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1、红谷一品营销实施报告,营销近况（4.23-5.3）,工地配合呈现。2次报纸广告，第一次来电超过30通，第二次近10通。,营销近况（4.23-5.3）,3.销售人员士气高昂，自信心大幅提高，学习意识加强。4.10天成交11套，其中节日3天利用涨价逼定方式成交7套。,董事长摘要,本次报告解决三个命题提高品牌成熟度，后市如何推广？价格被市场低估的大盘，价值如何回升？一期起势之后，二期如何操作？,分量推案，逐步提升,价值回升,二期转型,由西向中，华丽转身,品牌成熟,活动推进，步步为营,本次报告理清两大时间节点工程节点推案节点,5月底:别墅清水样板（交房标准）完成6月底：别墅红谷滩售楼处进驻8月底:一期
2、立面完成，样板段、售楼处（俱乐部）开做10月底:现场会所售楼处、别墅样板房开放红湾公路:5.110.1施工，10月底通车。（上述4条做好，本条的重要性就降低，项目的成功几率就大大提高）,工程节点,5月：别墅推出（5.1蓄客，模型、楼书到位） 搭多层2-03、2-056月底-7月初：别墅墅开一波，搭2-06、2-07。8-9月：别墅1-051-12八栋蓄水， 搭2-08、2-0910月后：开一波，纯推别墅,推案节点,一期活动推广计划,1,报告结构：,一期分量推案计划,2,二期方案调整建议,3,第一部分,一期活动推广计划,1,目的：消除项目抗性，提升企业和项目品牌口碑。目标：树立项目红谷滩大盘形象
3、，树立众森务实和 具社会责任感的企业形象。,计划：1、两条线索交汇：分别以红湾公路建设和项目推广为线索2、 一个中心爆点：将两条线索汇拢，以10月红湾公路通车和项目样板段、售楼处开放为集中爆点。3、 月月活动贯穿：以每个月的小活动保持媒体关注和项目热度。,红湾公路推广,项目推广,大型活动,两条线索+一个主力活动：,红湾公路推广线：,5月,10月,工程节点,正式开工,完工,正式通车,10月底,营销活动,开工仪式,纳凉晚会+送清凉活动,通车大典,开工仪式结合政府部门，以冠名或协办方式进行。借助开工事件进行项目推广，借助新闻事件和媒体软文进行项目炒作。,领导讲话,奠基仪式,皇家礼炮,现场布置示意：,
4、送清凉活动通过关心建设工人的公益活动，加强红湾公路与项目的联系，通过媒体的报道树立企业正面形象。,清凉套装：风油精、驱蚊水、凉液袋、小电扇。做成礼包形式，便于植入项目形象。,活动的公益系列延展：,1,2,3,1.为交警送清凉,2.为环卫工人送清凉,3.为护士工人送清凉,纳凉文艺晚会7、8月份在红湾公路近红谷滩端头办1-2场。强化红湾公路与项目的联系，引发市民对红湾公路和项目的关注，提升企业形象。,跟高校社团合作送文艺下工地,发动工人表演节目增强参与性,项目推广线：,工程节点,5月,6月,7月,8月,9月,10月,别墅清水样板完成,一期立面完成样板段、售楼处（俱乐部）装修,推广活动,售楼处、别墅
5、样板房开放,征文活动,路演+知识竞猜,中秋极品酒鉴会,中西皇家文化展,红湾公路通车大典暨红谷一品开盘仪式,征文活动“喜欢红谷滩的一百个理由”全市征文活动联合媒体，以冠名或联合主办的形式开展以报纸、电视、网络等多渠道同时进行，征文形式文章、博客、电视散文等体裁不限。奖品设置：现金奖+世博门票,报纸征文,博客征文,电视散文征文,路演周末或节假日在市区各大商场、广场进行项目路演，解决项目现场参观条件不具备时的推广需要。配合楼盘咨询与知识竞猜，吸引定点人群。,露天路演,商场内路演,中西皇家文化展与博物馆、文化局等单位合作。展现项目的高端调性，让客户感受中西文化的差异和皇家生活的享受，为项目蓄水；同时为
6、二期建筑风格的转变埋伏笔。,红谷之约中秋极品酒鉴会用低调的高端活动衬托项目的格调和品位，进行圈层营销，为项目蓄水。,会场布置细致考究,活动效果示意,活动效果示意,红湾公路通车大典暨红谷一品开盘仪式结合政府部门，媒体配合，集中曝光，强势开盘,活动内容,开通庆典开盘仪式烟火晚会,通车典礼,通车仪式,开盘仪式,嘉宾及客户就坐,项目参观,媒体跟踪采访报道,招待晚宴,烟火晚会,第二部分,一期分量推案计划,2,一期总量48346平方米(不算阳台、地下面积)，313套（配比如表）。计划分四批推出。其中2-01，2-04已售，2-02，1-19，1-20为开发商保留房源。,一期推案计划,可售房源配比表：（2-
7、11,2-15,2-18资料数据不足，为比较值）,* 因多层与别墅数据分别参考案场销控资料和规划设计方案，所以不考虑小数点的误差，最终以实际销售数据为准,一期房源分批依据,5月别墅蓄水，解决无房可卖和蓄水需要的问题,别墅房源中相当区位较差，蓄水后最先释放，搭配多层进行销售。也为别墅价格进行摸底。,产品多元化搭配，是一期房型面积选择最多的一波。对接最广泛的客群，深度蓄水，为项目别墅正式开盘做准备。,整体推出纯别墅的一波，提高项目的档次，同时提升价格，实现产品利润最大化。,户型配比统计:,户型,阶段,销售计划：一期三波（洋房、别墅）,5.1,6.30,8月,10月,第一波：别墅1-01、1-02、
