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1、目 录一、江汉区概况 .1（一）江汉区资源优势 .1（二）江汉区“ 十一五” 期间发 展规划 .2二、江汉区宏观经济发展情况分析 .4（一）江汉区经济运行情况 .4（二）江汉区人口概况 .5三、江汉区房地产市场分析 .6（一）江汉区房地产市场发展概况 .6（二）宏观调控对区域楼市影响分析 .15（三）江汉区住宅市场分析 .10（四）江汉区写字楼市场分析 .13（五）江汉区商业市场分析 .14四、江汉区土地市场分析 .16（一）江汉土地交易情况分析 .16（二）江汉区土地开发进度情况分析 .19五、综合结论 .20 武汉市江汉区房地产市场分析1武汉市江汉区房地产市场分析一、江汉区概况江汉区因地处
2、长江与汉水交汇而得名，东临长江、南接桥口、西 邻张公堤、北靠江岸，是武汉市最繁华 的中心城区。江汉现有面积 33.43 平方公里，全区总人口按第五次人口普查统计为 59.70万人，实 有人口 65 万人，其中户籍在册人口 43.28 万人，是武 汉市的商贸金融中心城区。全区下辖 13 条行政街道，114 个社区居委会，5 个村委会。图：地理位置 武汉市江汉区房地产市场分析2（一）江汉区资源优势概况1、历史悠久，商业繁华具有悠久商贸传统的江汉，自明成化年开埠以来，就是中国著名的大商埠、华夏“四大名 镇” 之一老汉 口的发源地。 “楚中第一繁盛 处” 、“千樯万舶依市立，万家灯火彻夜明” 正是当时
3、江汉 繁荣繁盛的生动写照。江汉区是武汉市传统的商业中心，商业氛围浓厚， 历史积淀深厚，是特色商业街、老字号商铺最集中的地方。2、地处枢纽，交通便捷江汉区地理位置居中独优是大武汉的交通枢纽,与华中地区“铁水公空” 交通大动脉直接相连。汉口新火 车站、省市 长途汽车客运站、武汉航空公司等一批重要交通枢纽基础设施扎堆江汉辖区。市区紧邻中国内河第一港武汉客运港，距我国中部最大的航空港武汉天河国际机场仅 15 分钟车程。全市首条城市轻轨由东至西贯穿全区,规划建设中的地铁过江隧道横跨长江与武昌相连,现代化的水、 陆、空立体交通网 络使江 汉现代化中心城区的综合功能优势更加凸现。（二）江汉区“十一五”期间发
4、展规划1、区域格局江汉区根据功能划分为四个片区：商贸旅游区（沿江路至京汉大道区域）；中央商务区（京汉大道至建设大道区域）；现代住宅新区（发展大道沿线区域）；民营科技发展区（江汉经济开发区）。 武汉市江汉区房地产市场分析3注：图片来自于江汉区人民政府网。2、武汉 CBD 加速建设王家墩商务区西起汉西路、北抵发展大道、 东至青年路、南达建设大道，占地 7.41 平方公里，其中一期 为 2.67 平方公里。 这里将重点设置博览、金融、 贸易、商业服务机构，与东湖高新技 术开发区、武 汉经济技 术开发区形成武汉市的“ 金三角”。武汉 CBD 的启 动片“ 全生活城”即将加快实施，法定图则的规划“蓝图”
5、已经敲定。轨道 2 号线范湖地铁站即将开工，将直接“加速”会展中心和“ 全生活城”的快速建 设。 武汉市江汉区房地产市场分析4注：图片来自于江汉区人民政府网。3、打造服务业中心未来几年，武汉市江汉区拟大力实施“三位一体”战略，构建武汉乃至中部的现代服务业中心。将服务王家墩中央商务区(CBD) 、建设汉口金融生态试验区以及发展总部经济“ 拧成” 一体，通过完善政策、深入参与、 综合配套、改善投 资环境，合力打造武汉的现代服务业中心。从而提升城市功能，建立高增值、 强辐射、广就业的现代服务业功能体系。二、江汉区宏观经济发展情况分析（一）江汉区经济运行情况1、经济增长江汉区 2003 年之前发展较为
6、缓慢，地区生产总值相对较低，进入 2003 年之后，经济发 展开始提速，增长势头强劲，增长幅度较 大。从增长幅度来看，连续三年保持持续稳定增长的发展趋势，增长率始终保持在 13%-17%之间。 武汉市江汉区房地产市场分析5图表：江汉区 19992005 年地区生产总值及增长情况20.03 23.15 30.588.24 101.44180.4626.5415%15.58% 14%16.6%13.1% 13.5%0204060801001201401601802001999 2000 2001 2002 2003 2004 20050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%万 万 万 万
7、 万 万 万 万 万 万 万 万 万注：数据来源于历年武汉统计年鉴。2、居民收入江汉区城镇居民可支配收入保持稳定的增长，增长率在 11%-15%之间。其中 2002-2004 年期间，居民可支配收入增长幅度趋缓，2005 年其增长幅度又出现加快的趋势，2005 年城镇 居民可支配收入较 1999 年增长接近一倍。图表：江汉区 19992005 年城镇居民可支配收入及增长情况 武汉市江汉区房地产市场分析65122 589077908824982111068.05677411.30%13.27%15.00% 12.70%14.99% 15.01%02000400060008000100001200
8、01999 2000 2001 2002 2003 2004 20050%2%4%6%8%10%12%14%16%万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万注：数据来源于历年武汉统计年鉴。（二）江汉区人口概况1、人口总量江汉区人口总量整体呈现出上升趋势，仅在 2004 年该区人口出现一次下降。人口增长率表现为周期性变化，其人口总量变化幅度较小，上升下降区间仅在0.5%以内。图表：江汉区 19992005 年人口总量及增长情况4567674577684608314622314601124620134599980.49%0.22%0.41%0.18%0.30%-0.46%4
9、540004550004560004570004580004590004600004610004620004630001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005-1%0%0%0%0%0%1%万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 武汉市江汉区房地产市场分析7注：数据来源于历年武汉统计年鉴。2、人口结构江汉区农业人口所占比例极小，在 1999 年该区的农业人口仅占总人口的 3%，并且农业人口所占比例逐年减少，在 2005 年由于加大了城中村改造以及农业人口改为非农业人口的力度，使得城市化进程较快，从根本上消除了江汉区的农业人口。图表：江汉区 19992005 年人口结构
10、变化443496 448288 451964 453317 451132 462009451176898089148867 413271 9480 88220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005万 万 万 万 万 万 万 万 万注：数据来源于历年武汉统计年鉴。三、江汉区房地产市场分析（一）江汉区房地产市场发展概况近年来，江汉区房地产投资额稳步上升。其房地 产及住宅竣工面积在 2002 以及 2005 年分别达到较高的水平，同时出现了销预售市场的高峰期，表明市场的需求较大，整个市场仍有较 大的发展空间。江汉区由于房地产开发的土地资源有限，长期以来区域以旧城改造为主，其建筑形态以高层为主；因而区域供应总量相对不大，但是区域房地产市场价格却 武汉市江汉区房地产市场分析8一直位于武汉市各行政区前列。由于江汉位处汉口的中心区域，区域内商贸繁荣，江汉路步行街、武广商圈、西北湖等汉口繁华商圈均位于区域内，商业配套较为齐全，目
