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1、1经开区某商务酒店项目建议书酒店市场分析和投资可行性分析一、项目地块基本资料该酒店项目位于郑州市经济技术开发区经开第八大街，占地面积 1445.1,总建筑面积 15029.2，楼高 31.95m,地下一层，地上十层。二、项目地理位置调查及分析 1城市概况郑州市是河南省省会，地处中华腹地，九州通衢，北临黄河，西依嵩山。全市总面积 7446.2 平方公里，人口 735.6 万，其中建成区面积 294 平方公里，建成区人口 354 万人。现辖 6 区 5 市1 县和 2 个国家级开发区、1 个国家级出口加工区。是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国卫生城市。郑州历史悠久。早在 36
2、00 年前，这里就是商王朝的都邑，夏、商、管、郑、韩 5 次为都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清在此设州，是中国八大古都之一和“世界历史都市联盟”成员。悠久的历史和灿烂的文明给郑州留下了丰富的人文景观，全市共有国家级文物保护单位 43 处。以少林寺、中岳庙、中岳嵩山为主的嵩山风景名胜区，以黄河风景名胜区、大河村原始村落遗址2为主的黄河历史文化风景名胜区以及轩辕黄帝故里、北宋皇陵、河洛汇流、浮戏山、康百万庄园等名胜古迹，吸引着八方来客。郑州交通地位重要。是我国公路、铁路、航空、通信兼具的综合性交通枢纽。京广、陇海两大铁路干线穿城而过，正在建设中的中国南北、东西方向的两大高速铁路干线也在郑州交汇
3、。郑州北站是亚洲最大的铁路编组站。公路交通方面，107 国道、310国道和京珠、连霍高速公路，以及境内 18 条公路干线，交织构成了四通八达的交通网络，是全国 7 个公路交通主枢纽城市之一。航运方面，郑州新郑机场是 4E 级国际机场，每周都有与国内几乎所有的主要城市往来的定期航班，并且有到达香港、澳门、韩国首尔、泰国曼谷、新加坡等国家及地区定期航线或包机航线以及到达日本等国家的不定期航班。此外，南水北调、西气东输工程在此经过。郑州极具发展活力。近年来，郑州市市场体系日趋完善,市场机制健全,经济社会发展迅速，综合实力明显增强。郑州市工业体系健全，门类众多。拥有工业企业 5 万多户，100 多个工
4、业门类，形成了汽车、煤电铝、食品等六大优势产业，拥有宇通、日产、三全、思念等一批大型企业集团。郑州市商贸优势突出，每年举办全国性、区域性大型商贸活动上百次，是中国最佳会展城市、中国最具潜力的会展新锐城市，郑州国际会展中心被授予中国展馆新锐奖，郑州商品交易所是国务院确定的我国第一家期货市场试点单位，“郑州价格”成为中国粮食生产和流通的指导价格。正在建设中的郑东新区，建成区面积已达到 50 余平方公里，中央商务区在第四届国际金融论坛上荣获“中国最具投资价值 CBD”称号。中心城区保护改造力度连年增大，城市品位不断3提升，城市功能逐渐完善，已成为中国中部乃至全国的重要区域性中心城市。文化建设方面，连
5、续推出了一批在全国具有较强竞争力、影响力的文化品牌。其中，大型科幻儿童电视连续剧快乐星球（三部 156 集）连续创下央视同时段的最高收视率。大型原创舞剧风中少林在国内外演出以来，场场爆满。嵩山实景演出禅宗少林音乐大典，以其宏大的场景、炫目的灯光、优美的旋律，演绎了少林禅武文化，震撼了每一位观众。2所在区域概况郑州经济技术开发区成立于 1993 年 4 月，2000 年 2 月被国务院批准为国家级经济技术开发区。规划控制面积 136.7 平方公里，常住人口 5.5 万人，产业工人及其他从业人员近 10 万人。郑州经济技术开发区是河南省唯一的国家级经济技术开发区，郑州市对外开放的窗口，外资企业、工
