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1、南宁商业物业市场研究报告针对江南区10+1商业大道附近旧厂区分析第 1 节 绪 言1.1 背景就南宁商业物业市场进行研究，特别是甲级写字楼市场和商业市场。1.2 报告内容本报告涵盖两种类别房地产市场的整体概况：i) 南宁写字楼市场； ii) 南宁商业市场1.3 资料来源本文件载有大量直接引述自其它来源的资料，包括： 中国国家统计局； 广州统计局； 深圳统计局； 北京统计局； 上海统计局； 南宁统计局 香港特区政府统计处1.4 假设我司作出假设是因为未能取得若干资料或涉及范畴并非本身专长。尽管我们于本报告发表日期已就一切所知因素作详细考虑，惟本报告发表之后出现不准确假设或条件改变的风险，应加以考
2、虑。我司不保证或代表本报告中的假设确准无误。1.5 本报告的限制本报告内容涉及有关将来事项的任何陈述，我司于报告发表日期根据其所知而作出的估计或意见。在预测过程中，变量的假设对市场变化十分敏感，可对结果构成重大影响。所以我司不保证本报告所载预测能够实现，或该等预测及前瞻性陈述正确无误，务请阁下不要对其作不合理期望。我司概无责任就本报告内任何前瞻性陈述作出公布或修订，纵使有新消息、未来事项或其它事项。除按法律的要求外，本项警告声明适用于本报告中所有前瞻性陈述。第 2 节整体经济概览2.1.1 整体情况南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重部各省区唯一
3、沿海的省会城市。在国家实施西部大开发和建立中国东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。2.1.2 南宁市生产总值中国部份大城市与南宁 2006 年本地生产总值（GDP）城市 亿元人民币南宁 861.94上海 10297 北京 7720.00 广州 6236.00 深圳 5684.39 桂林 619.12 柳州 629.91 惠州 933.19 中山 1034 珠海 749.6 资料来源：上海、北京、广州、深圳、南宁统计局、香港统计处 2005年南宁市国民经济增长较快，综合实力显着增强。2005年实现国内生产总值721.40亿元，比上年
4、增长13%。其中，第一产业119.57亿元，增长8.2%；第二产业230.99亿元，增长15.9%；第三产业370.84亿元，增长12.9%。产业结构进一步调整，突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三产业在融合渗透中共同发展，三次产业结构比例为14.30:28.62:57.08。全市人均国内生产总值达12021元，比上年增长10.28%。农业生产条件得到改善，机械化程度提高，呈现全面发展态势，优质农产品种植面积不断扩大，全年粮食、甘蔗、蔬菜、水果等农产品产量有较大的提高；畜牧业水产品生产持续发展，积极发展地方优势品种和外来名特优品种，主要产品产量保持稳定增长；林业生产稳步发展，全年完成造林
5、面积5817公顷，林业用地绿化率达97.78%；工业坚持以市场为导向进行结构调整，工业经济运行质量提高，形成食品、化工、机械、纺织、造纸、建材、医药、电子等门类齐全具有一定规模的工业基础产业体系；第三产业发展迅速，在经济总量中占有相当突出的地位，未来继续扩大利用外资和民营资本的领域。我市科研技术水平不断提高，全年组织实施创新计划项目242项，签订各类技术合同23项，获得授权专利143件，科研技术逐步成为我市经济建设的中坚力量。南宁GDP增长情况861.94294.11 322.63 356721.4588.86502.5315.10%13.20% 1300%9.80%9.30% 10.70%1
6、1.50%020040060080010002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP 增 长 率资料来源：南宁统计局2.1.3 个人可支配收入南宁市居民人均可支配收入为10037元，雄居广西各城市收入首位。随着中国市场进一步开放于外国企业，南宁对高素质工人的要求将会继续增加，相信工资将会继续上升，继而带动南宁人均可支配收入向上。随着外贸经营权的放开和中国东盟自由贸易区的建立，特别是中国-东盟博览会在南宁举办，南宁市企业开拓国际市场的热情进一步高涨,经济收入进一提高.02-06年南宁居民人均可
7、支配收入和人均消费支出表 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均可支配收入（万元） 0.88 0.92 0.95 1 1.02增长率 11.26% 4.20% 4.02% 13.20% 10.75%人均消费支出 0.7 0.722 0.733 0.788 0.81增长率 8.90% 3.54% 1.55% 13.40% 6.09%02-05年南宁居民人均可支配收入与人均消费支出柱状图0.88 0.92 0.95 1 1.020.7 0.722 0.733 0.788 0.8100.20.40.60.811.22002 2003 2004 2005 20060.00%5.
