房地产企业财务分析报告

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1、房地产企业财务分析报告第一章环境分析第一节宏观环境的分析（PEST）PEST 分析用来检阅企业其外部宏观环境的一种方法。一般都应对政治（Political） 、经济（Economic） 、社会（Social）和技术（Technological）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为 PEST 分析法。通过 PEST 分析法的运用，我们可以了解万科公司所面临的宏观环境，能够帮我们认识周围大环境，并且对国家经济的走向，行业的发展空间和前景，消费者的价值和消费取向有个清楚的认识，对企业制定的战略计划具有深远的影响。1. 融资创新2. 营销的创新3. 建筑技术应用比例提高4. 精

2、细化整合产品设计趋势1， 城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持续增加2， 在全国城市家庭自有率不断上升的过程中3， 居住建筑质量随收入增加而明显提高。4， 迁徙人口成为城市住房新增需求的重要因素5， 城市家庭新增住房需求主要通过市场得以解决6， 迁徙人口及城市间住房状况差异对住房政策提出新的要求1.1 政治环境分析政治法律环境是指对企业经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关的法律、法规等因素以下是国家政策导向图1. 2008 年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控” ，再转向“保增长、扩内需” 。2. 房地产政策的目标是保持房地产市场的健康平稳发展

3、3. 房地产的税收是地方财政的主要收入来源4. 稳健财政政策和从紧的货币政策5. 城市化的推进1. 随着经济的发展，GDP 的高速增长，我国购房需求（刚性需求）开始随着消费力提升而逐渐显现出来。2. 2008 年，我国的经济增长回落，3 季度受到经济危机的影响，我国的经济增长速度开始放缓。3. 2007 年 5 月，CPI 逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防” 。 银 行 地方政府 消 费 者 中 央 政 府 房 地 产 商 政 策 制定 导 向 从国家而言，我国的房地产政策的目标是保持房地产市场的健康平稳发展，因为房地产已成为我国的支柱产业，国家出于对宏观经济

4、局势安全和保持经济增长的考虑，再加上地方政府和其他相关利益者的阻力，所以国家不会去过分打压房地产，从而导致房价大幅下降。但是现在国家受到经济危机的影响，出现了经济泡沫，导致现在房地产出现泡沫，造成房价恶性增长，引起了通货膨胀和一些政治民生问题，所以国家会出台一系列的政策（如国 8 条 国11 条等） ，旨在遏制房价过快增长和规范房地产行业，从而让房地产健康平稳的发展。从地方而言，房地产是各个地方财政收入的主要来源（占总收入的 70%） （如图） ，是地方政府经济发展和基础设施建设的经济来源。如果房地产过分被打压，势必造成房地产萎靡，那样地方政府的财政收入将大大减少，各地方的经济将无法健康发展，

5、这是地方政府最不愿意的，所以对于打压房地产，地方政府会是很大的阻力。 就其他相关利益者而言，打压房价会严重损害他们的利益，所以他们会竭尽所能的阻碍国家出台打压房地产的打压政策。1.2 经济环境分析经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策，是指企业所面临的经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。1.我的 GDP 近几年来持续高增，这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续 GDP 超过 10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加，消费力增强，导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选

6、择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。2，存款准备金金的提高。在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。3.银行加息。加 息 对 房 价 的 影 响 应 该 不 大 ， 因 为 影 响房 价 的 要 素 是 市 场 供 求 关 系4.股市的影响。股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破

7、灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。1.3 技术环境相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。通过分析得出：融资创新，营销创新，建筑技术，产品设计在精细化方面的技术变化对房地产的影响比较大。1.4 社会文化因素所谓社会文化是指构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念。通过分析，我们发现：城市家庭人口数量增加，居住地域更加集中；大中城市的家庭户主年龄集中在中老年，而在一些城市，青年户主的比例有所

8、上升；城市家庭户籍结构发生了显著变化，外籍人口持续增加。第二节微观环境- 波特五力分析房地产行业分析按照美国经济学家迈克尔.波特的理论，企业的行业外部竞争环境结构取决于五种基本的竞争作用力：进入威胁、替代威胁、买方谈判能力、供方谈判能力和现有对手的竞争。如图：迈克尔.波特之五种力竞争模型 就房地产而言，波特五力的具体分析如下：（一）新进入者的威胁 1.进入障碍。进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。2.产品差异化。产品差异化可以培养起顾客对企业的忠诚度，利于企业品牌的建设和提高行业的进入壁垒，让企业在竞争中取得优势。对于房地产行业

