《2012年注册税务师-土地增值税》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年注册税务师-土地增值税（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2012 年注册税务师辅导税法（）第 1/11 页第三章土地增值税【考情分析】本章为考试次重点章节，平均分值在 10-15分左右，占比低于 10%。【内容精讲】第一节概述一、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2.土地增值税既对转让土地
2、使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（二）征税范围的具体规定具体事项 征收规定以房地产进行投资、联营房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造
3、的商品房进行投资和联营的，征收。将投资联营的上述房地产再转让，征税。合作建房 1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。企业兼并转让房地产 暂免房地产交换 1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自有居住用房免征。房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。出租 不征房地产评估 不征2012 年注册税务师辅导税法（）第 2/11 页增值国家收回房地产权 不征转让、抵押、置换 征税代建房行为 不征（新增）【典型例题】下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.房地产评估增值B.贷建房行为C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投
4、资E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户正确答案DE答案解析选项 A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；选项 B, 代建房行为不属于土地增值税的征税范围；选项 C, 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。选项 D, 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,属于征收土地增值税的范围。选项 E, 房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机
5、关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、税率土地增值税四级超率累进税率表级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）1 不超过 50%的部分 30 02 超过 50%100%的部分 40 53 超过 100%200%部分 50 154 超过 200%的部分 60 35第三节转让房地产增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额应税收入扣除项目。一、收入额的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入、实物收入、其他收入。1.
6、实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；3.外国货币：按照取得收入的当天或当月 1日国家公布的市场汇率折算。2012 年注册税务师辅导税法（）第 3/11 页二、扣除项目及其金额（要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异）（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳
7、的有关费用，如登记、过户手续费。2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发
8、生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的 5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所
9、支付的金额房地产开发成本）5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P249）土地增值税清算时，已经计入房地产开发
10、成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。2012 年注册税务师辅导税法（）第 4/11 页注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：房地产开发企业在转让开发产品时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（可扣二税一费）其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的 0.5贴花）。（可扣三税一费） 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予
11、以扣除。5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计 20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%注意：1.对取得土地使用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（2）代收费用在房价之外单
12、独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个月计一年；超过一年，未满 12个月但超过 6个月的，可以视同为一年。（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。（评估费可以扣除）取得土地使用权
13、时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3）转让环节的税金。【典型例题】某国有企业 2006年 5月在市区购置一栋办公楼，支付价款 8000万元。2008 年5月，该企业将办公楼转让，取得收入 10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为 12000万元，成新度折扣率 70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400 万元B.1485 万元C.1490 万元D.200 万元正确答案B答案解析评估价格1200070%8400（万元）税金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（万元）增值额100
14、0084001151485（万元）2012 年注册税务师辅导税法（）第 5/11 页三、评估价格的相关规定纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的； 市场比较法进行评估公式：评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（按照评估的市场交易价确定其实际成交价）第四节应纳税额的计算一、土地增值税的计算土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）
15、计算扣除项目金额； （3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。【典型例题 1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为 10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用 1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为 500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有 50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为 555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答案解析（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为 10
16、00万元；（2）房地产开发成本为 3000万元；（3）房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元）；（4）允许扣除的税费为 555万元；（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%。加计扣除额（10003000）20%800（万元）；（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）；（7）增值额1000060053995（万元）；（8）增值率39956005100%66.53%；（9）应纳税额399540%60055%1297.75（万元）。【典型例题 2】某工业企业转让一幢 20世纪 90年代建造的厂房，当时造价 100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需 600万元，该房子为七成新，按 500万元出售，支付有关税费共计 27.5万元。计
