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1、汉中石马坡项目物业发展建议报告,项目目标,战略目标,战术目标,引领区域发展，成就明星楼盘展现开发商企业品牌及先进的开发理念推动项目所在区域地产开发格局升级,准确的项目开发定位符合市场的产品规划符合市场的开发策略,提报目录,城市研究,城市研究,经济研究,汉中宏观经济发展势头良好，支撑房地产行业的高速发展。,自04年开始,全市GDP保持10%以上的平均增幅，经济快速发展,可有效拉动房地产业的高速发展。自01年到09年，汉中GDP平均增幅达10.8%，且逐年稳定递增。09年汉中市市经济社会发展势头良好，完成生产总值416.16亿元，增长14.5%，增速列全省第3位。,城市研究,经济研究,汉中房地产市
2、场自07年进入快速发展期，呈稳中有升趋势。,自01年-06年，汉中市房地产投资额年递增明显，房地产市场处于初步萌芽期。07年房地产开发投资增大，房地产呈现跨越发展。自07年到09年，房地产投资额稳定，房地产市场处于快速发展期。,城市研究,经济研究,城市的快速发展必将带来旺盛的商品房需求,从表可见：汉中正处于城市化快速发展的阶段，未来城市人口的快速增长必然带来旺盛的商品房需求。,城市研究,城市规划,汉中城镇分区规划：组团性发展模式，“一城五区格局”,中心区： 承担着城市商贸、旅游、服务、金融、文教、行政、办公、居住等综合职能，为城市核心区； 褒城区 以文教、商贸、居住为主，服务于石门风景旅游的市
3、区北部副中心； 周家坪区 区级行政、文化中心，主要以发展商业服务业、居住和农副产品加工业为主，承担市区南部副中心职能； 铺镇区 以发展农副产品加工、电子工业为主，商贸业发达的中心市区东部组团； 圣水区 以发展耗水量大的工业为主的城市东南组团。,城市研究,城市规划,汉中城市功能格局规划：风车格局，坚持“五化”,项目思考：以绿化与居住为底色的项目区域，人文生活成为区域城市的主色调。区域是城市扩张必经的缓冲地带，在整个城市功能结构分区中，主要分流市中心迅速膨胀的人口居住需求。,由图可见，本项目位处汉中城市绿化带沿线，并且毗邻兴元湖。在整体项目景观设计上应该和城市绿化发展规划相适应。可以考虑以内部景观
4、为项目核心卖点来进行设计。,城市研究,城市规划,项目目前处次中心城区边缘，位于南北城市发展次轴,汉中目前城市发展的主流方向为南部和东部，北部虽然也是城市的发展方向，但不是核心的发展方向。但是从长远来看，在未来3-5年内区域发展态势不可阻挡，未来将成长为汉中商品住宅发展热点区域。城市主流发展方向预示着资源流动方向，代表着区域主流人群价值取向，就目前而言，本项目辐射力以及覆盖范围只能是区域性项目，如何通过本项目运作以及宣传拉升区域价值，是本项目的历史责任。,城市研究,片区研究,高客站修建将带动区域基础设施，为项目开发奠定良好机遇。,应西成高速铁路的规划，加快向百万人口大中型城市迈进的步伐，同时汉中
5、市规划局出台“汉中市火车站片区控制性详细规划”。该规划实施后，子午路以东、傥骆路以西、兴元湖公园以南，将形成千余亩的以广场为中心的新兴社区，为数万人口提供高品质的居家环境。该规划在起到疏解城市中心过密的同时，依托城北连成山与褒河的山水优势，使汉中成为真正的有山有水的经济发达、环境优美、宜人宜居的魅力城市。,区域建设目标为以生态居住为主的城市北部新城。,市场研究,市场研究,整体运行,整体市场呈现出供应与需求的共同上涨，发展预期良好,08年由于地震以及经济危机的影响，使中心城区市场发生了一定的下滑，但随着09年的不断好转，汉中中心城区的房地产市场呈现出快速的发展，并且发展预期良好。,市中心城区房地
6、产市场承接09年下半年强劲走势，基本呈健康、平稳运行态势。一是市场供应充足，商品房投放量持续增涨，但增长幅度偏快二是商品房价格上涨过快（如：部分楼盘的销售价格由09年年初的2400元，到12月份上涨到3200元，涨幅高达30%以上）三是商品房消费需求受商品房价格、实际购买力和国家调控政策等综合因素影响自今年3月中旬开始已明显减弱。,市场研究,板块研究,城郊区隔不明显，开发理念差异造就“外贵内贱”,滨江板块为城市房价高地；市中心项目品质有待提高。,市场研究,市场特性,住宅分布：边缘化，并以东、南为方向扩散，市区供应量稀少,帝景府,世纪城,东城朝阳园,天汉芙蓉园,文沁世家,汉江新城,竹园华府,江郡
