宁波市商业地产业务机会分析报告

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1、一、宁波市概况1、城市概况宁波，简称甬，位于东经 12055至 12216，北纬 2851至 3033。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖 6 区 5 县（市），市域总面积 9365 平方公里，总人口 660.86 万人，其中市区面积 2560 平方公里，人口 291.87 万人。 改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。2010 年，全市实现生产总值 5125.8 亿元。港口货物吞吐量达 2.7 亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量 520.8 万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市

2、空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。2、人口构成截止 2010 年末宁波市户籍人口为 574.08 万人，比上年末净增 3.07 万人，增长 5.37。其中市辖区户籍人口为 223.35 万人，净增 1.52 万人，增长6.85；非农人口为 205.23 万人，净增 3.19 万人，增长 15.79。 3、行政区划宁波市总面积 9365 平方千米，辖 6 个区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑）、2 个县（宁海、象山），3 个县级市（慈溪、余姚、奉化）。全市

3、共有 57 个街道、80 个镇、11 个乡。4、交 通 区 位宁 波 交 通 便 捷 ， 形 成 了 以 港 口 为 龙 头 ， 注 重 公 路 、 铁 路 、 水 运 、 航 空 的协 调 发 展 的 交 通 体 系 。（ 1） 海 洋 运 输作 为 国 家 大 型 港 口 的 宁 波 港 设 备 先 进 ，运 力 充 足 ， 不 但 担 负 起 宁 波 水 路 运 输 的 重 任 ，更 成 为 浙 江 省 乃 至 华 东 区 域 海 运 的 重 要 集 散地 。 2004 年 货 物 吞 吐 量 达 2 3 亿 吨 ， 居 大陆 沿 海 港 口 第 2 位 。 2006 年 1 月 1 日

4、 ， 北 仑港 和 舟 山 港 正 式 合 并 为 宁 波 北 仑 -舟 山 港 口群 ， 两 地 合 作 的 优 势 极 大 地 巩 固 了 航 运 在 宁波 经 济 中 的 地 位 。 根 据 交 通 运 输 部 的 统 计 ， 2009 年 宁 波 舟 山 港 货 物 吞 吐量 达 到 5 7 亿 吨 ， 比 2008 年 增 加 了 0 5 亿 吨 ， 增 幅 10 ， 吞 吐 量 和 增长 速 度 均 居 全 球 海 港 之 首 。（ 2） 高 速 公 路高 速 公 路 建 设 是 宁 波 交 通 运 输 中 的 另 一 亮 点 。 由 于 东 临 东 海 ， 北 面 杭 州湾 ，

5、水 路 的 阻 隔 曾 经 极 大 地 制 约 了 宁 波 的 陆 路 交 通 。 然 而 ， 随 着 杭 州 湾 跨 海大 桥 的 落 成 ， 宁 波 到 上 海 的 时 间 从 原 先 的 4 个 小 时 缩 短 为 2 个 小 时 。 同 时 ，随 着 杭 甬 高 速 （ 杭 州 湾 环 线 高 速 ， G92） 、 甬 台 温 高 速 公 路 (沈 海 高 速 ，G15)、 甬 金 高 速 公 路 (G1512)、 甬 舟 高 速 公 路 (舟 山 跨 海 大 桥 ， G9211)、 宁波 绕 城 高 速 公 路 (G1501)等 多 条 高 速 公 路 的 相 继 落 成 ， 宁 波

6、 已 成 为 浙 东 的公 路 交 通 枢 纽 。 而 未 来 杭 绍 甬 高 速 公 路 (杭 甬 复 线 )、 浙 江 沿 海 高 速 公 路(甬 台 温 复 线 )、 甬 舟 高 速 公 路 复 线 的 建 设 将 使 宁 波 高 速 公 路 形 成 “一 环 五射 三 复 三 连 三 疏 港 ”的 格 局 。（ 3） 铁 路萧 甬 铁 路 复 线 和 甬 台 温 铁 路 为 宁 波 的 主 干 铁 路 ， 北 仑 线 、 洪 镇 线 、 余 慈线 、 白 沙 线 为 支 线 ， 外 连 浙 赣 线 、 沪 杭 线 ， 内 通 宁 波 港 区 ， 接 通 全 国 的 铁 路网 。 客 运

