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1、12010 年房地产税务稽查风险防范一、地产企业的常用避税措施（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。评价：注意国税函【2009】507（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。评价：注意国税函199853 号、财税【2006】114 号文件（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。评价：注意国税发199576（七）地产企业完
2、工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能都在一间办公室。二、未完工开发产品收入（一） 、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入国税发【2009】31 号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售收入” ，新 31 号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为2三项费用扣除基数的。1、国税函【2008】875 号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件2、31 号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。
3、而政策大省：北京、江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数。3、关于申报表填列（做变通处理 3 种方法）是申报表服从政策，还是政策服从申报表。（1）填列到主营业务收入(国税发【2009】92 号文件的填报方法）（2）填列到视同销售收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。（二） 、未完工开发产品收入的范围1、预收账款贷方发生额（常规科目）包含：发票领购簿及发票收据；网上备案合同；纸质合同；销售台账（明细表） ；预收账款账2、定金、订金、保证金、
4、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？3（1）2008 年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。（2）2008 年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。3、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金
5、的当天。思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。（三）会员卡或会员费（1）2006 年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳 2 万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。（2）2008 年 1 月 1 日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金）思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？关于有价消费卡征收营业税问题的批复 （国税函【2004】1032 号文件）4（四）非法预售房
6、屋未签订预售合同，是否计税？如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了 90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？（1）根据新 31 号文件第 6 条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。 （875 号文件的解读）不可能，非法预售就不缴税。思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释【2003】007 号第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ”（五
7、）是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式）假借借款的形式包含合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价 80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。销售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院5判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。1、教育部门收取非法择校费（财税20063 号）2、三陪小姐税收3、假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？非法预售案例：2006 年房地产税务稽查过程中
8、，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。1、老板借给公司钱-对于税务稽查来说关注：非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。企业所得税扣除2、根据财税【2003】158 号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83 号文件进一步做了重申；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。（六）预计计税毛利率的含义（一）国税发2003
9、83 号文件第二条表述为：利润率（二）国税发200631 号文件表述为“预计计税毛利率”（三）国税函【2008】299 号文件表述为“预计利润率”（四）国税发【2009】31 号文件：预计计税毛利率。关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？6（七）预售收入预缴申报表的填报。假设某地产企业 2008 年第一季度取得了预售收入 1000 万元，预计利润率为 20%，期间费用 80 万元，营业税金及附加为 55.5 万，预缴的土地增值税为10 万元，如何进行预缴纳税申报？（1）国税函2008299 号文件（2）预计利润率的理解？（3）司
10、长答疑（季度申报是否允许扣减税金及附加？）做错账目怎么样？（大地税函【2009】77 号文件第三、四条）（4）预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损？（税局逼我做假账）（5）国税函【2008】635 号文件：（四要素公式分析）思考：年末汇算清缴补税好还是退税好？（八）预售收入年度纳税申报表的填报。假设某地产企业 2008 年取得了预售收入 1000 万元，当年发生开发成本600 万元，期间费用 80 万元，营业税金及附加为 55.5 万，预缴的土地增值税为 10 万元，如何进行纳税申报？（1）申报表第一行填列多少？（2）申报表第三行如何填报？（3）附表 3 第 40 行的填报。 （纳税调减）
11、（3）附表 3 第 52 行应当如何填报？（纳税调增）或者：大连市的填表方法（直接将纳税调减的 65.5 万，作为调增 200 万的7抵减项，填入附表三第 52 行）申报表是为政策服务的，无论如何填报只要符合税收政策，能够通过系统审核即可。（九）经济适用房的税收优惠1、营业税：经济适用房不再有任何的营业税优惠。2、土地增值税：土地增值税没有任何税收优惠，只是如果符合普通标准住宅，而且增值率不超过 20%的，可以免税。不是特性的税收优惠。有些地区经济适用房土地增值税预缴有优惠的措施。3、企业所得税：企业所得税没有实体性优惠，只是预计计税毛利率比较低。当地政府承诺的优惠，只能通过财政返还的形式来进
12、行。总结：经济适用房在三大税种没有非常大的税收优惠政策。三、房地产企业六大收入解读（一）实际填列申报表假设某企业有三个楼盘：楼盘 1 在以前年度已经完工，尚有尾房；楼盘 2 在今年完工；楼盘 3 尚处在预售年度1、楼盘 2 未完工年度纳税申报表的填列（复习）2、楼盘 2 完工年度申报表的填列3、楼盘 2 完工年度同时有的填列4、楼盘 2 完工年度同时有“楼盘 1 收入”的填列85、“楼盘 2 完工年度”同时有“楼盘 2 完工当年销售收入” 、“楼盘 1 收入” 、“楼盘 3 的未完工收入”关注三件事情：1、毛利如何调整？2、税金及附加如何调整？3、三项费用扣除基数如何确认？（二）实际填列申报表
13、问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三 52 行扣减计算的毛利？总结：未完工开发产品收入缴纳税款属于时间性差异，通过纳税申报表的调整技术来实现。 （附表三 52 行）以前年度预售收入确认的毛利：附表三 52 行扣减当年预售收入确认的毛利：主表 34 行扣减，减去的是税款。任何复杂的收入确认都可以分解为四种情况，组合填列申报表就能保证不会出错。（三）结转预售收入的时机国税发200931 号文“第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或
14、核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有9关规定对其进行处理。 ”思考 1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转。思考 2：那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢？1、如果第四季度结转：（预缴申报表的填列）存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。2、如果在次年一季度结转（预缴申报表的填列）依然存在这种情况。结论：那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项。 （大地税函【2009】77 号文件的规定，什么时间都没有问题）（四） 、以前年度多缴税款是否退税？如果不存在税率
15、差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回，即：预售收入缴税不影响税款的入库。但是，当计税成本为 900 万元时，情况发生了变化。1、以前年度缴纳税款：应纳税所得额：100020%-65.5-40=94.5（万元）应纳税款：94.533%=31.185（万元）2、会计利润=1000-900-65.5-40=-5.5（万元）加：纳税调增 65.5 万10减：纳税调减 200 万应纳税所得额=-140（万元）：可以用以后年度所得额弥补。3、整个项目汇总起来：1000-900-65.5-40-40=-45.5（万元） ，即：整个项目亏损，但是亏损不能
16、退税（32.185 万） ，只能用以后年度盈利弥补。如果地产企业为项目公司，则只能自认倒霉。（五） “项目清算”与“年度汇算”的区别1、内资企业季度预缴，年度汇算清缴多退少补。2、外资企业按照项目清算，实际上将年度预缴的税款视同内资企业的季度预缴，人为的汇算清缴期间拉长了，有其一定的合理性。3、类似的，还有土地增值税，也是按照项目清算。4、31 号文件未完工收入缴纳的税款是“纳税调增”项目，是应纳税所得额，而不是预缴税款。坚持了按照年度汇算的所得税原则，不存在对外完工收入缴纳税款“多退少补”的问题5、31 号文件第九条的表述：四、未完工收入和完工收入的结转（一）四种前期多缴税款后期不能退税的困扰我国弥补亏损的规定。1、向后 5 年弥补，如果向前 5 年弥补就可以解决问题。2、世界各国的弥补方式。11以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。A 实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。B 土地增
