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1、云南省个旧市房地产市场调研报告一、个旧市概况1、个旧总体概况（1）位置及范围个旧位于云南省南部的红河州，坐落在红河北岸，距昆明 280 公里。1951 年 1 月 1 日正式成立个旧市，属省辖市，1958 年划归红河哈尼彝族自治州管辖，红河州人民政府随即从蒙自迁移个旧，个旧成为红河州政治、经济、文化中心。在历时 45 年之后，2003 年 11月，红河州人民政府又回迁蒙自。个旧市区地处阴、阳两山之间，在市区 12 平方公里的范围内，有一个面积为 0.7 平方公里的金湖，湖周围是一幢幢鳞次栉比的楼房。（2）自然条件个旧处于哀牢山脉之中，北回归线穿境而过，区内山地面积占 86%，为典型的山地城市，
2、整个城市呈 U 形的地势，底部为金湖，周边是群山环绕。该地的气候条件非常独特、优越，属于亚热带高原季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 16C。（3）人口状况个旧总人口 45.33 万，其中城镇人口 30.95 万，市区常住人口 20 万，境内世居彝、壮、回、苗、傣、哈尼等少数民族共 12 万多人。2、个旧城市建设现状个旧是闻名中外的锡都，也是云南工业的发源地，是一座典型的工业城市。自党的十六大以来，中共个旧市委、政府确立了以老工业城市的提升改造为一个突破口的工作思路。个旧的城市建筑均以现代风格的高层楼房为主，是云南省高楼群最为集中的城市之一，现代都市气息十分浓重，被外地游人誉为
3、“小香港”。目前个旧市的建设正朝着精品城市的目标前进。近年个旧市采取新区开发和旧城改造并举，城市外延扩张和内涵提升并重，加速城市总体发展。3、个旧各项配套设施现状个旧市区基础配套成熟，个旧市机关幼儿园、绿春小学、个旧一中等教育配套完善，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融网点密布，个旧市中医院、人民医院、妇幼保健院等医疗机构全面保障人民健康，中小型商场和便利店众多，更有红河州体育馆、工人文化宫、农贸市场等丰富人民物质文化生活。4、个旧交通组织现状目前个旧交通围绕金湖形成纵横交错的十几条线路，城市交通四通八达，形成了与周边五县 1 市的联通格局。随着个屯遂洞的贯通，个旧的交通优势和区域优
4、势显得更加重要，成为跨越东南亚的国际要道口。在交通工具选择上，个旧居民主要偏爱步行或驾车出行两种方式，公交等其他方式为辅。5、个旧居民收入情况个旧居民收入情况呈现两极化趋势，以矿业主为代表的富人阶层收入水平高，购买力强，而普通居民月收入在 1000 元左右，公务员、事业单位及大集团中层职工月收入在 20003000 元之间。二、个旧市房地产市场分析1、发展概况个旧市城市由于受地形地貌约束，城区规模难以大规模扩张，只能就现状进行改造。但随着城市化建设的进程，房地产市场发展势态良好，市场供需基本持平，一般在售楼盘都能为市场所消化。2008 年 19 月，房地产开发投资额 3.5 亿元，比上年同期增
5、长 1.1 倍。目前，一般的住宅价格范围在 2300-4000 元/，个旧房价一直以来都是红河州最高的。然而个旧市房地产市场营销仍处在初级阶段，以产品本身的地段、价格等影响消费者，缺乏统一的整合营销手段。2、近年房地产市场审批与面市表 1：个旧市近年房地产项目审批及面市对比年份 审批项目 面市项目2006 19 62007 14 32008 26 4注：2008 年数据统计时间为 14 月份从上表可看出，个旧市房地产项目近年来在审批和面市方面存在巨大反差。通过审批但因各种原因无法面市的项目一般都顺延流通到次年的房地产市场。3、现状小结根据上述分析可看出，个旧市房地产市场总体上发展乐观，但仍具有