7、 站 为 宁 波 站 和 宁 波 东 站 （ 未 来 将 有 宁 波 庄 桥 站 ， 形 成 “一 城 三 站 ”格 局 “） ， 货 运 站 为 宁 波 东 站 和 宁 波 北 站 。 2010 年 9 月 8 日 零 点 起 ， 宁 波站 进 入 全 面 改 造 阶 段 ， 宁 波 始 发 和 到 达 列 车 均 停 靠 宁 波 东 站 。 2009 年 10月 ， 甬 台 温 铁 路 正 式 开 通 ， 这 条 铁 路 与 经 过 改 造 的 萧 甬 铁 路 一 起 ， 结 束 了 宁波 没 有 高 速 铁 路 的 历 史 。 建 设 中 的 杭 甬 客 运 专 线 将 使 得 宁 波

8、到 杭 州 的 时 间 缩短 为 1 小 时 ， 到 上 海 的 时 间 缩 短 为 2 小 时 。 宁 波 站 经 过 改 造 后 ， 规 模 将 达到 8 台 14 线 ， 与 规 划 中 的 轨 道 交 通 二 号 线 、 四 号 线 零 距 离 换 乘 ， 成 为 华 东地 区 的 重 要 铁 路 枢 纽 。（ 4） 航 空宁 波 栎 社 国 际 机 场 不 仅 有 发 往 全 国 各 大 城 市 的 航 班 ， 更 包 括 发 往 海 外 许多 城 市 的 航 班 。 东 方 航 空 将 浙 江 分 公 司 设 在 宁 波 ， 栎 社 机 场 为 该 公 司 的 重 要基 地 。 2

9、009 年 8 月 ， 宁 波 成 为 直 航 台 湾 定 期 航 班 的 航 点 ， 每 周 拥 有 飞 往 台 北和 高 雄 的 航 班 。（ 5） 轨 道 交 通 规 划2008 年 12 月 ， 宁 波 轨 道 交 通 方 案 通 过 国 家 发 改 委 评 审 。 宁 波 市 轨 道 交通 网 络 规 划 以 主 城 区 为 核 心 ， 以 跨 三 江 (姚 江 、 甬 江 、 奉 化 江 )、 连 三 片(三 江 片 、 镇 海 片 、 北 仑 片 )、 沿 三 轴 (商 业 轴 、 水 轴 、 公 建 轴 )为 指 导 思 想构 成 骨 架 ， 由 6 条 线 组 成 放 射 式

10、 线 网 ， 辐 射 范 围 覆 盖 全 宁 波 市 区 和 余 慈 地 区 ，规 划 线 网 全 长 247.5km(主 城 区 内 全 长 177.4km)。 其 中 1、 2、 3 号 线 为 轨 道交 通 主 干 线 ， 4、 5、 6 号 线 为 辅 助 线 ， 共 设 置 116 座 换 乘 站 。 根 据 国 家 批 准的 建 设 规 划 ， 宁 波 市 将 首 先 建 设 轨 道 交 通 1 号 线 和 2 号 线 一 期 工 程 ， 初 步形 成 “十 字 型 ”轨 道 交 通 基 本 骨 架 ， 线 路 全 长 72.1km。 1 号 线 为 东 西 走 向的 骨 干 线

11、， 沿 中 山 路 城 市 生 活 轴 线 布 置 ， 全 长 44.6 公 里 ， 共 分 两 期 建 设 ；2 号 线 一 期 工 程 为 西 南 -东 北 走 向 的 骨 干 线 ， 沿 甬 江 、 奉 化 江 等 发 展 轴 线 布置 ， 全 长 27.5 公 里 。 近 期 建 设 规 划 将 对 缓 解 宁 波 市 中 心 区 交 通 压 力 、 引 导东 部 新 城 和 北 仑 港 城 的 发 展 、 促 进 北 部 地 区 的 开 发 ， 发 挥 积 极 作 用 。5、 城 市 总 体 规 划 宁 波 城 市 总 体 规 划 中 宁 波 的 城 市 性 质 被 定 义 为 ：