7、苑,汉水名城,御景名都,北苑小区,康桥风景,丰辉公园,卡斯迪亚,紫柏雅居,中青国际社区,汇锦城,汉宇领峰,兰华国际,锦都名居,仕锦现代城,蓝天御苑,利达尚都,汉中茶城,金域曦岸,本案,市场研究,市场特性,建筑类型：在售项目以高层为主流，客户接受度逐渐提升,市场研究,市场特性,户型特点：舒适豪华户型居多，紧凑经济户型偏少,结合市场供应情况，赏筑公司建议本项目采用差异化竞争，建议户型面积如下：两室户型面积区间：70-90，三室户型面积区间为100-120,市场研究,市场特性,户型供给：以三室户型为主力，两室户型辅之,结合市场供应情况，赏筑公司建议户型面积如下：两室户型比例为40%，三室户型比例为6
8、0%,市场研究,市场特性,卖点以自身配套及周边配套为主,目前在售的主要大盘基本上都可以做到针对项目自身特点挖掘项目核心卖点，打造特色鲜明的产品，并且能够结合项目自身特点在营销上实现相应的文化营销，基本上已经和二线城市接轨。,晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。,汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素,市场研究,市场特性,晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。,汉中市场户型产品设计总体中规中矩，部分项目已有创新元素,赠送部分为：入户花园面积一半+阳台面积一半+可拆卸的飘窗,市场研究,
9、市场特性,市场研究,市场特性,市场总结：目前市场上高层产品已成主流，客户接受度逐渐提升；大多数项目规模基本都在20万以上建面，大盘时代已经来临；户型以及户型对应面积分布的波谱更加宽泛，整体户型小型化趋势明显；市场产品创新性较强，产品创新成为项目竞争力提升的杀手锏；产品基本上分为两种类型：异域风情浓郁的欧式建筑和文化底蕴浓厚的现代建筑。,市场研究,市场特性,市场趋势：产品发展趋势研究户型小型化以及户型多样化品质提升态势规模大型化价格发展趋势研究价格明显表现为增长趋势。主要的原因表现为四个：一是高层和将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是产品创新带来的附加值收益。营销发
10、展趋势研究目前的营销趋势表现为初级的产品营销和文化营销并举的时代，未来文化营销以及品牌营销将会成为主流表现。,市场研究,重点研究,御景名都,成功之道1.以景观为核心卖点进行产品打造比较充分地围绕景观系统进行产品布局，并且在营销上实现文化营销；2.通过产品创新提升项目附加价值；3.通过会所以及一期产品品质提升项目品质，在后期通过成本控制增加了利润空间；4.巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。发展借鉴借鉴表现为三点： 一是产品特色以及营销水平总体上应该以御景名都为基准并适当提高；二是实现品牌营造和利润增值的关系；三是以景观为核心卖点来进行产品布局和组织营销；,市场研究,重点研究,建昌卡
11、斯迪亚,成功要点 1.特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销； 2.成功的商业模式，较大比例的住宅以及花园洋房充分满足汉中消费者对多层产品的偏爱拉升销售价格，通过超高层建筑一方面借助外部自然景观提升产品品质，更重要的是提高容积率通过数量实现利润增长。对本项目借鉴特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销； 通过多层以及高层的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。,市场研究,重点研究,汉水名城,成功之道：规模+细节+景观+品质+产品,地块研究,地块研究,宗地信息,项目基本经济指标用地面积：51197.03（合计76.8亩）容积率：
