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1、1关于城市住宅价格统计、城市居民购房能力探索目前社会各界对房地产评论颇多，尤其是各城市住房价格的高低、城市居民的购房能力的大小，成为各方竞相争论的热点。本文试图以一种新的视角来展开研讨此类问题，以供各方探讨。一、采用套房中位数房价统计替代现行的每平方米均价的房价统计城市住房价格及城市住房价格统计（由于本文只研究住宅房价与统计，以下所称房屋、价格均为住房和住房价格），是社会各界十分关注的问题， 现在各统计部门、各媒体都在播发各种各样的房价和预测，高低悬殊莫由一是。作为一个城市，尤其是经济发达的大都市（如上海），应该有一个科学的能客观反映城市房价的统计口径和方法，以便使社会公众不论是房地产行业内人
2、士还是房地产行业外人士乃至一般不太懂经济理论的购房者都能一目了然，能作出自己评判，这就需要 对现行的城市房价统计体系及公布状况进行分析研究。应该以新房套中位数价格替代新房平方米均价现行各大城市都在统计和公布新房预售、销售每平方米均价，上海市有时还特别公布前一天、前一周、前一月新房预售、销售均价，最近为了细分市场，上海还分别公布内环以内、内中环之间、中外环之间、外环以外的新房预售、销售均价，并以此制定出上海房价涨跌指数，看似十分细致，仔细推敲值得研究。以平方米为单位统计是我国传统的计划经济延伸，不论是用地（当然亩也可看作是平方米的变异形态）还是规划（最重要指标“容积2率”也是以平方米 为单 位，
3、而“套密度” 几乎不被人提起），不论是建设生产统计（如开工面积、在建面积、竣工面积）还是房屋销售统计，都是以平方米为单位，大家也约定俗成认为是统计口径了。其实以平方米为统计口径虽有其方便的一面，但并不是科学的、合理的房价统计口径，因为房屋不是一种均质物品，不能像黄金（是一种标准均质物品）那样可以一块一块切割出售的，除非一个小区有几十种房型可供选择，否则购房者想多买几平方米或少买几平方米房屋的可能性几乎没有，因此平方米作为统计口径有其用处，但在实际生活中房屋只能是一套一套为单位出售，每平方米价格并不具有独立性，它只能作为计算一套房屋的总价时而发挥作用。其实每平方米均价也看不出房价的高与低，例如两
4、个都在上海中环线边上的新建小区，每平方米均为 7000 元，看似一样，然而一个小区是多层每套 60 平方米的二房一厅一卫（所谓经济型），总价为 42 万元；一个小区是高层，最高一套为复式 180 平方米的四房二厅二卫（所谓豪华型），总价为 126 万元，这两套房每平方米价格一样，总价却相差 3 倍，对购房者而言，这两套房是不一样的，一是经济型，有购买能力，一是豪华型，缺少购买能力，因此 总价才是购房者所关心的。不以平方米均价来统计新房价格，要以新房套房总价作为统计口径，也就不能再使用平均套房价这个指标，原因很简单，如果再使用平均套房价又回到平均数上去了，不论是算术平均还是加权平均，都把房屋这类
5、特种物价格的特性掩盖掉了。以套为单位统计口径，应引进新房套中位数，所谓新房套中位数，就是把新房套总价从高到低排3列，取其最中间的一个数值作为新房套中位数价格。一定时间（如一年、二年）以后，若新房套中位数价格上升了，说明住房价格中心在上移，而新房套中位数价格下降则说明住房价格中心在下移，房价涨跌一目了然。应该以全市新旧房中位数价格取代新房平均价现在上海及各大城市每月、每年公布的房价是以新房房价为代表，而旧房（俗称“二手房”）价格并不在每月、每年的公布之列，只有一些公司在统计公布“二手房指数 ”、“二手房分区价格及价格指数” ，这是一个缺陷。上海二手房市场非常繁荣，在全国是领先的，这几年旧房交易量