9、而言，产品同质化是十分严重的，对于大多数楼盘都是大同小异，都没有自己的特色和能区别与其他的差异。3.资本要求。对于房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，并且国家对土地的政策也是十分严厉的，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。从最近出台的一些政策不难看出，国家出台的政策导向是要让房地产行业健康稳定的发展，其目的并不是要打压房地产，所以，对于房地产的前途还是比较光明的。（二）供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是

10、材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋） 、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，可以降低其生产成本，这是有利的。（三）买方讨价还价的能力 就目前的情况而言，房市逐步开始回暖，顾客对房的需求愈来愈大， ，而且房地产市场是需求是属于刚性需求，其远远大于供给，所以买方的议价能力比较弱。（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度 房地产行业是一个由几个像万科那样的巨

11、头占据大半壁江山的行业，因而留给现在哪些中小企业的空间本来就不多，再加上金融危机的影响，房地产行业的增长开始放缓（当一个行业的增长速度太慢或成负增长时，行业内部的竞争会加剧）并且进入楼市的商家也有所增加，所以房地产的竞争目前是比较激烈的。但是房地产行业是一个比较有前景的，比较有需求的行业，在未来将会有一个增长的时期，那时其内部竞争将会减缓。（五）替代品的威胁从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房第三节内部环境分析第一节 对于万科的 SWOT 矩阵分析（一

12、） SWOT 分析法的基本原理 SWOT 分析法是一种对企业外部环境中存在的机会、威胁和企业内部的优势、劣势进行综合分析，并据此提出企业可行战略的分析方法。SWOT 是英文缩写，S 指企业内部的优势（strengths） ；W 指企业内部的劣势 （weakness） ；O 指企业外部环境中的机会（opportunities） ；T 指企业外部环境中的威胁（threats） 。企业内部的优势和劣势是相对于竞争对手而言的，一般表现在资金、技术、设备、员工素质、产品市场、管理技能等方面。衡量企业优劣势有两个方面：一是资金、产品、市场等一些单方面的优劣势；二是综合的优劣势。在战略上企业是扬长避短，内部

13、优势强，宜采用增长型战略；否则，宜采用稳定或紧缩型战略。（二） SWOT 分析法的运用 SWOT 的做法是：列出对企业发展有重大影响的内部及外部环境因素，确定标准，对这些因素进行评价，判定是优势还是劣势，是机会还是威胁。企业在此基础上，选择所要从事的战略。S 优势 W 劣势机 会 威 胁 劣 势 优 势 多 样 化 战 略 战 略 增 长 战 略 转 型 战 略 防 御 战 略 充 分 利 用 内 部 的 优 势 与众 多 的 外 部 机 会 ， 企 业 可以 采 取 集 中 化 、 多 样 化 以及 一 体 化 战 略 。 在 实 施 上述 战 略 的 过 程 中 ， 可 以 严格 控 制

14、成 本 、 突 出 价 格 竞争 的 作 用 。 面 临 巨 大 的 外 部 机 会和 自 身 内 部 劣 势 之 限制 时 ， 可 尽 可 能 地 消除 内 部 劣 势 ， 最 大 限度 地 把 握 外 部 机 会 。 面 对 内 部 劣 势 与 外 部的 威 胁 时 ， 采 取 保 守 性的 防 御 战 略 以 避 开 威胁 ， 在 可 能 的 情 况 下 力争 消 除 自 身 劣 势 。 拥 有 一 定 的 优 势 并 面临 外 部 威 胁 时 ， 可 以 采取 多 样 化 战 略 以 尽 可能 地 利 用 自 身 优 势 ， 分散 环 境 所 带 来 的 风 险 。 SWOT 分析法1

15、 中国房地产龙头企业，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一；2 “万科”是行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城” 、“城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；3 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；4 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等；5 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况；6 公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量

16、和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。1 以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱；2 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。3 万科在规模扩张和战略合并的情况下，随着人员的增多及人员的流动和补充，企业价值观没能够深入新加入人员的内心，对企业任何员工的企业理念传播和企业文化熏陶的短缺，都有可能带来企业品牌的危机。4 土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科 23年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。O 机会 SO 战略 WO 战略1 城市化过程中人口的迁徙以及中国家庭的小型化在未来 20年仍会不断加剧，目前中国家庭平均人口是 3.1 人，未来一定会降到3 人以下。同时，20 年后中国的农