《公租房物业管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公租房物业管理（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理公司负责代收的租金与在保障性住房实施经租管理过程中的管理费用(含办公经费、人员工资和物业管理费)实行“ 收支两条线” ，即代收的租金按月汇缴至县住房保障主管部门，由县住房保障主管部门按月汇缴至财政专户。承租家庭在规定时间内缴交租金后，县住房保障主管部门再按月向其发放对应标准的租赁补贴。若申请家庭因年收入或住房情况发生变化，不再符合廉租住房的保障条件，房管部门停发廉租住房租赁补贴，按程序退出保障，由物管企业终止租赁合同。这种模式推行廉租住房由行政管理模式(行政租赁行为)转变为市场管理模式(市场租赁行为) ，进一步改善保障性住房管理退出难的困境，健全和完善住房保障的进退机制。同时，还让承租
2、户与市场管理同步，有利于承租户自觉提高对物业的维护管理意识，提高生活质量。北京市保障性住房物业管理模式研究【摘要】：本文以保障性住房为研究对象，在对北京市首个廉租房调查和访谈的基础上，运用公共财政和委托代理理论，分析了北京市保障性住房物业管理的现状和存在问题。进一步通过国内外文献比较研究，在比较研究国内国际保障性住房物业管理基础上，本文最后提出了完善我国保障性住房物业管理的新模式建议。【关键词】：保障性住房;物业管理;物业管理模式【正文】：一、研究背景及意义(一)研究背景1.北京市保障性住房大规模投入使用从 1998 年我国城镇住房制度改革以来，北京市房地产业不断稳步发展，为北京市经济发展起到
3、了重要贡献。同时，北京市保障性住房体系也不断完善，目前已经形成了由经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房四个层次构成的住房保障体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。根据北京市统计局统计，2007 年至 2009 年间，北京市累计开工建设保障性住房 2333 万平方米、24.8 万套。2009 年新开工保障性住房面积 938 万平方米，比上年增加 135 万平方米，竣工 229 万平方米，2 万多户住房困难家庭将搬进新居;全市保障性住房施工面积占住宅施工面积的 38%，比上年提高 12.3 个百分点;投放各类保障性住房 10 万套。根据规划，北京市 2010 年将进一步加大保障性
4、住房建设力度，明确 2010年要实现“两个 50%”的目标：自住型、改善型等各类保障性住房用地要占到住宅供应用地总量的 50%以上，新开工建设和收购保障性住房 13.4 万套，占全市住宅开工套数的比例达到 50%以上，保障性住房支持力度再次加大。2.保障性住房物业管理面临困境虽然北京市保障性住房的建设已经大规模展开，但是近年来一批保障性住房小区在建成后物业管理方面却遇到了困境。与设计功能完善、建设水平上等、配套设施完备等形成对比的是保障性住房小区的物业管理工作较为滞后，主要表现为以下几个方面：第一，物业管理资金来源不足。对于保障性住房小区，政府对物业公司进行相关补贴，而由于政府财力有限，往往其
5、补贴相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法支持更完善的物业管理服务。第二，物管机构关系尚未理顺完善。政府在物业管理中应起到什么作用，是主导，还仅仅是辅助监督;专门物管公司与居委会如何协调关系以更好地完善物业管理;是否像普通商品房小区引入业主委员会;社区富裕劳动力资源是否可以充分利用，参与小区物业管理。这些都是值得探讨的问题。第三，相关部门在谋划保障性住房小区时重规划、重建设，轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后物业管理工作重视不够、投入不足，在部分小区还形成重建设轻管理(政府投入资金) 搞整治轻管理(政府投入资金)再整治的恶性循环状态。不仅小区整体环境和配套设施、设
6、备得不到较好的维护，重要的是相关业主和住户良好的居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户的生活品质，损害了城市整体形象，造成政府为相关小区进行重复整治所投入资金的浪费。(二)研究意义1.改善现有保障性住房的物业管理北京市现有保障性住房尽管在设计、配套设施等方面可圈可点，但是物业管理方面却存在诸多问题：维持物业管理所需资金和人员的来源问题;政府、物业公司和居委会在物业管理层面角色定位混乱不清晰问题;物业管理水平滞后，跟不上经济发展的脚步等问题。本文的研究将为解决现有保障性住房物业管理存在的问题提供借鉴。2.为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议随着保障性住房建设速度的加快，以保障性住房为主或
7、者在主城区内高档商品房小区配建保障房的情况会越来越多，强化新投入使用保障性住房物业服务的任务也日益艰巨。由于之前保障性住房物业管理问题已经不断被媒体报道出来，政府、物业公司和居委会在实践中也进行了多个方面的探索和尝试。因此，本文试图将理论和实践相统一，为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议，避免新项目陷入过去的老路，而是把物业管理放到与规划和设计同样的高度，形成物业管理、业主生活品质和北京市整体形象的良性循环互动，真正把物业管理工作水平提高到一个新的层次。(三)文献综述1.国内文献综述在保障性住房建成后，物业管理成为保障性住房重要议题之一。李晓红(2005)指出当前物业管理人才匮乏，严重制约
8、物业管理行业的发展;物业管理立法滞后，理论体系不健全;物业管理条例中某些立法概念界定不明确，导致许多纠纷的解决缺乏依据，因此国家应尽快出台物业管理法规，完善物业管理的理论体系。史晓文(2007)指出物业管理的消费市场尚不成熟、社会舆论导向的影响、信息不对称、业主过多主张权利不承担义务、部分业主存在侥幸心理、服务和收费“质价不符” 和开发商越权承诺等原因导致物业管理费收取困难。由于保障性住房物业管理存在诸多问题，学者对如何解决问题也进行了研究。马万里(2008)根据杭州市廉租房物业管理存在的问题，针对性地提出了可通过利用廉租房社区劳动力、根据人均收入调整租金和加强社区与社会的互动来提升物业管理水