8、1-03、1-04，18套；搭配多层2-06、2-07，36套，共54套。,一期推案步骤,第二波：别墅1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11、1-12，33套；搭配多层2-08、2-09，36套，共69套。,一期推案步骤,1-11数据缺，表中与之相关数据为比较数据，仅供参考,第三波：别墅1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29，共43套。,一期推案步骤,1-15、1-18数据缺，表中与之相关数据为比较数据，仅供参考,第二部分,售楼处、样板房及样板段建议,2,封闭新建县售楼处，快速启动红谷滩售楼处，
9、才能别墅蓄水； 1、江南道 2、会展路东端启用别墅形象看房车，保持车辆的整洁、品质和舒适性；,特别注意,外部：售楼处立面+小区湖景+内部：多媒体展示中心品质展示中心生活体验中心,现场接待中心：红谷一品生活体验中心,入口保安岗及保安秀,样板段入口保安,样板房接待讲解,停车场保安引导,大型工地围板,外部：售楼处立面+，小区湖景+,客户体验动线,售楼处入口保安,内部：多媒体展示中心,内部：品质展示中心,强调生活体验，尽可能规避过于浓厚的销售意味。,关键词：吧台，酒店式服务人员咖啡，钢琴，音乐，红地毯,内部：生活体验中心,VIP洽谈区示意,内部：生活体验中心,区域规划沙盘形式,内部：生活体验中心,样板
10、段/样板房：,突出西班牙的庭院特色突出西班牙风情感重点打造花园的实用性及情境感,样板房户型：1-09右端南入户1-13中间北入户,样板房,交房标准,强调西班牙的风情感入口门厅以绿化和艺术做包装,强调西班牙的风情感立面外部以花池、花槽等进行装饰,强调西班牙的庭院感花园和露台以庭院的方式来进行包装,全程体验式营销：服务式销售物业展示,安保代泊车服务吧台服务样板区安保指引样板房保姆式保洁服务,情景式体验销售,*不在公开渠道广发平面楼书*市区接待应在现场售楼处投入使用后坚决改作他用或直接为新地块服务,前台接待 多媒体展示介绍 洽谈桌电子楼书 园林景观和样板房体验,售楼处入口保安,入口保安岗及保安秀,样
11、板段入口保安,样板房专业讲解,停车场保安引导代客泊车服务,全程物业先行：,第三部分,二期建议,3,一、产品建议,1、现状与问题西班牙风格的产品在南昌较为多见，二期产品延续西班牙风格不宜与其他产品区别。作为50万方的大盘，开发周期长，房源多，统一的西班牙风格到后期容易使客户产生审美疲劳。,2、方法与机会本案案名“红谷一品”没有明显的风格指向，产品的包容度好。一个50万方的大盘出现不同风格的分期和组团在市场中较为常见。采用只改立面，不改户型的做法使建筑风格的改变更易操作。,二期立面改为简约的中式风格。,中式多层公寓：参考项目北京朱雀门,朱雀门效果图,中式别墅：参考项目上海九间堂,九间堂效果图,广告
12、表现方向,现场表现方向,1、售楼处,保持立面及结构不变的情况下，只改变墙面的软装、装饰、桌椅的款式等就能突出中式风格。,2、景观节点,“锦鲤门”：取“鱼跃龙门，前程似锦”之意。埤雅释鱼：“俗说鱼跃龙门，过而为龙，唯鲤或然。”清李元蠕范物体：“鲤黄者每岁季春逆流登龙门山，天火自后烧其尾，则化为龙。”“鲤鱼跳龙门”比喻中举、升官等飞黄腾达之事。,节点位置选择：桥端左侧,古代以左为尊。景点设置在左侧更显高贵庄重。锦鲤门平常不开放。专为业主的开运祈福，高考成功、加薪升职等庆祝活动提供仪式服务。,水系内放养锦鲤，锦鲤是吉祥、幸福的象征，能起到风水开运的作用，与锦鲤门相互呼应，昌运顺达。,“乌鹊桥”：,韩
13、鄂岁华纪丽卷三引风俗通：“织女七夕当渡河，使鹊为桥。”权德舆七夕诗：“今日云軿渡鹊桥，应非脉脉与迢迢。”又名鹊桥。鹊桥是传说鸟神受牛郎织女的真挚情感而感动派来的喜鹊搭成的桥。,为什么叫“乌鹊桥”不叫“鹊桥”曹操短歌行“月明星稀，乌鹊南飞”。次桥为社区主入口，是业主回家的路，与乌鹊南飞相合，并且与“锦鲤”相对，更具文化回味。乌鹊桥可对外开放，并力争将其打造成南昌的景点桥。,桥两侧种植白杨等喜鹊喜欢栖息的树种，并放置鸟巢，引入喜鹊，使之成为真正的鹊桥。,3、样板房：,活动研发,大师风水讲座邀请风水大师进行风水讲座，讲解风水只是，并从专家的角度论证本案的好风水。,鹊桥相亲会通过相亲会吸引更多的人和媒体来打案场，既能宣传项目又能制造口碑。,都市白领的万人相亲会,中山古镇的鹊桥会,战略目标,洋房均价：40005000-6000一期别墅价格：8000-1000015000以上二期别墅均价：18000以上,THANKS完,