6、业企业和出口加工企业的聚集地，郑州东南部的绿色产业园。得天独厚的区位优势：郑州经济开发区紧邻郑州市区，即可充分利用母城的基础设施、商业设施、生活服务设施，又为自身未来发展留有广阔的空间。北部郑东新区与开发区一路之隔，其现代化的商务、教育、文化、金融等设施，为经济开发区工业发展提供了有力的后防支撑。在河南省实施的“郑汴一体化”发展战略中，经济开发区处于郑州市向东发展的桥头堡地位。便利快捷的交通网络:郑州市地处中原腹地，是全国重要的交通、通讯枢纽，京广铁路、陇海铁路在此交汇。经济开发区南距郑州国际航空港 22 公里，北距郑州公路物流中心 1.5 公里，西距国家一类铁路口岸郑州铁路东站 2 公里、公
7、路货运中心站41.5 公里，铁道部规划建设的郑州铁路集装箱货运中心站设立区内，建成后将与北京、上海、青岛、广州、西安、成都开通 28对集装箱列车，总货运吞吐量 1961 万吨。京珠高速、机场高速、310 国道、107 国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了四通八达的立体交通网络。从开发区出发，通过高速公路，3 小时内可以抵达河南省所有重要城市。以 500 公里为半径的 6小时货运范围可以辐射 3.6 亿人口；以 1000 公里为半径的 12 小时货运范围可以辐射 7.9 亿人口。专业齐全的人才资源:郑州市现有科技机构 3778 个，科技人员 40 多万人，科学家和工程师 10 多万人
8、。国家和河南省设立的机械研究所、27 所、713 所每年承担数百项国家和省市重大科研任务，近百项科研成果获得国家发明专利。郑纺机、郑煤机、郑州轻汽、宇通公司等大型企业拥有先进的机械装备、完善的科研机构、优秀的科技人才和业务熟练的技术工人。依托省会 48 所高等院校、118 所职业技术学院和技工学校，每年有 23 万名各类专业的毕业生可供区内企业选择。开发区建立了丰富的人才资源储备，可以满足企业对各类人才的需求。便捷高效的服务体系:郑州经济技术开发区设有公安、工商、国税、地税、质量技术监督、人力资源等职能部门；银行、电信、邮政、会计、职介等服务体系；学校、幼儿园、职业教育、医院、体育场、网球场、
9、高尔夫球场等生活配套设施。清新宜人的区域环境:经济开发区聘请国内专家精心编制城市景观规划，并引入国际标准环境管理体系，区内没有造成污染的重型工业企业，在中西部开发区中率先全面导入区域形象系统（CIS 战略）。区内拥有 AAA 级金鹭驼鸟生态园、金沙湖高尔夫球场，先后修建了由喷泉与时空走廊组成的启明广场，集休闲、5娱乐、健身为一体的中心广场和清新典雅的开发区同乐公园，全区绿地覆盖率达 38%。日趋完善的基础设施:目前，开发区基础设施覆盖面积 25 平方公里，累计完成固定资产投资 300 亿元，共修建道路 60 余公里；日供水能力达到 20 万吨以上；总供电能力达到 30 万千瓦；开发区自建环保型
10、燃气热源厂，供热能力每小时达 58 蒸吨；区内具备 10 万门程控电话装机容量，国际互联网出口带宽 1000 兆；区内建有铁路专用线，已开通的 7 条公交线路通达市区，并在区内开通了公交环线，形成了较为完善的道路、电力、通讯、供水、燃气、供暖和交通网络。不断完备的服务体系:由开发区投资 5000 余万元的建设的试验小学、郑州市 85 中建成招生，结合开发区特点，学校在开设英语课程的同时，增设了日语特色试验班；台资企业丹尼斯 7000平方米大卖场投入营业；郑州市第七人民医院整体迁建项目基本完工，开发区门诊部已经先期接诊；郑州人力资源东市场、开发区人力资源中心挂牌运营，可满足区内企业各种人才需求。
11、互利共赢的发展平台:按照“一区多园”的发展思路，开发区着力打造“五大平台”。依托河南郑州出口加工区、河南省公共保税中心，建立了对外开放平台；依托河南留学人员创业园、郑州高新技术创业中心，建立了科技孵化平台；依托信息产业园、汽车工业园、台商工业园、日本中小企业工业园，建立了产业聚集平台；依托百度河南、天乐动漫等新兴产业，建立了承接现代服务业平台；依托知识产权保护中心，建立了自主创新平台。全区已聚集各类项目 1600 多个，荷兰飞利浦、德国 MAN、韩国LG、日本日产、美国联邦快递、德国敦豪、台湾台塑等世界 500强企业，中铝集团、海马汽车等国内 500 强企业，晶诚科技、美6国格瑞克等跨国公司，
