡站宝体站中心站翻身站灵芝站洪浪站宝安大道 广深公路 宝民路 建安路 前进路西乡大道 创业路穗莞深城际快线地铁 10 号线坪洲站- 5 市场调

9、查报告533 5地铁：有地铁 1、5、10 号线覆盖宝安城区；地铁 1 号线（罗湖深圳机场）是从福田的白石洲站开始延长到深圳机场，经过宝安区（新安、西乡）的站点有 9 个站点：新安站：位于宝安区新湖路与新安一路交叉口和新圳河下方，顺新湖路布置。宝安中心站：是1号线和5号线的换乘站，位于宝安区新湖路与创业一路交叉路口下方，顺新湖路布置，宝体站（原宝体公园站）：位于宝安区新湖路与罗田路交叉口下方，顺新湖路呈东南至西北向布置，坪洲站：位于宝安区新湖路与坪洲路交叉路口，顺新湖路呈东西向布置。西乡站：位于宝安区新湖路与西乡大道交叉口西侧，新湖路下。固戍站：位于宝安大道与固戍二路的交叉路中，沿宝安大道路中

10、呈“一字形”布置。后瑞站：位于宝安大道中，周边为机场配套服务功能区和现有旧村及工业区。机场东站（原深圳机场站）：是 1 号线与规划 10 号线的换乘站，也是 1 号线续建工程的终点站，位于机场航空配套服务基地区域，机场六道北侧。4、地铁 5 号线（罗湖黄贝岭前海湾）经过宝安区（新安、西乡）的站点有 7 个站点。临海站(原临海路站)：位于宝安中心区甲岸路和滨水沿岸临海路(规划)丁字路口北侧，和临海路呈斜交，大致呈东西向布置。宝华站(原宝华路站)：位于宝安区宝华路与兴华一路交叉路口处，沿宝华路北侧布置。西北侧为宝安市民广场，西南侧为规划绿地和图书馆、博物馆等文化设施用地。宝安中心站：是5号线与1号

11、线的换乘站，位于新湖路与创业一路交叉路口，大致呈南北走向。翻身站：位于宝安区创业一路和翻身大道交叉路口西侧，沿创业一路布置。灵芝站(原灵芝公园站)：是5号线与规划10号线的换乘站，位于创业二路和前进一路交叉路口，沿创业二路布置。- 6 市场调查报告633 6洪浪站(原大浪站)：位于创业二路和新安三路交叉路口，沿创业二路布置。兴东站(原同乐站)：位于创业二路和留仙二路交叉路口，沿创业二路布置。5、地铁 10 号线：规划中，为长期规划建设地铁项目，初步预计 2011 年以后建设。6、注：图深红色圆点为地铁 1 号线穿行的站点；蓝色圆点为地铁 5 号线站点位置。7、城市居民的交通出行工具（次序排列）

12、：公交车、私家车、的士、步行、自行车。4. 高端客户信息（金融，通讯，大型企事业单位，行政机关）客户类别 办公大楼位置 临近商圈客户一注：地图标注5. 高校群体信息学校名称 深圳清华实验学校位置 宝安区前进二路桃源居深圳清华实验学校学生人数 6500 人教职工人数 700 人校门分布情况 前进二路公交具体路线301、305、311、319、395、337、338、331、651、794、795、707、310、315、702、602、603、610、611、628到达临近商圈公交数量 西乡港隆站602、603、610、611到达临近商圈最晚班车时间 22：30周边大型商业配套 人人乐桃源居购物

13、广场- 7 市场调查报告733 76. 功能区块情况1、新安的老城区是指宝安 112 区、1423 区；（祥见地图）这是宝安新安老城区的覆盖范围，商业起源是在宝安 5 区以华润万家为代表形成的商圈，和 8 区家乐福香缤店组合的商圈，商圈内商业较浓，居住人口密集。2、目前商业以 25 区为主的商圈是宝安最核心的商圈。3、宝安新中心区总面积为 15.6 平方公里，其中滨海片区面积为 7.2 平方公里。滨海片区是宝安新中心区的规划范围，地处西乡西面，现阶段处于楼盘开发中期。西乡碧海片区东邻宝安新中心区，北部临近平峦山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安国际机场，4、宝安新中心的核心区现

14、在开发中，住宅楼盘居住的人现以有车一族为主，政府规划主要的商业尚在开发与规划中，也是宝安以后的商业核心商圈。5、西乡的商业以港隆城和西乡步行街为主，当地居住人口主要在宝民二路两侧。6、东、西面工业区处于宝安城区的郊边，周边环境较荒，主要商业都集中在工业区内自行形成的地段范围。西乡新安滨海片区、高尚住宅区、商业区核心区西面工业区宝安新中心区、行政区、文化中心、新商业中心、住宅区、住 宅 区西乡老城区、行政区、商业区、住宅区东面工业区宝安老城区、改造住宅区、商业区界线新安老城区、住宅区、商业区宝安 25 区宝安 5 区- 8 市场调查报告833 87. 住宅片区信息（按当地人的习惯说法或房地产行业

15、描述）宝安住宅状况从宝安城目前的城市化程度及住宅楼盘的分布状况，基本上可以把宝安城划分为宝安老城新安片区、宝安老城改造区、西乡西乡大道板块、宝安（西乡）西岸新区、宝安新中心区，六个住宅板块片区。宝安老城区：楼盘起源点，123 区，主要的楼盘有：位置 代表性小 区 建筑面 积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性翡翠华庭 4.4 万 高层、小高层 2004 年 7月开盘 二手均价 8500 元 住满 配带写字楼冠城世家 24 万 高层、小高层 2002 年 7月开盘 二手均价 8100 元 住满1.5 万 临街商铺 3.4 万大富豪百货新安湖花园一

16、期 4.7 万 高层2002 年 9月开盘二手均价5300 元 住满新安湖商业城 4500新安湖花园二期 4.1 万 高层2005 年 8月开盘二手均价5300 元 住满御景台 高层、小高层 2001 年 4月开盘 二手均价 5000 元 住满 公房风采轩 3.4 万 高层、小高层 2000 年 8月开盘 二手均价 4000 元 住满新安商业片区东起大宝路，南起湖滨路，西至广深公路，北到创业二路。香缤广场 17 万 高层 2005 年 3月开盘 均价7000 元 住满商业面积 4.3万，家乐福入驻宝安老城改造区：2435 区，主要依托的楼盘有：位置 代表性小 区 建筑面 积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性天源花园 16 万 小高层 2000 年 8月开盘 二手均价 5500 元 住满宝安老东起大宝路， 南起创业二路， 西止广深鸿