6、一定的市场压力。如果出现囤积楼盘同时面市的情况，市场将受到威胁。为消除市场威胁的负面影响，随着不同的开发商进驻，楼盘的性价比以及整合营销的创意性将成为个旧市房地产市场比拼的焦点。三、个旧市主要竞争楼盘分析1、竞争项目丽水金湾建筑面积 9 万项目位置 个旧金湖南岸世纪广场酒店旁物业类型 高层（31 层）开发商 云南华润地产价格 目前价格在 40006000 元/之间，仅剩余 20 层以上部分住宅户型面积 98两房，134三房，200 余 四房开盘时间 2008 年 5 月 1 日交付时间 2009 年年底销售情况 湖景房现已售完，剩余 98、134的较多，基本位于高层，总价相对较高车位形式及价格
7、 地下车位和地上车位（车位较充裕），价格未定物业管理 佳兴物管公司（本地），物管费未定产权 50 年客群 湖景房以矿老板为主要购买群体，普通住宅为当地及周边居民或外地经商者商铺 位于项目一二层，暂未开盘证件 五证齐全工程现状 已建 2-3 层点评：丽水金湾在 2008 年一度成为个旧市高端楼盘的代表，一方面是因为该项目地段佳，毗邻金湖，观湖景观房深受市场高端人群喜爱，另一方面是营销广告有力，该项目选择了有效的传播媒介进行营销宣传，适应个旧市场情况，比如城区众多显著位置的了户外广告、出租车牌等。金湖尚城建筑面积 约 8 万项目位置 金湖东路物业类型 5 栋高层（32 层）开发商 红河东佑房地产开
8、发有限公司开盘时间 一期预计 11 月份开盘，二期未定交付时间 2010 年价格 预计 4000 元/左右户型面积 89、95 两房，120-140三房， 170-300四房房源 共 600 多套，一期开 4 栋，二期开景观最优的一栋复式楼，共 60 多套车位 300 多个，配比基本达到 50%营销活动 目前交 1000 元买卡排号，已至 300 多号，开盘当日也有优惠活动物业管理 未定工程现状 土地平整点评：金湖尚城的产品定位于中高端，根据产品本身特点，若如期开盘，预计会成为年底或明年年初备受关注的楼盘，车位配比在个旧具有吸引力。从地块来看，可能涉及拆迁问题。从前期营销活动来看，买卡排号的实
9、惠度与适用人群均有限。能否锁定客户，效果未知。半山印象建筑面积 20 多万项目位置 阳山大道旁（老阳山）物业类型 高层、别墅开发商 个旧市远达房地产开发有限公司价格 未知，据销售人员说首付 4 万，占总价的 30%户型面积 3745平层型、时尚 QQ 复式、LOFT 公寓证件 无预售证工程现状 未拆迁点评：半山印象的前期操作明显违规，在无预售证的情况下公然售房，无法保障购房者利益，容易导致经济纠纷。户型和价格确实诱人，但存在欺诈嫌疑。宝华豪庭总用地面积 9.3 亩项目位置 宝华路（原个旧六中）物业类型 高层（29 层）开发商 红河良黎地产开盘时间 预计今年年底入住时间 2010 年价格 均价
10、2500 元/户型面积 80两室，108133三室其他 两梯六户、公摊率 13%，到市中心步行 15 分钟左右，楼间距 13 米，目前接受预定证件 无预售证工程现状 土地平整，预计 11 月 1 日动工点评：宝华豪庭因临近宝华公园而获得优势，离老城区有一段距离，项目地块高差较大，建筑规划楼间距小，能否保障高尚住宅品质，拭目以待。龙腾福地总用地面积 13 万总建筑面积 20 多万项目位置 宝华山物业类型 高层、多层洋房开发商 个旧市城市建设综合开发公司个旧市金湖房地产开发经营公司房源 预计 1500 余套开盘时间 未定价格 未知户型面积 60120工程现状 未动工点评：龙腾福地位于个旧市南端，相
11、对偏远，该项目体量较大，分期开发的可能性很大，目前尚在形象宣传阶段。瑞函新视界总建筑面积 10 万项目位置 温州商贸城旁开发商 红河州瑞函房地产开发有限公司开盘时间 未定价格 未知户型面积 40250主力户型 8090工程现状 未动工点评：从沙盘上看，新视界建筑规划较新颖，9 栋建筑呈半围合分布，中央花园的设计在个旧也极少，但项目实际情况有待市场考验。森源阳光时代总建筑面积 约 10 万项目位置 大桥商业步行街正南 20 米开发商 个旧市森源房地产开发有限公司房源 700 多套开盘时间 未定价格 预计 3000 元/左右户型面积 100250性质 商住楼，产权 50 年工程现状 未动工点评：森
