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1、黄河路与凤凰山路东北角“三旧”项目改造方案编制单位：广东省汕头经济特区建设（集团）公司广东保辉地产有限公司编制时间：二一二年十月十日黄河路与 凤凰山路东北角“ 三旧”项目改造方案根据广东省人民政府关于推进“三旧” 改造 项目促进节约集约用地的若干意见（粤府（2009）78 号）、省政府办公厅关于“三旧” 改造工作的实施意见（粤府办（2009）122 号）汕头市人民政府办公室关于印发汕头市“ 三旧” 改造工作 实施意见的通知 （汕府办（2010）12 号）以及关于印发汕头市“ 三旧” 改造项目申报 、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知（汕府办（2010）158 号）、 关于印发汕头市中心城
2、区三旧改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知（汕府办（2011）47 号）有关精神。根据汕头市三旧改造规划和 2011 年度实施计划（汕龙府（2011）69 号），广东省汕头经济特区（集团）公司和广东保辉地产有限公司拟合作，对位于龙湖区黄河路与凤凰山路东北角片区内的旧厂房、旧仓库用地进行改造，特编制如下改造方案：、 改造地块的基本情况改造地块位于汕头市龙湖区黄河路以北、凤凰山路以东（东经116.71，北 纬 23.38），总用地面积 62.034 亩 ，总实用地面积约 40217.8平方米，原土地使用权人为汕头经济特区建设（集团）公司。土地由四块地块组成，其中分别为工业用
3、地 18220.63 平方米（汕国用2001字第 74000737 号），综合用地 3410.25 平方米（汕国用2001字第74000736 号）和综合用地 3832.92 平方米（汕国用2001字第74000738 号），另有工业用地约 15893.05 平方米，为 1990 年 6 月经汕国土地政199056 号文批准征用的工业建设用地，已完成土地确权，正在办理土地证，需按有关规定完善用地手续。改造片区内北侧部分现为高力建筑陶瓷有限公司租用，南侧部分现为一城酒楼租用。按合作合同书规定由原土地使用权人负责清退，交付合作方使用。该土地权属清晰，四至清楚，无抵押、地役权登记、无 查封等权利限制
4、情况。二、规划情况拟改造后土地用途为住宅用地兼容居住小区服务设施用地（实用地面积 30964.1）、住宅用地兼容商务用地（实用地面积 6131.5）和幼儿园用地（实用地面积 3122），符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，已纳入汕头市龙湖区 2011 年度“三旧” 改造项目计划（汕龙府201169 号）。该片区已完成“控制性 详细规划” 编制，并已获市规划委员会发展策略委员会审议通过（汕规委办201221 号），汕头市城乡规划局已出具了红线图及规划条件（汕规函2012791 号）。三、土地利用和现状情况该改造用地位于汕头市龙湖区黄河路以北、凤凰山路以东转角处。具体使用现状为：北侧部分现为
5、高力建筑陶瓷有限公司租用，现有约15919 平方米生产厂房及综合办公楼等上盖物，分别由三块地块组成：其中分别为工业用地 18220.63 平方米，建筑面积约为 11843.41 平方米，容积率 约为 0.65；综合用地 3410.25 平方米，建筑面积约为 1584.2平方米，容积率约为 0.46 和综合用地 3832.92 平方米，建筑面积约为2491.4 平方米，容积率约为 0.65。南侧部分现为一城酒楼租用，占地面积约 4000 平方米，建筑面积约为 6800 平方米，容积率约为 0.43 的临时酒楼。目前大部分建筑已经破旧残破，造成卫生死角，存在着较大的消防安全隐患，特别是与周边现有的
6、环境及城市发展布局不协调。综上所述，故作此改造。四、协议补偿情况据汕三旧办20117 号文与汕龙府办函2011143 号文内容所示，广东保辉地产有限公司作为合作改造主体与汕头经济特区建设（集团）公司合作对上述地块进行“三旧” 改造。广 东保辉地产有限公司已与汕头经济特区建设（集团）公司就该改造项目达成一致协议，于二零一二年七月十一日与广东省汕头经济特区建设(集团) 公司签订黄河路“三旧”改造项目 4 合作合同书（详见合同书），补偿及安置情况按合同内容执行，本项目住宅用地地上规划可建面积扣除配套用房和廉租房后，余下面积按 24.5%比例分配由汕头经济特区建设（集团）公司分得，广东保辉地产有限公司
7、按分配基数 75.5%的比例分得其余房产。龙 湖区人民政府已于 2012年 5 月 11 日对龙湖投资管理公司就该项目收益分配问题批复（汕龙府函201226 号），龙湖投资管理公司于 2012 年 5 月 14 日对汕头经济特区建设（集团）公司对该项目收益分配问题批复（汕龙投2012018 号）。五、土地拟改造情况本项目分为 A03、A04 和 A05 三块地块进行改造，拟改造后土地用途为商住用地、幼儿园及文体中心（兼容商务）。根据规划局的设计条件，拟建 项目总建筑面积为 191563.2，其中住宅面积为134638.5，商 业面积为 4700，架空层面积为 545.5，地下室面积为 3674
8、0.7， 计容建筑面积为 139338.5，容积率为 4.5；幼儿园建筑面积为 3122.2，容积率为 1.0；文体中心（兼容商务）建筑面积为12263，容 积率为 2.0。项目建设规模由 9 幢 17-25 层商住楼、1 幢幼儿园和 1 幢文体中心（兼容商务）组成。项目采用人车分流的方式，做到出入有序，互不干扰。项目改造后有利于进一步整合我市土地资源，提高土地节约集约利用，改善周边居民的生活环境，加快推进我市三旧改造步伐。根据汕府办【2010】158 号文的规定，我司按可建面积的 1%认购廉租住房房源方式落实配套任务。改造项目的公共配套设施按汕头市“三旧”改造有关规定实 施建设。六、项目改造成本与融资情况改造项目预算投资成本约 7.798 亿元，各项单元工程的内容及其投资成本估算如下：建设资金由广东保辉地产有限公司自筹。七、建设的时序该项目改造预计 2013 年 2 月开工，工期 3 年，计划 2016 年 2 月竣工，公共服务设施与开发项目同步设计、同步建设、同步验收交付使用。广东省汕头经济特区建设（集团）公司广东保辉地产有限公司 2012 年 10 月 10 日序号 项目 金额（万元） 所占比例 备注1 土地款 10267 13.2%2 投资工程款 40500 51.9%3 设施建设费 10560 13.5%4 其他配套费 16653 21.4%合计 77980 100%