8、00%10.00%15.00%人 均 可 支 配 收 入 人 均 消 费 支 出 收 入 增 长 率 支 出 增 长 率2.1.4 外商直接投资南宁1998年底获得自营进出口权。“九五”期间全市外贸进出口额累计完成23.07亿美元，比“八五”期间增长1.4倍。2002年，外贸进出口呈恢复性增长，全年进出口总值5.46亿美元，比上年增长1. 68%，其中，出口总值4.48亿美元，增长3.96%；进口总值0.98亿美元，下降7.55%。进出口相抵，贸易顺差为3.5亿美元。目前已与美、英、日、德等80多个国家和地区建立了贸易关系。自1992年6月国务院批准南宁实行沿海开放城市政策以来，南宁市进一步改
9、善投资环境，成立行政审批办证大厅，提供方便快捷的工作程序，采取灵活多样的方式，不断加大招商引资力度，有效地增强了对海内外资金的吸引力、有力地促进了全市招商引资工作的发展，使南宁利用外资的规模和质量明显提高。至2003年3月底，全市累计批准外商投资企业1154家，合同外资额23.93亿美元，实际利用外资16.5亿美元，其中“九五”期间全市利用外资9.18亿美元，为“八五”期间的2.14倍。目前，已有来自美国、德国、泰国和香港、台湾等30多个国家和地区的外商在南宁投资，如德国德固萨、日本大赛璐、泰国正大集中以及美国可口可乐等世界著名品牌纷纷落户南宁，日本铃木摩托车技术、德国啤酒酿造技术、赫司特山犁
10、酸生产工艺等一批先进技术在南宁都有良好发展，这些企业在国际上都处于领先地位。优惠政策：外商在南宁市投资办企业不仅可以享受有关少数民族区域自治政策和边境地区、沿海开放城市以及西部地区开发的优惠政策，而且还可以享受南宁市高新技术开发区、经济技术开发区、华侨投资开发区、仙葫开发区等4个开发区的优惠政策。其中企业所得税由国家规定的33%减至15%。新办企业享受“免五减三”，即前五年全免所得税，后三年减半征收所得税。南宁市有南宁高新技术产业开发区、南宁经济技术开发区、华侨投资区、仙葫开发区、六景开发区 5 个开发区。各开发区都设立一级财政体制，实行特区或封闭管理，并根据各自发展特点分布在市区、市郊几个交
11、通便利、基础设施齐全的优势地带，成为南宁市对外开放窗口和重要的新经济增长点。2002 年，各开发区共完成技工贸总收入 126.10 亿元，实际利用外资 5168.5 万美元。南宁市各开发区一览表南宁各开发区一览表区名 方位 级别 面积 支柱产业南宁市高新技术开发区 市区西部 国家级 18 平方公里软件开发、生物工程、制药、新材料南宁经济技术开发区 市区南部 国家级10.8 平方公里高附加值工业、来料加工、仓储、私营企业大沙田经济开发区 市区南部 国家级 39.6 平方公里 饲料、医药、建材、机械加工和房地产业仙葫开发区 市区东部 省级 20 平方公里 房地产、仓储、轻工、高科技产业中国-东盟经