12、3-3.5之间宗地评价：整个项目地块被分割为三块。地块一：面积小，形状方正地块二：面积适中，形状整端地块三：面积偏大，呈哑铃状,地块较为分散，均好性不一，地势低洼,地块呈现明显的高差，南北两侧地块整体比路面低出3-5米，另外整个地块随着路面呈现明显的西高东低,地块研究,周边环境,地块周边环境复杂，区域发展将提升项目的开发价值,地块研究,地块理解,地块研究,SWOT分析,地块研究,发展战略,总体策略：打造中高端住宅社区，通过品质提升和数量增长实现项目价值最大化 。具体包括：先做区域，后做项目。首先通过产品设计以及运作造势提升区域板块价值，在此基础上完成项目运营。着力打造内部景观系统，并且以景观为
13、核心来进行产品布局以及细节处理。关键词：高层，蝶形楼位，飘窗，露台，围合式布局。巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。通过不同物业类型的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。通过产品创新提升项目附加价值。,地块研究,发展战略,项目发展突破点为： 让客户接受本项目并认同项目高性价比。高性价比=实用性强的户型+贵气的外立面风格 +适中的园林景观+适当的自身配套,物业发展建议,物业发展建议,开发节奏,考虑地块面积以及开发条件等多因素，赏筑建议开发节奏如下：一期：开发地块二 考虑到地块二面积适中，整端性较好，因此一期开发地块一。二期：开发地块三考虑到
14、地块三整端性较差，因此放置后期开发，在开发前赏筑建议与市电信局协商，共同开发以提高地块三的开发价值。灵活把握：开发地块一 由于地块一面积较小，对项目整体影响不大，因此建议该地块灵活把握其开发时机。,：项目开发节奏安排,灵活把握,物业发展建议,项目规划建议,综合考虑各地块优劣势，赏筑公司对各地块物业类型建议如下：地块一：商业及酒店地块二：住宅地块三：住宅商业布局：临街设置商业,：项目各地块用途规划,物业发展建议,项目规划建议,：道路及入口设置建议,小区主入口石马路中段位置。小区主入口位置的确定根据开发步骤、景观布局及进入小区的方便性，将其确定在石马路中段位置，主要是步行入口。小区主形象入口：石马
15、路北侧侧中段位置。考虑到北侧地块面积比较大，有足够的纵深，建议社区主入口开在北侧。小区车行主要出入口：项目东西侧入口，实现人车分流确定将石马路南北两个侧门作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。,车流,人流,物业发展建议,项目规划建议,地块二：地形整端、面积适中；建议规划为1个社区组团，组团由18层左右小高层组成；考虑临街的整体美观性，临街部分楼体规划采用高低落差设计。户型较市场供应同类产品稍小面积为主，以快速去化的目的。,：项目各地块用途规划地块二,物业发展建议,项目规划建议,地块三：地形呈哑铃状、面积偏大；建议规划
16、为2个社区组团，组团间的联系由中间景观带联系规划方向一：临地块东侧规划30层左右的高层，其余地块排布高档花园洋房。规划方向二：沿地块边界规划18-25的高层住宅，形成围合式社区。规划方向三：假定是电信局地块可以取得，则自南向北依次排布花园洋房、小高层、高层。户型规划以中大户型为主，实现开发利润。,：项目各地块用途规划地块三,组团一,组团二,物业发展建议,项目规划建议,地块一,地块二,仙隐寺,市电信局,石马路,：项目各地块用途规划商业,地块三,商业规划及体量建议；本项目所在的区域决定了自身的商业定位，其定位为社区商业从满足当前考虑：商业只需设置1层底商即可。从后续发展考虑：考虑区域的发展以及高客站及站前广场的修建必将为区域带来人流及商流。商业需设置2层临街底商。因此赏筑公司建议：商业设置为2层临街底商。,