12、希望集团、安彩集团、宇通客车、广东雅士利、上海龙工、中科英华等国内知名企业先后入区兴业。初步形成了汽车及零部件制造、铝产品深加工、装备制造、电子信息等主导产业。目前，开发区拥有规模以上企业 73 家，经国家认证的高新技术企业 36 家，拥有高新技术产品的企业 62 家，技术研发中心 15 个（其中市级 9 个、省级 6 个）。迅猛强劲的发展势头: 2006 年，开发区实施跨越式发展三年行动计划，至 2008 年底，全区主要经济指标连续三年保持 30%以上增幅，城建、教育、医疗、商业等填补了开发区社会事业发展史上的空白。利用外资、税收总额、财政收入提前一年半实现翻番目标。依托河南郑州出口加工区、
13、河南省公共保税中心，建立了对外开放平台；依托河南留学人员创业园、郑州高新技术创业中心，建立了科技孵化平台；依托信息产业园、汽车工业园、台商工业园、日本中小企业工业园，建立了产业聚集平台；依托百度河南、天乐动漫等新兴产业，建立了承接现代服务业平台；依托知识产权保护中心，建立了自主创新平台。3项目地点及周边环境酒店位于经开第八大街与航海东路处，紧临中心广场， 河南长城大厦酒店与其隔路而望，是离其最近的酒店（要考察其优势和劣势） ，其余的如郑州大河国际、香山宾馆、今古楼、信阳东景酒店、漓江饭店、房勇饭店等，主要分布在航海东路上。区内餐饮业主要有：傲世食堂、豫东饭庄、合记、西湖满庭芳杭州知味面、金德肥
14、牛、大河之洲私房燕鲍翅等不同档次的饭店。7航海东路上中行、交行、商业银行、邮政储蓄、建行等银行系统非常完善，丹尼斯等大型超市。区内大型活动园区：金鹭鸵鸟园、世纪欢乐园、金沙植物园等。郑州经济技术开发区处在郑州航空、铁路和公路交通的“金三角”地带。郑开大道开通后，区内的第三、第八大街和 107 辅道与之交会，另外两条与之相交的道路也在规划之中。便利的交通网、成熟的消费区、以及日趋完善的服务体系已形成了成熟的商务经济、居住综合开发区。酒店位于其中，周边成熟的资源将为日后酒店发展提供便利的条件。4所在地主要高星级酒店情况1）长城大厦大酒店：准四星级，房价：498 元长城大厦是河南长城大厦酒店管理有限
15、公司旗下最年轻的一只生力军。是一家集住宿、餐饮、会议为一体的高档会议型酒店，拥有各类客房 100 间/套，大、中、小型会议厅数间，能满足十几人至 200 人的会议需求。大厦餐饮在东区首屈一指，大小宴会厅装修独特、各具风格。坐落于郑州经济技术开发区第八大街，距 CBD 10 分钟车程、新郑国际机场 30 分钟车程。居于崛起的郑州新城，毗邻未来的郑东火车站及开工在建的地铁站，位置优越，交通便利。酒店距离火车总站 10 公里，距新郑国际机场 22 公里。距离国际会展中心 2 公里。设计时尚简约，配置中央空调、电视、电话、时尚高档洁具、24 小时热水、免费宽带上网、商务中心等配套服务。2）郑州大河国际
16、酒店：四星级酒店，房价 398 元/天（均价）8。郑州大河国际饭店坐落于郑州国家经济技术开发区第三大街，距 CBD 仅 8.4 公里、新郑国际机场 33 公里。是由河南日报报业集团按照四星级饭店标准集资兴建的，是集住宿、餐饮、会议为一体的多功能商务饭店。饭店总建筑面积 18500 万平方米，饭店拥有商务豪华套房、豪华标准房等共 136 间/套。会展中心设有可容纳 300 人的多功能厅、专业的新闻发布厅、报告厅和大小会议室及展厅。三、项目分析与市场定位1项目分析该酒店项目确定为四星商务型酒店，同时在建造过程中，注意下列因素：1）规格档次要适中，设计规划要合理，同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。2）整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在 140 间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性。3）主体建筑装修风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。4）经营定位应明确。建议 1F 设一豪华大堂， 2F、3F 为