12、济园区市区西北部 省级 179 平方公里制药、饲料、造纸、服装、食品加工、包装、制糖、淀粉、建材等行业六景开发区 市区东南 部 省级 7 平方公里 农产品开发、制药、汽配、建筑机械、天然色素2.1.5 支柱产业逐步提高经济建设的速度，加强发展食品、造纸、铝加工与机械、化工、生物与制药、电子信息等支柱重点发展产业。全市现有乡以上食品工业企业200户、列入统计口径的造纸企业4家、全市铝加工与机械的企业67家、药品生产企业、卫生材料、医疗器械和医药包装材料生产企业共62家 。单单食品工业企业就2002年完成工业总产值60.3亿元，产值同比增长24.76%，增长速度高于全市平均水平8.03个百分点。
13、2.1.6 零售销售随着国家加入WTO和改革开放进一步深入，公开、公平、公正的市场竞争机制逐步完善，市场调节作用进一步加强，个体、私营及其它所有制商业发展良好。目前，我市共有商贸流通网点8万多个，连锁经营网点125个，城乡商品交易市场324个，初步形成了一个以城市为依托，城乡结合，门类齐全，多层次、全方位、现代化的商品流通网络体系。南宁百货大楼、永嘉名店、梦之岛购物中心、深圳南城百货、北京华联、利客隆、大热门、普尔斯马特等大型购物商场是市民的主要消费点，全市实现社会消费品零售总额183.1亿元。我市的消费结构进一步改善，与人民生活密切相关的商品消费稳步增长，消费水平不断提高，通讯、数码产品、汽
14、车、住房等逐步成为新的消费热点。（衣）我市的服装销售平中趋旺，衣着消费向高档、个性、休闲方向发展，反季节销售成为服装销售的新手段。（食）随着人民生活质量的提高，餐饮业发展形势喜人。国外和外地特色食品的进入，与本地的饮食风味互相交融，先进的营销理念，规范高效的管理模式，优雅舒适的就餐环境，吸引了众多消费者，丰富了我市的饮食文化。（用）市民消费逐步由“温饱型”向“享受型”转变，生活质量不断提高。传统家用电器向多功能、数码化方向发展，通讯和IT产品成为新的消费时尚。（住）从解决基本居住问题向智能化、多功能、以人为本的新居住理念发展，各种别墅、跃层、智能小区层出不穷，为市民居住质量的提高提供更多的选择
15、。2002年全市商品房销售额25.48亿元，同比增长了4.43%。（行）城乡居民的可支配收入持续增长，汽车成为人们消费的新宠儿，汽车消费成为我市消费市场的一大亮点。2.1.7 旅游业作为中国首批优秀旅游城市之一的“中国绿城南宁”通过形式多样的宣传推介已声名远播，国内国际旅游稳步发展。2002年共接待国内游客1074.84万人次，同比增长12.7%，旅游收入58.38亿元人民币，同比增长15.08%；海外游客5.92万人次，同比增长4.59%，旅游外汇收入1475.69万美元，同比增长10.13%。全市旅游总收入59.60亿元人民币，同比增长14.99%。南宁是广西旅游的交汇点，以南宁为中心的桂南旅游区是广西四大旅游区之一，北连山水甲天下的桂林，南接“天下第一滩”的国家旅游度假区北海银滩。市区内有比较丰富的人文景观和自然景观。扬美古镇、伊岭岩让你找寻历史的踪迹，解读古老文化的神奇，青秀山风景区、良凤江国家森林公园、大明山旅游区让你置身于“绿”的海洋，沐浴在“绿”的阳光，享受“绿”的温馨；人民公园、南湖公园等市内公园，是你放松心情，储存快乐的仙境；九龙瀑布群森林公园、金伦洞原始石漠山洞、大龙洞景区、龙虎山自然保护区以及昆仑关景区等分布在市郊各县区的景区，山峦叠翠、古藤缠绕、秀树参天、瀑布飞泻、钟乳多姿更让你沉醉其中、留连忘返。2