12、我 国 东 南 沿 海 重要 的 港 口 城 市 ， 长 江 三 角 洲 南 翼 经 济 中 心 ， 国 家 历 史 文 化 名 城 。 主 要 职 能 ：东 北 亚 航 运 中 心 深 水 枢 纽 港 ， 华 东 地 区 重 要 的 先 进 制 造 业 基 地 、 现 代 物 流 中心 和 交 通 枢 纽 ； 长 江 三 角 洲 南 翼 重 要 对 外 贸 易 口 岸 ； 浙 江 省 对 外 开 放 窗 口 和高 教 、 科 研 副 中 心 ； 东 南 沿 海 重 要 风 景 旅 游 城 市 。（ 1） 市 域 规 划按 照 这 一 城 市 性 质 定 位 规 划 形 成 以 宁 波 中 心

13、 城 为 中 心 ， 二 区 、 T 轴 为主 体 的 面 向 杭 州 湾 的 开 放 式 空 间 布 局 结 构 。 二 区 即 以 余 姚 南 部 四 明 山 麓 前 沿至 东 钱 湖 、 穿 山 半 岛 为 分 界 线 ， 形 成 北 部 都 市 区 、 南 部 生 态 发 展 区 。 T 轴为 杭 州 湾 南 岸 滨 海 线 与 沿 海 国 道 等 交 通 干 线 构 成 的 T 字 型 发 展 带 。 北 部 都市 区 是 宁 波 城 市 化 发 展 的 重 点 地 区 ， 重 点 发 展 港 口 、 制 造 业 、 物 流 及 金 融 、商 贸 、 信 息 、 科 技 、 风 景

14、旅 游 等 第 三 产 业 。 规 划 以 中 心 城 区 为 核 心 ， 沿 杭 州湾 南 岸 及 滨 海 线 形 成 带 形 组 团 城 市 结 构 。 以 高 速 公 路 、 轨 道 交 通 为 纽 带 ， 卫星 状 小 城 镇 为 组 团 ， 实 现 网 络 互 动 ， 整 体 发 展 。 南 部 生 态 发 展 区 是 城 市 水 源涵 养 地 ， 重 要 的 生 态 生 产 基 地 。 重 点 发 展 风 景 旅 游 、 水 产 养 殖 加 工 和 机 械 电子 等 与 生 态 环 境 、 风 景 旅 游 无 矛 盾 产 业 。 规 划 以 宁 海 县 城 、 象 山 县 城 为

15、中 心 ，西 店 宁 海 县 城 岔 路 ， 象 山 县 城 石 浦 两 条 城 镇 发 展 纵 轴 及 象 山 县 城 宁 海 县 城 发 展 横 轴 组 成 点 轴 型 结 构 。 按 宁 波 城 镇 发 展 的 特 点 ， 城 镇 职 能 等 级分 都 市 区 核 心 （ 中 心 城 ） 、 都 市 区 外 部 组 团 （ 余 慈 地 区 、 奉 化 鄞 南 ） 、二 级 中 心 城 市 （ 宁 海 、 象 山 ） 、 中 心 镇 （ 13 个 ） 、 一 般 建 制 镇 （ 41 个 ） 5级 。 重 点 城 镇 为 宁 海 县 城 、 象 山 县 城 以 及 13 个 中 心 镇 ，

16、 各 城 镇 实 现 分 类 指导 、 差 异 发 展 ， 明 确 市 域 内 各 级 城 镇 公 共 设 施 、 基 础 设 施 配 置 标 准 及 重 大 基础 设 施 的 布 局 。附 图 ： 市 域 职 能 结 构 规 划 图（ 2） 市 区市 区 包 括 海 曙 、 江 东 、 江 北 、 鄞 州 、 镇 海 、 北 仑 六 个 行 政 区 ， 面 积2560 平 方 公 里 。 规 划 确 定 市 区 为 城 市 规 划 区 范 围 ， 该 区 域 的 建 设 和 发 展 实 行统 一 规 划 与 管 理 。郊 区 城 镇 ： 2020 年 市 区 范 围 内 的 城 镇 共 有 11 座 ， 规 划 形 成 五 片 城 镇组 群 ： 以 慈 城 为 中 心 的 甬 西 北 城 镇 组 群 ； 以 集 士 港 为 中 心 ， 包 括 高 桥 、 古 林 、横 街 等 镇 的 鄞 西 城 镇 组 群 ； 以 咸 祥 为 中 心 ， 包 括 瞻 岐 、 塘 溪 等 镇 的 鄞 东 南 城镇 组