6、很大。 （见表）年 份 2003 2004 2005新住房交易面积(万 M2) 2224 3233 2845旧住房交易面积(万 M2) 1807 2222 1608目前各城市公布的房屋价格并不包括旧房价格，这令人费解，就使用功能而言，购买新房与购买旧房并没有多大差别，相反有些旧房所在区域由于多年发展，周边商业、教育、医疗、交通、就业等比较完善，比新房所在郊区有更多的优点，可能更适宜中低收入家庭居住。随着城市存量房保有量越来越多，旧房交易越来越频繁，在一个区域交易量中，新房交易比重（以套为单位计），可能是一个不断下降的趋势，发达国家旧房交易量（套数）达到新房交易量（套数）的 5 倍以上，没有理由
7、将旧房交易价格排斥在房屋交易的统计之外，因此住房交易价格中位数应将新房与旧房交易价格全部排列后得出。由于上海每年成交量巨大，一时也无法取得数据，我们采用徐汇4区 2005 年上半年成交数据作比较分析，徐汇区在上海比较典型，名义上大家都认为是上海市高尚住宅区，其实徐汇区地图像一把扇子，从市中心最繁华的淮海路一直到外环线边上，很具代表性。统计情况如下：2005 年 16 月徐汇区新、旧房成交情况表套数 销售面 积(万M2)均价(元 M2)新房销售 7658 64.97 10957旧房销售 9195 89.17 11778全部 16853 154.10 11435表中新旧房每平方米都在 1 万元以上
8、，得出结论徐汇区是高价房地区，而采用套房中位数则为：新房套中位数 63.05 万元，新旧房全部套中位数 63.00 万元。可见徐汇区新旧房全部成交中，有一半房屋总价在 63 万元以下，这种统计结果与上表中列出的数字不大一样，为了有说服力，再列出全部套房成交价的“四分之一 ”、“四分之三”数 值，称之为“下中位数”、“上中位数”（这是我们 自拟的， 统计上没有这个指标）：四分之一 中位数 四分之三价 格 35.00 万元 63.00 万元 118.90 万元像徐汇区这样高尚居住区中，有 25%的房屋成交价在 35 万元以下，有 50%的房屋成交价在 63 万元以下，有 25%的房屋总价在 118
9、万元以上，这种统计给大家一个清晰而透明的信息。应该采用全市及分区房价中位数在何种范围统计房价中位数，也值得研究。上海目前统计房价有两种方式，一种是全市平方米均价，是多年采用的方式，一种是 20055开始采用的分区域平均房价，分区域为内环线内、内中环线之间、中外环线之间、外环线外。这两种统计方式各有所长，然而仔细分析都有缺陷。采用全市平均价的弊端前文已有阐述，若换成全市房价中位数，有一定的统计意义，至少该数据说明上海房产总体价格的中心位置，而且连续多年统计，可以看出上海房价的涨跌走势。同样，国际上也有这种统计，例如美国就有历年存量住宅中位数价格统计（见表）。年份 1984 1986 1988 1
10、990 1992 1994 1996价格(美元) 72400 80300 89300 95500 103700 109900 118200*资料来源：National Association of Realtors.Real, Estate Outlook:Market Treads and Insights(Washington.D.C:Author 1998)然而全市中位数房价只是一个大都市房价的大致概念，其中已消除了各区域的差异性，若要分清各区域的差异性则还要再细分。为了能长久进行跟踪和统计分析，建议采用现行行政区域统计房价中位数方法，其优点一是以行政区域为范围，只要行政区划不变，可以长
11、期跟踪房价变化，考察各区县房地产价格涨跌；二是各区县均有房地产主管部门，统计分析方便易行；三是该区县中位数价格，给买房人以非常明确的信号，可指导各买房人根据自己购房能力去选择居住地和购房，上述徐汇区数据就证明了此点。总之，采用全市及各区县新旧房价一体的中位数价格统计，可有以下好处：1由于采用中位数新旧住宅套房统计，将上海部分高档豪宅（有专家估计在 15%左右）的价格因素排除在统计数字之外，使上海房价6更客观更直接地反映出其价格的中心位置，给大家一个明确无误的信息。2由于采用全市及各区县新旧房价一体的中位数价格统计，可以清晰地分辩出上海各区县住房套价格情况，使购房者可以根据自己的支付能力选择自己