9、平。李季平(2010)建议国家出台适用于保障房居住对象的物业管理政策应考虑以下几个方面的问题：合理的物业管理费用价格、财政补贴保障房小区、以单位为主的保障性住房小区物业管理由以单位管理为主转型为物业公司专门服务的可行路径和保障房小区配套服务管理等。吴鸿根(2010)分析了构建保障性住房物业管理模式的若干途径：建立保障性住房物业管理政策法规体系、同步做好保障性住房的建设与物业管理、探索保障性住房物业管理经营服务模式、保障性住房资金管理封闭运作相对独立、政府购买服务给予财政补贴和税收减免和构建保障性住房物业管理监管考核机制等。2.国外文献研究Donnison(1967)分析了政府在保障性住房供给过
10、程中的作用。Stone(1994)认为住房所能支出的最高金额可支配收入部分应低于为达到最低标准的非住房消费的费用。Paul Balchin(1996)指出英国政府制定住房政策应该把经济增长、补贴效率和帕累托最优、完全竞争的住房租赁市场和大量的租赁消费者结合起来。Amy Bogdon(1997)分析指出住房消费超过家庭收入 30%的家庭存在过度的费用负担，若住房消费超过收入 50%，则存在严重的费用负担。霍华德格伦内斯特(2003)分析了英国实行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策减少私人出租房的供给。阿瑟.奥沙利文(2003)分析了美国现行的保障性住房政策对城镇居民低收入人口的影响，
11、认为美国联邦的保障性住房政策造成了住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张对住房政策进行深层次的改革，消除城镇居民的贫困。他分析指出支付现金补贴优于提供保障性住房，因为这样可以增加每个家庭的效用。(四)文章结构本文根据北京市保障性住房大规模投入使用而保障性住房物业管理面临困境的实际情况，指出本文研究意义在于改善现有保障性住房的物业管理状况，同时给新投入使用的保障性住房物业管理提供建议。因此，本文在研究国内外文献的基础上，首先通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题;然后运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理存在困境的原因;最后根据上述分析，提出建立北京
12、市保障性住房物业管理新模式的几点建议提高保障家庭物业管理的参与程度，配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费，避免低收入家庭集中居住和强调物业公司的社会责任等。文章具体研究和写作结构如图 1 所示。二、研究理论基础和方法(一)研究基础理论1.公共财政理论公共财政理论认为，客观上存在的市场失灵无法完全通过其自身的机制得到消除。因而，需要政府运用立法、规制、税收、转移支付等必要政策工具进行干预。财政支出行为实质上是一种公共开支行为，因此公共财政理论对于分析保障性住房具有借鉴意义。保障性住房作为我国社会保障体系的重要内容，也是社会公共需要的一个重要组成部分，从而保证保障性住
13、房物业管理的质量，必然也是社会主义市场经济条件下公共财政的一项重要职能。图 1：本文研究和写作结构2.委托代理理论委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。代理人可能为了追求他们自己的目标而以牺牲委托人的利益为代价。对保障性住房的物业管理价格规制可以归结为一个典型的委托代理问题，政府作为委托人，而企业是代理人。(二)研究方法1.理论方面：文献研究本文通过查阅大量有关低收入
14、群体住房保障与物业管理手段方面的文献资料，了解国内外保障性住房物业管理的现状和经验教训，通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题，运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理困境的原因，并针对性地提出改进建议，创建北京市保障性住房物业管理的新模式。2.调研：问卷调查和访谈本文避免了以往保障性住房物业管理研究偏重理论而少实践，重政策而忽视政策实施效果的局限，通过对具体保障性住房小区进行研究，有数据支撑论证，对保障性住房的物业管理政策实施、后期管理进行了反馈和思考，这将对今后保障性住房的物业管理有重要的借鉴意义。三、北京市保障性住房物业管理模式现状及问题(
15、一)限价房、经济适用房物业管理现状问题2006 年 1 月 1 日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的北京市物业服务收费管理办法(试行) 和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准正式实施。经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。经济适用房物业管理的实施和完善对其良性发展运行具有重要意义。但是当前经济适用房住宅的物业管理情况不容乐观，存在诸多问题，不仅影响了业主的居住质量，同时也阻碍了整个物业管理行业的健康发展。1.价格机制不合理从经济适用房物业管理政策来看，政府考虑到经济适用房的业主对象多为中低收入家庭，为切实起到缓解中低收入人群的经济困难问题，
16、经济适用住房的物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价的，经济适用住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，这使得以劳动密集型为主的物业管理企业在本来就非常微利的经营中更加举步维艰，难以生存，低廉的物管费用很难维持物业公司正常的经营开支，政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾，所以造成管理经济适用住房的物业公司不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，从而出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业管理费的局面。2.缺乏市场竞争机制目前，大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门下属企业改制后的物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着“国有企业” ，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理” 和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能像