12、源阳光时代位于老城区繁华延伸地段，升值潜力较大，前景可观。渝州华府、渝州华轩：人民路（渝州花园旁），开盘时间未知，价格预计 3000 元/。目前项目未动工。点评：渝州华府、渝州华轩可借助渝州花园的成功获得一定的市场认可，是宝华地产在人民路向南延伸片区项目中最靠近繁华老城区的地块。2、小结从以上个案分析可看出，个旧楼盘由于在个旧特定的房地产市场背景下，拥有以下显著特点：高层建筑居多。在寸土寸金的个旧，由于人口与土地的不平衡，高层建筑已经成为解决个旧人口与土地矛盾的有效方法。楼间距小。用地紧张导致高层建筑云集于有限的地块上，从经济利益出发，开发商一般选择缩小楼间距，提高项目容积率。这就导致了建筑低
13、层采光不足，甚至成为黑房。房价以金湖为中心辐射。金湖附近的楼盘，尤其是能望到金湖的景观房，成为市场的高端选择，如目前在售的丽水金湾，由于毗邻金湖，曾创下 6880 元/的市场高价。部分楼盘前期操作不规范。这具体表现在没有预售证的情况下就开始间接或直接的销售楼盘。以半山印象为代表，无证公开销售，有非法集资的嫌疑。户型设计以大客厅大阳台为特点。物业管理进驻迟缓。个旧市场上的楼盘多数没有到达物业前期入驻，甚至是楼盘交付后才开始选择物业公司，个旧人对物业公司的选择也没有品牌意识。楼盘外立面材料以涂料居多，颜色趋于明亮。四、个旧市房地产市场发展形势分析与展望1、城市发展规划概述及分析从全国的经验来看，“
14、旧城改造”几乎已成为全国认同的最有效的城市经营手段。其直接效应，其一是在老城区扩展 1.5 平方公里，腾出了价值很高的成片的土地资源，直接增加政府短线收益；其二则在由政府新建而扩展 6.5 平方公里城区周边区域及连结区域交通轴线沿线的整体开发，为政府带来巨大的中线收益，并发展了城市。未来个旧主城区将作为个开蒙城市群的中心城市和个旧市三片发展区的金融、居住功能区。2、房地产市场发展现状及未来展望由于近几年房地产吞吐量与入市投放量的巨大反差，加之市场不确定因素的影响，国家宏观调控政策的作用，未来几年的房价有可能出现波动。另一方面，个旧市住宅市场刚性需求明显，旧城区改造工程获得政府的鼎力支持，房地产
15、市场消化速度可能有所放缓，消化能力却不会因此减弱。五、项目分析1、项目概况本项目位于鄢棚路原瓷器厂地块，总用地面积 46672.54，约 70 亩；容积率6.0，建筑密度40%，绿地率35%，属于商住综合用地。本项目地块处于个旧主城区中部偏西北片与北区教育科研现状区相交接的区域，隶属七层楼商圈，目前教育、医疗和日常生活配套主要依靠城区内现状，且条件充分；南北贯通的双主轴阳山路（国防路）和建设路-金湖西路都与项目相毗邻，提供了较为便利的出行交通配套。2、项目地块 SWOT 分析项目优势的发掘（S）项目与阳山相隔较近，有利于户外活动的开展；项目所在鄢棚路连接金湖东路与金湖西路交叉口，配套基本成熟；
16、项目毗邻客运中心站、温州商贸城；项目地块由于土地性质变更，地价成本相对小；浙商开发引入先进的营销理念。项目劣势的判断（W）项目周边环境较差，房屋破旧，道路窄，影响项目形象；项目离个旧老城区较远，地段在老个旧人民心目中欠佳；坡地地形造成的高差对项目产品、建筑成本的影响；项目机遇的分析（O）项目所处区块北部将迁进个旧一职中，带来新的人气；政府对旧城改造持续进行，并对房地产经济的发展予以大力扶持；个旧房地产市场尚处于初级营销阶段，利于新营销手法运用；个旧部分消费群体有强大的购买力。项目威胁的理解（T）受到房产新政的影响，购房者普遍持币观望；项目所在传统的工业区，脏乱差的社会形象难以完全清除；个旧市场近年来土地供应量大，未来市场竞争日趋激烈；个旧金湖边、城南宝华山等其它区块楼盘的市场竞争，将分流一部分购房者。六、调研结论通过对整个个旧市和项目区块的实地考察，得出以下结论：个旧市房地产发展仍有向上的势头，虽然