12、可能购房的区域及价位。如果在统计中再精细一些，在全上海、各区县套房价中位数基础上，再统计出“ 上中位数”（即全部套房价格排列 75%处）、 “下中位数” （即全部套房价格排列 25%处），可能更具有消费指导意义。二、城市居民购房能力与购房机会指数城市居民购买住房的能力，是目前社会各界普遍关心的话题，住房价格的高低，购房能力的大小，牵动着城市居民的心，也引起各方关注，我们试图就城市居民购房能力作深入探讨，以期科学地分析城市居民购房机会概率。城市居民购房能力的标准及测算城市居民家庭各不相同，要测算购房能力就要抽象出城市居民家庭的一般标准即样本家庭，假如以上海为例，大体样本条件如下：1家庭成员。依照
13、我国现行的计划生育状况与上海目前统计，上海家庭平均人口为 2.8 人，以三口之家其中二人有收入为住房购买力测算的家庭标准。2买房首付款项与月还贷款额。依照目前央行和各商业银行购房抵押贷款有关规定，一般首付不得低于 20%，因此采用首付 20%为7标准。同时银行为了规避风险，兼顾购房家庭的平日支出。国外银行认为每月归还抵押贷款金额一般为家庭收入的 30%40% ，这一比例是适当的，国内并没有科学测算这一比例，只是参照国外的比例并加以适当的调节。3买房贷款分期付款年限。买房抵押贷款分期付款时间越长，每月还款金额就越小，购房能力也越大。分期付款年限的长短值得研究，现行国内购房抵押贷款年限大致为 15
14、20 年。若以人的工作年限而论，从大学毕业到退休，大体为 30 年左右（男性稍长，女性稍短），如果确定个人在有收入的工作年限中以 30%的收入支付住房消费具有合理性，那么可以 30 年为购房贷款最长年限来测算家庭购房能力。同时列出一张各种利率 100,000 元人民币贷款各种年限的月还金额表：每 100,000 元人民币贷款月偿还金额年息% 5 年 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 35 年 40 年5 1888 1061 791 660 585 537 505 4835.5 1911 1086 818 688 615 565 538 5166 1934 1111 844 71
15、7 645 600 571 5516.5 1957 1136 872 746 676 632 605 5057 1981 1162 899 776 707 666 639 6227.5 2004 1188 928 806 739 700 675 6598 2028 1214 965 837 772 734 711 6918.5 2052 1240 985 886 806 769 747 7349 2076 1267 1015 900 840 805 784 7729.5 2101 1296 1045 933 874 841 822 81110 2125 1322 1075 966 909 87
16、8 860 850表中显示，不论利率如何，随着分期付款年限延长，每月还款金额均有一定幅度下降，但到了 30 年以后，下降幅度收窄，相差无几8（只相差 2030 元左右），几乎不影响或很少影响家庭生活。因此不论是工作年限还是从月还款额也可以确定 30 年抵押贷款是一个较优的选择。4上海家庭平均购房能力测算。依据以上数据，可以建立上海居民家庭购房能力函数模型：三口之家首付 20%，30 年分期付款，每月还款不超过家庭收入 30%40%，若再定位 6%银行还款利率（目前优惠利率）就可测算上海家庭购房能力。据统计 2004 年上海在岗职工人均收入 2.98 万元，根据以上条件可以作出以下推算：在岗职工人均月收入 2483 元，家庭二人工作，每月 30%还款为1490 元，30 年 6%抵押贷款套表计算出贷款金 额为 24.8 万元，再加上 20%首付，该样本家庭购房能力为 31.04 万元，即该样本家庭 30 年抵押贷款可以较为轻松地购买价值 31.04 万元的住房（不论是
